Bất động sản ven biển đang đứng trước cơ hội lớn

10/03/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh

Việc hoàn thiện khung pháp lý và quy hoạch không gian biển quốc gia đang tạo xung lực mới cho thị trường bất động sản ven biển. Phân khúc bất động sản này đứng trước vận hội tái cấu trúc mạnh mẽ, mở đường cho những mô hình phát triển đột phá và bền vững hơn.

Hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản ven biển

Ông Vũ Anh Tú, Phó Vụ trưởng Vụ Quy hoạch - Kiến trúc (Bộ Xây dựng), nhấn mạnh lợi thế bờ biển dài cùng hệ thống vũng, vịnh phong phú chính là nguồn lực chiến lược để Việt Nam bứt phá kinh tế biển và phân khúc bất động sản vịnh biển.

Thực tế những năm qua, sự tăng trưởng thần tốc của thị trường địa ốc ven biển không chỉ thay đổi diện mạo hạ tầng mà còn trở thành động lực then chốt thúc đẩy ngành du lịch và dịch vụ phát triển mạnh mẽ.

Tuy nhiên, nếu nhìn nhận thực tế, sự phát triển của bất động sản ven biển sẽ kéo theo nhiều vấn đề thách thức khác như: bảo vệ môi trường, thay đổi khí hậu, yêu cầu phát triển bền vững. Vì vậy, Chính phủ cần có những bước đột phá để hoàn thiện hệ thống pháp luật, điều chỉnh quy hoạch nhằm quản lý và khai thác có hiệu quả không gian biển và ven biển. 

Thị trường bất động sản biển đang bước vào giai đoạn phát triển quy củ hơn nhờ sự cộng hưởng từ hệ thống luật định vừa được kiện toàn. Trọng tâm là Luật Quy hoạch số 112/2025/QH15 - văn bản đóng vai trò then chốt trong việc xác lập nội dung quy hoạch không gian biển quốc gia. Đạo luật này đưa ra định hướng rõ nét về cách thức bố trí, sử dụng quỹ đất ven biển, hải đảo, cũng như quản lý vùng trời và vùng biển một cách đồng bộ.

Pháp lý cho bất động sản ven biển

Pháp lý cho bất động sản ven biển

Hoạt động khai thác quỹ đất ven biển giờ đây được đặt dưới sự kiểm soát nghiêm ngặt của Luật Đất đai 2024 (Điều 190) và Nghị định 42/2024/NĐ-CP. Các văn bản này thiết lập hệ thống nguyên tắc và điều kiện khắt khe đối với hoạt động lấn biển, đảm bảo sự cân bằng giữa phát triển kinh tế và bảo vệ hệ sinh thái tự nhiên.

Song song đó, nền tảng từ Luật Biển Việt Nam 2012 và Luật Tài nguyên, môi trường biển và hải đảo 2015 tiếp tục khẳng định phạm vi phát triển, đồng thời cụ thể hóa trách nhiệm quản lý nhà nước trong việc khai thác không gian biển và ven bờ.

Đồng thời, luật này đặt ra yêu cầu bắt buộc đối với các đô thị ven biển và ven vịnh phải phát triển theo mô hình:

  • Thông minh và sinh thái: Ứng dụng công nghệ vào quản lý và ưu tiên không gian xanh.
  • Thích ứng bền vững: Mọi đồ án quy hoạch đều phải thực hiện đánh giá tác động của biến đổi khí hậu và nước biển dâng.

Sự cộng hưởng giữa hệ thống luật định và các đồ án quy hoạch cấp quốc gia đang tạo ra hành lang vững chắc để định hình không gian kinh tế biển, minh chứng qua sự trỗi dậy của các siêu dự án tại: Hạ Long, Cam Ranh và Cần Giờ.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguồn cung thị trường năm 2025 đã tăng trưởng ấn tượng khoảng 22% và dự báo sẽ tiếp tục bứt phá nhờ trợ lực từ mạng lưới cao tốc ven biển cùng hệ thống cảng du lịch hiện đại.

Tuy nhiên, ông Vũ Anh Tú chỉ ra rằng công tác quản lý vẫn đối mặt với nhiều rào cản như tình trạng quy hoạch chồng chéo, sự thực thi thiếu đồng bộ giữa các địa phương và chế tài xử lý vi phạm môi trường chưa đủ sức răn đe. 

Đặc biệt, việc thiếu hụt các tiêu chuẩn ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị) cùng cơ chế giám sát dài hạn đang đặt ra yêu cầu cấp thiết về một tư duy quy hoạch tích hợp để đảm bảo sự phát triển bền vững cho toàn phân khúc.

Quy hoạch bền vững cho bất động sản ven biển phát triển

Nhằm hiện thực hóa mục tiêu phát triển bền vững, đại diện Vụ Quy hoạch - Kiến trúc nhấn mạnh tính cấp thiết của việc rà soát và điều chỉnh các quy định pháp lý hiện hành. Trọng tâm là việc sửa đổi, bổ sung nội dung trong Luật Quy hoạch để thiết lập cơ chế tích hợp đồng bộ, chặt chẽ với Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, tạo nên một hành lang pháp lý thống nhất cho thị trường.

Bên cạnh việc hoàn thiện luật định, việc nghiên cứu các chính sách ưu đãi thuế và tín dụng xanh cho các dự án bảo vệ môi trường là yêu cầu cấp thiết. Để tối ưu nguồn lực, cần đẩy mạnh mô hình hợp tác công tư (PPP) trong phát triển hạ tầng kỹ thuật khung, đồng thời thực hiện phân cấp thẩm quyền phê duyệt dự án linh hoạt theo năng lực quản lý của từng cấp chính quyền.

Đặc biệt, việc xây dựng hệ thống thông tin địa lý (GIS) và cơ sở dữ liệu quốc gia sẽ là công cụ then chốt để giám sát chặt chẽ hoạt động lấn biển cũng như minh bạch hóa các giao dịch bất động sản ven biển.

Quy hoạch dự án bất động sản ven biển cần thực hiện phân vùng chức năng, đảm bảo tính liên kết vùng và đồng bộ hóa

Về công tác quy hoạch đô thị ven biển, ông Vũ Anh Tú nhấn mạnh yêu cầu bắt buộc phải đánh giá sâu sát tác động của biến đổi khí hậu và nước biển dâng. Quy hoạch cần thực hiện phân vùng chức năng khoa học, đảm bảo tính liên kết vùng và đồng bộ hóa hạ tầng kỹ thuật khung.

Trọng tâm của các giải pháp bao gồm: giám sát chặt chẽ hoạt động lấn biển, ưu tiên các dự án đầu tư xanh và kết nối mạch lạc mạng lưới giao thông cao tốc - cảng biển - sân bay. Đặc biệt, việc mở rộng không gian công cộng ven vịnh phải được đặt lên hàng đầu, nhằm thúc đẩy kinh tế bền vững mà không gây áp lực quá tải lên hệ sinh thái biển.

Để đảm bảo niềm tin vào thị trường, việc thúc đẩy tiêu chuẩn ESG, công khai quy hoạch và ứng dụng công nghệ GIS trong quản lý là yêu cầu cấp bách. Các biện pháp này cùng hệ thống chế tài nghiêm khắc sẽ giúp chấm dứt tình trạng dự án "treo", đảm bảo mọi quỹ đất ven biển đều được khai thác đúng mục đích và hiệu quả.

Trong bối cảnh hành lang pháp lý và quy hoạch biển đang dần hoàn thiện, TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam đang ở thời điểm vàng cho các mô hình địa ốc gắn liền với kinh tế biển bứt phá.

Sự giao thoa giữa hai lĩnh vực này được ví như một "mỏ vàng xanh" chứa đựng giá trị khổng lồ nhưng vẫn chưa được khai thác xứng tầm. Theo TS. Lượng, để biến những "viên ngọc thô" thành sản phẩm bất động sản cao cấp, thị trường đang rất cần những nhà phát triển có tâm và tầm - những "bàn tay và bộ óc lớn" để kiến tạo nên những giá trị khác biệt và bền vững cho kinh tế biển Việt Nam.

Chia sẻ bài viết:
0 Nhận xét