Thị trường bất động sản TP. HCM: Căn hộ vẫn giữ mặt bằng giá cao với nguồn cung hạn chế
12/03/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Dưới sự cộng hưởng từ đà phục hồi kinh tế và dòng vốn đầu tư dồi dào, sức mua trên thị trường bất động sản TP. HCM đang ghi nhận những tín hiệu khởi sắc rõ rệt. Tuy nhiên, do điểm nghẽn về nguồn cung sơ cấp vẫn chưa được tháo gỡ triệt để, mặt bằng giá nhà đất tại đây tiếp tục neo ở mức cao. Thực trạng này không chỉ tạo áp lực lên người mua mà còn trở thành đòn bẩy thúc đẩy mạnh mẽ làn sóng "ly tâm", đưa dòng tiền và nhu cầu an cư dịch chuyển sang các vùng vệ tinh lân cận.Bất động sản TP. HCM: Phân khúc nhà ở có thanh khoản tốt
Trong bối cảnh quỹ đất nội đô cạn kiệt và giá nhà không ngừng leo thang, làn sóng người mua đang đổ dồn về các đô thị vệ tinh như Bình Dương - nơi sở hữu nguồn cung căn hộ vừa túi tiền đa dạng hơn.
Sự hình thành của các đại đô thị quy mô cùng mạng lưới giao thông liên kết vùng hiện đại đang trở thành "cú hích" đưa thị trường nhà ở vượt ra khỏi ranh giới trung tâm truyền thống.
Dự báo từ năm 2026 - 2028, bất động sản TP. HCM sẽ đón nhận thêm khoảng 58.000 căn hộ mới từ 80 dự án khác nhau. Đáng chú ý, khu Đông tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu khi đóng góp tới 50% tổng nguồn cung toàn thành phố.
Tuy nhiên, phần lớn lượng hàng mới trong ngắn hạn vẫn chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu hoặc các dự án được khôi phục sau thời gian tạm dừng, cho thấy quy trình pháp lý và phát triển vẫn đang trong lộ trình phục hồi dần dần.
Mặt khác, báo cáo từ Savills quý IV/2025 ghi nhận một năm bùng nổ về sức mua với những con số ấn tượng như:
- Tổng lượng giao dịch đạt xấp xỉ 11.500 căn trong cả năm.
- Tỷ lệ hấp thụ chạm mốc 82%, mức cao nhất kể từ năm 2020.
Riêng quý IV/2025 đã đóng góp tới 5.000 giao dịch thành công, cho thấy niềm tin của khách hàng đã quay trở lại mạnh mẽ vào giai đoạn cuối năm.
Phân khúc nhà ở có thanh khoản phục hồi
Thị trường căn hộ sơ cấp đang ghi nhận một cột mốc mới với mức giá trung bình đạt 102 triệu VNĐ/m2. Xu hướng tăng trưởng này được thúc đẩy bởi sự áp đảo của các dự án thuộc phân khúc trung và cao cấp.
Cụ thể, các sản phẩm có giá trên 110 triệu đồng/m2 hiện chiếm tới 56% nguồn cung mới, trong khi phân khúc nhà ở giá bình dân (dưới 50 triệu đồng/m2) đang dần "vắng bóng" khi chỉ còn chiếm vỏn vẹn 12%. Thực trạng này cho thấy một sự lệch pha cung - cầu nghiêm trọng, gây áp lực lớn lên cơ hội sở hữu nhà của đại đa số người dân.
Đánh giá về diễn biến này, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, dù thanh khoản đang hồi phục mạnh mẽ nhưng dòng sản phẩm tung ra thị trường bất động sản TP. HCM vẫn chưa thực sự đa dạng. Việc nguồn cung mới bị "đóng khung" ở phân khúc giá cao không chỉ gây khó cho người mua ở thực mà còn tạo ra sự phân hóa rõ rệt trong chiến lược đầu tư của các nhóm khách hàng khác nhau.
Trong tương lai, việc hoàn thiện khung pháp lý, đảm bảo tháo gỡ các vướng mắc còn tồn đọng tại dự án và sự hoàn thiện cơ sở hạ tầng được kỳ vọng sẽ cải thiện nguồn cung sản phẩm trên thị trường.
Bất động sản TP. HCM: Các đại đô thị dẫn dắt nguồn cung mới
Đối với phân khúc biệt thự, liền kề, chuyên gia nhận định rằng các sản phẩm này cũng đang có sự dịch chuyển dần ra khu vực ngoài trung tâm, gắn liền với sự phát triển của các đại đô thị mới.
Dòng vốn đầu tư có xu hướng đổ về các khu vực có quy hoạch đồng bộ, trong khi mặt bằng giá bán ngày càng phân hóa mạnh mẽ dựa trên lợi thế vị trí và khoảng cách tới các tuyến giao thông trọng điểm của khu vực.
Ngoài ra, “làn sóng” mở rộng đô thị đang tạo ra một diện mạo mới cho thị trường bất động sản TP. HCM với triển vọng duy trì sức nóng trong dài hạn. Dự báo đến năm 2028, phân khúc nhà ở sẽ đón nhận thêm khoảng 15.500 sản phẩm mới từ 22 dự án tiềm năng. Đáng chú ý, có đến 90% quỹ hàng này tọa lạc tại các khu vực vệ tinh như Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè và Quận 12, cho thấy sự thay đổi chiến lược rõ rệt của các nhà phát triển dự án.
Các đại đô thị ngoài trung tâm đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung
Số liệu thống kê từ năm 2025 đã chứng kiến một bước ngoặt lớn khi nguồn cung mới bùng nổ với khoảng 4.100 căn. Con số này đã đẩy tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường bất động sản TP. HCM lên mức 4.800 căn, xác lập mức tăng trưởng không tưởng lên tới 397% so với cùng kỳ năm trước.
Với khoảng 2.000 giao dịch thành công, sức mua tập trung mạnh mẽ vào các dự án đại đô thị được quy hoạch bài bản tại khu vực ngoại thành. Điều này minh chứng cho niềm tin của nhà đầu tư vào tiềm năng tăng giá và hạ tầng kết nối tại các vùng ven đang ngày càng được củng cố vững chắc.
Về giá bán, mức giá trung bình của phân khúc biệt thự, liền kề đạt khoảng 233 triệu đồng/m2 nhưng đã có sự sụt giảm so với cùng kỳ trước đó. Nguồn cung sản phẩm tập trung tại các khu vực có mặt bằng giá thấp hơn khu trung tâm.
Tuy nhiên, nhà đầu tư lựa chọn các khu vực này để xuống tiền cũng cần phải đối mặt với nhiều yếu tố khác, đặc biệt là khi tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng và cộng đồng dân cư chưa thể hình thành đồng bộ với nhau.
