Thị trường bất động sản 2026 thực chất và bền vững hơn
13/03/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Bất chấp những thách thức từ kinh tế vĩ mô, bất động sản Việt Nam 2026 được dự báo sẽ duy trì đà tăng trưởng tích cực với tâm thế thận trọng và thực chất hơn. Đây được xem là giai đoạn "vàng" để thị trường tự điều chỉnh, loại bỏ các yếu tố ảo và tập trung kiến tạo những giá trị bền vững, vượt xa giai đoạn trước.Thị trường bất động sản đan xen lợi thế và thách thức
Tại sự kiện, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, đã phác thảo bức tranh lạc quan của thị trường bất động sản năm 2026 dựa trên những động lực vĩ mô vững chãi.
Điểm nhấn lớn nhất là sự đột phá về thể chế khi các đạo luật then chốt được khơi thông, tạo hành lang pháp lý minh bạch giúp tháo gỡ triệt để các rào cản cho doanh nghiệp. Cộng hưởng với đó là "cú hích" từ dòng vốn đầu tư công kỷ lục 1 triệu tỷ đồng - quy mô dẫn đầu Đông Nam Á - với 80% nguồn lực tập trung vào hạ tầng, tạo tiền đề bứt phá cho các dự án bất động sản trên diện rộng.
Bên cạnh đó, sự hình thành của các trung tâm tài chính quốc tế và biến động tích cực từ các thị trường bổ trợ đang đóng vai trò là chất xúc tác quan trọng, giúp đa dạng hóa và thu hút dòng tiền đổ vào địa ốc.
Với vị thế là ngành kinh tế mũi nhọn có sức lan tỏa lớn, bất động sản tiếp tục nhận được sự quan tâm sát sao từ Chính phủ thông qua các chính sách điều tiết linh hoạt.
Các yếu tố thuận lợi và tích cực đan xen tác động tới thị trường bất động sản
TS. Cấn Văn Lực khẳng định đây là giai đoạn hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi nhất để thị trường thiết lập một chu kỳ tăng trưởng mới dù vẫn còn những yếu tố cần điều chỉnh để hướng tới sự bền vững dưới đây:
Thứ nhất, giá nhà hiện nay đang neo ở mức cao. Trung bình người dân phải tích lũy lên đến khoảng 30 năm thu nhập mới có thể sở hữu nhà ở.
Thứ hai, chênh lệch cung cầu trên thị trường. Cụ thể, các sản phẩm cao cấp, hạng sang xuất hiện nhiều trong khi thiếu hụt một lượng lớn nhà ở thương mại giá phù hợp. Đặc biệt, nguồn cung là nhà xã hội thiếu hụt trầm trọng. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng còn gặp vướng mắc do pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để.
Thứ ba, các doanh nghiệp đầu tư dàn trải dẫn khi kinh tế có biến động sẽ ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh khiến tốc độ phát triển không đồng đều.
Thứ tư, lĩnh vực xây dựng hiện nay đang phải đối mặt với nhiều yếu tố như: giá nguyên vật liệu, chi phí đầu vào cao. Vì vật, để tồn tại và phát triển, doanh nghiệp cần thay đổi cách quản trị để khai thác tối đa hiệu quả dự án. Đặc biệt, doanh nghiệp cần ứng dụng khoa học công nghệ hiện đại để giảm giá thành.
Ngoài ra, năm 2026 được chuyên gia nhận định rằng sẽ có nhiều động về kinh tế, ảnh hưởng sâu sắc đến thị trường bất động sản. Vì vậy, thị trường chưa thể bứt phá mạnh mẽ. Nhưng ngược lại, tốc độ tăng trưởng bình quân vẫn luôn giữ được ở mức ổn định, dao động trong khoảng từ 10 - 15%.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, dự kiến, nguồn cung nhà năm 2026 sẽ đạt mức khoảng 150.000 sản phẩm nếu các dự án mở bán theo đúng kế hoạch. Trong đó, số lượng sản phẩm phân bố cụ thể như sau:
Miền Bắc: 60.000 sản phẩm (Hà Nội và Hưng Yên chiếm hơn 66%, tương đương khoảng 40.000 sản phẩm). TP. HCM ghi nhận nguồn cung dự kiến khoảng 55.000 sản phẩm, trong khi miền Tây cung cấp gần 11.000 sản phẩm ra thị trường.
Mặt khác, giá bán trên thị trường sơ cấp liên tục được duy trì ở mức cao do chi phí sử dụng đất tăng mạnh theo tác động của bảng giá đất mới. Tốc độ tăng giá chậm do có sự cạnh tranh về giá và chính sách bán hàng giữa các chủ đầu tư.
Tại thị trường thứ cấp, giá có xu hướng tăng nhưng ghi nhận sự phân cấp và chọn lọc giữa các giao dịch. Mặt bằng giá bán tại miền Nam duy trì đà tăng giá ổn định trong khi miền Bắc lại có xu hướng chững lại sau một thời gian tăng nóng.
Ngoài ra, chuyên gia cũng nhận định thêm, xu hướng tăng giá sẽ tiếp tục diễn biến theo xu hướng chọn lọc, tập trung vào dự án có mức giá phù hợp, khả năng kết nối giao thông thuận tiện, phát triển gắn liền với mô hình TOD. Các khu đô thị này thường đã hình thành sẵn hệ thống hạ tầng và tiện ích cơ bản, thu hút nhu cầu ở thực.
Yếu tố đầu cơ bất động sản sẽ suy giảm
Theo nhận định từ lãnh đạo VNREA, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ tiếp tục duy trì sức nóng nhờ nhu cầu an cư và đầu tư không ngừng tăng trưởng. Động lực chính thúc đẩy sự bứt phá này đến từ việc dòng vốn chi phí thấp tiếp tục được đẩy mạnh vào nền kinh tế, cộng hưởng với tốc độ triển khai thần tốc của các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm.
Dù lượng giao dịch dự báo tăng trưởng song hành cùng nguồn cung, song thị trường sẽ bước vào giai đoạn "thanh lọc" mạnh mẽ với sự chọn lọc khắt khe từ phía khách hàng. Dòng tiền sẽ không còn đổ vào đại trà mà tập trung vào những "tọa độ" an toàn: các dự án sở hữu hành lang pháp lý minh bạch, được phát triển bởi những chủ đầu tư có tiềm lực và cam kết chuẩn sống bền vững.
Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn thanh lọc
Đặc biệt, những sản phẩm bất động sản nằm dọc các trục đường vành đai huyết mạch hoặc kết nối trực diện với hệ thống giao thông công cộng hiện đại sẽ trở thành tâm điểm dẫn dắt xu hướng giao dịch trong thời gian tới.
Trước bối cảnh giá nhà đất nội đô neo ở mức đỉnh, biên độ lợi nhuận hẹp đang đẩy dòng vốn đầu tư chảy mạnh về các khu vực vệ tinh.
Tuy nhiên, sự dịch chuyển này không còn dễ dàng như trước. Một số điểm nóng vùng ven đang đối mặt với tình trạng "kẹt" thanh khoản do hạ tầng giao thông chưa đồng bộ, cùng sự thiếu hụt các tiện ích an cư cơ bản từ phía các chủ đầu tư thiếu năng lực.
Nhìn nhận về triển vọng dài hạn, chuyên gia cho rằng, dù chịu tác động từ biến động địa chính trị quốc tế và áp lực lãi suất, thị trường năm 2026 vẫn giữ được nhịp tăng trưởng ổn định. Điểm khác biệt lớn nhất so với năm 2025 chính là sự sụt giảm mạnh mẽ của các yếu tố đầu cơ. Thị trường sẽ bước vào giai đoạn phân hóa khắt khe hơn, hướng tới sự phát triển bền vững và tập trung vào các giá trị thực thay vì những cơn "sốt" ảo.
Ở một góc nhìn thận trọng, ông Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương - chỉ ra hai rủi ro lớn cần lưu tâm: biến động kinh tế toàn cầu và độ trễ của các chính sách mới.
Đồng thời, ông cũng nhận định, thị trường năm nay sẽ không còn trạng thái sôi động như năm 2025. Thay vào đó, kịch bản trung tính sẽ chiếm ưu thế do chịu tác động đa chiều từ nhiều yếu tố như áp lực chi phí, các biến số bên ngoài (giá dầu,giao dịch ngoại hối), dòng tín dụng đổ vào bất động sản,...
Tổng hợp các yếu tố trên, năm 2026 được kỳ vọng là giai đoạn "đi ngang" tích cực, giúp thị trường bất động sản tự điều chỉnh và thiết lập một nền tảng lành mạnh hơn cho các chu kỳ tiếp theo.
