Giá chung cư Hà Nội duy trì mặt bằng giá cao, dự báo khó giảm
18/03/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến sự cải thiện rõ rệt về nguồn hàng, tuy nhiên, áp lực tăng giá vẫn không hề thuyên giảm khi các dự án mới liên tục thiết lập mặt bằng giá cao.Nhận định chung về thị trường chung cư Hà Nội
Theo Savills, nguồn cung chung cư Hà Nội năm 2025 chạm đỉnh trong vòng 5 năm, tập trung ở phân khúc hạng B. Dù nguồn hàng dồi dào, lượng giao dịch lại sụt giảm so với cùng kỳ. Đặc biệt, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục leo thang, trung bình đạt 102 triệu đồng/m2, trong đó các căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm đa số trên thị trường.
Trong khi đó, dự báo năm 2026, phân khúc căn hộ hạng A và B sẽ dẫn dắt thị trường với hơn 18.400 sản phẩm mới. Các thị trường vệ tinh như Hưng Yên và Bắc Ninh được kỳ vọng là "vùng xanh" giải tỏa cơn khát nhà ở cho Hà Nội nhờ lợi thế hạ tầng đồng bộ. Theo chuyên gia Savills, việc phát triển mạng lưới giao thông sẽ là chìa khóa mở đường cho các dự án nhà ở đại chúng với mức giá dễ tiếp cận hơn trong tương lai.
Dữ liệu mới nhất từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường One Mount Group cho thấy sức nóng của địa ốc thủ đô trong năm 2025 với tổng số khoảng 109.000 lượt giao dịch thành công.
Tổng lượng giao dịch theo từng loại hình bất động sản tại thị trường thủ đô 2025
Trong đó, phân khúc chung cư Hà Nội tiếp tục khẳng định vị thế dẫn đầu khi đóng góp tới 63% tổng lượng thanh khoản. Xếp ở vị trí tiếp theo là loại hình nhà đất thổ cư với khoảng 25% thị phần. Các phân khúc còn lại như: nhà thấp tầng và sản phẩm đặc thù chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu giao dịch chung của thị trường.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường One Mount Group, nhận định rằng thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc khắt khe. Vì vậy, dòng tiền có xu hướng tìm về những khu vực có nền tảng phát triển minh bạch và biên độ tăng giá còn rộng mở.
Theo ông Tiến, khi giá bất động sản tại các khu vực lõi và phía Tây đã chạm ngưỡng bão hòa, các nhà đầu tư thông minh sẽ tái phân bổ nguồn lực. Các nhà đầu tư hiện nay thường ưu tiên các địa bàn hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch dài hạn và hạ tầng đồng bộ, thay vì tiếp tục bám trụ tại những khu vực đã thiết lập mặt bằng giá quá cao.
Mặt khác, chuyên gia Trần Minh Tiến dự báo thị trường chung cư Hà Nội năm 2026 sẽ duy trì đà khởi sắc nhờ nền tảng kinh tế vững chắc và hạ tầng không ngừng mở rộng. Động lực chính thúc đẩy thị trường đến từ nhu cầu nhà ở thực của người dân, vốn đang được tiếp sức bởi các chương trình giãn dân quy mô lớn của thành phố. Đây là yếu tố then chốt giúp thị trường giữ được nhịp tăng trưởng ổn định trong dài hạn.
Thị trường bất động sản 2026 chọn lọc và phân hóa
Thị trường bất động sản đang bước vào một kỷ nguyên mới với sự phân hóa sâu sắc và tính cạnh tranh khắt khe hơn bao giờ hết. Theo ghi nhận từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, dù nguồn cung đã có những cải thiện đáng kể trên diện rộng, mang đến nhiều sự lựa chọn cho khách hàng, nhưng dòng tiền không còn đổ đều vào các phân khúc.
Mặt bằng giá vẫn neo ở ngưỡng cao, tạo nên một rào cản tài chính lớn đối với đại bộ phận người dân khi thu nhập chưa kịp bắt kịp đà tăng của giá nhà.
Trong bối cảnh chi phí vốn và áp lực lãi suất vay vẫn hiện hữu, đối tượng tham gia thị trường đang dần bị thu hẹp, chỉ những người mua có nền tảng tích lũy vững vàng hoặc các nhà đầu tư dài hạn mới có đủ khả năng trụ vững, thay vì kỳ vọng vào những khoản lợi nhuận nhanh chóng như giai đoạn trước.
Phân khúc chung cư Hà Nội được dự báo tiếp tục dẫn đầu thị trường
Xét về tầm nhìn dài hạn, các chuyên gia nhận định giá bất động sản rất khó có xu hướng giảm sâu, dù những cơn "sốt nóng" cực đoan đã dần biến mất. Động lực duy trì mặt bằng giá này đến từ nhu cầu an cư thực tế luôn ở mức cao, cộng hưởng với sự bứt phá của hạ tầng giao thông giúp không ngừng bồi đắp giá trị cho các quỹ đất.
Ngoài ra, các chủ đầu tư đang phải đối mặt với áp lực chi phí đầu vào leo thang, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính đất đai theo khung giá mới, buộc giá thành sản phẩm đầu ra phải thiết lập những cột mốc mới. Điều này vô hình trung tạo nên mặt bằng giá bền vững, khiến kỳ vọng về một đợt giảm giá mạnh trên diện rộng trở nên khó khả thi.
Tuy nhiên, sự ổn định của mặt bằng giá không đồng nghĩa với việc mọi dự án đều có thanh khoản tốt. Sức cầu của thị trường hiện nay mang tính sàng lọc cực kỳ cao, ưu tiên tuyệt đối cho những sản phẩm có giá trị thực, vị trí kết nối thuận tiện và pháp lý minh bạch.
Những dự án bị định giá quá cao so với thực tế, hạ tầng kém phát triển hoặc hồ sơ pháp lý còn dở dang sẽ đứng trước nguy cơ bị thị trường quay lưng và đóng băng giao dịch.
Đây là giai đoạn thanh lọc quan trọng, nơi những giá trị ảo bị đào thải để nhường chỗ cho sự phát triển bền vững, buộc các chủ đầu tư phải tập trung vào chất lượng sống và nhu cầu thực của cộng đồng để tồn tại.
