5 yếu tố tác động đến thị trường bất động sản năm 2026
23/03/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Theo ông Lê Xuân Nga (BHS Property), bất chấp những thách thức trong năm 2026, thị trường bất động sản vẫn mở ra cơ hội vàng cho các nhà đầu tư sở hữu tầm nhìn dài hạn và sự chuẩn bị bài bản.Lãi suất và tín dụng
Đây là yếu tố được nhận định có tác động trực tiếp đến thanh khoản của thị trường bất động sản. Lãi suất và tín dụng sẽ ảnh hưởng đồng thời tới nhiều khía cạnh như: khả năng vay vốn của nhà đầu tư, mặt bằng giá hay tâm lý của người mua.
Hiện nay, lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản đang dao động trong khoảng từ 13 - 14%, cao hơn so với nhiều ngành nghề khác. Điều này cho thấy động động thái đang tập trung kiểm soát chặt chẽ dòng tín dụng vào bất động sản của Nhà nước.
Lãi suất tăng, thị trường bất động sản sẽ ra sao?
Những diễn biến đầu năm 2026 đang cho thấy xu hướng siết chặt tín dụng dành cho bất động sản. Tuy nhiên, theo chuyên gia, đây có thể xem là một bước điều chỉnh cần thiết để tránh việc giá bất động sản bị đẩy lên quá cao. Đồng thời, cũng góp phần hạn chế nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản, tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường.
Ngoài ra, bất động sản cũng là lĩnh vực có mối liên hệ chặt chẽ với các ngành kinh tế khác: xây dựng, ngân hàng, công nghiệp,... nên có thể khẳng định, mức lãi suất cao sẽ không thể kéo dài quá lâu. Các chính sách sẽ dần được điều chỉnh trong quý tiếp theo.
Pháp lý và nguồn cung bất động sản
Trong năm 2025, khoảng từ 2000 - 3000 dự án bất động sản đã được tháo gỡ về vướng mắc, góp phần cải thiện nguồn cung trên thị trường. Điều này sẽ tác động trực tiếp tới thị trường, đặc biệt là trong bối cảnh các đạo luật mới cũng dần có hiệu lực.
Chuyên gia dự đoán, nguồn cung bất động sản trong năm 2026 có thể tăng tới 50% so với số liệu năm 2025 và tăng 100% so với năm 2024.
Pháp lý minh bạch - yếu tố quan trọng cho thị trường bất động sản
Nguồn cung gia tăng đồng nghĩa với việc cơ hội mở bán sẽ tăng, giúp khách hàng tự tin lựa chọn thêm nhiều sản phẩm khác nhau. Thế nhưng, xu hướng này cũng đồng nghĩa với việc thanh khoản thị trường sẽ không chỉ còn tập trung vào những chủ đầu tư lớn như trước.
Nhiều khả năng, thị trường sẽ bước vào giai đoạn phân hoá mạnh.
Song song với đó, các dự án hội tụ nhiều ưu điểm như: vị trí tốt, sản phẩm phù hợp nhu cầu, chiến lược bán hàng hiệu quả, mức giá phải chăng hay chính sách dịch vụ, cơ chế hỗ trợ bán hàng sẽ chiếm lợi thế về thanh khoản.
Tiềm năng tăng trưởng của GDP
Sự phát triển của thị trường bất động sản luôn gắn liền với phát triển kinh tế. Hiện nay, Việt Nam đang nằm trong nhóm những nền kinh tế lớn của Đông Nam Á, dần tiệm cận với nhóm nước có quy mô GDP lớn như: Indonesia (1200 tỷ USD), Thái Lan và Philippines (500 - 600 tỷ USD).
Mặt khác, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam luôn được duy trì trong mức khoảng 7 - 8%/ năm, cao hơn đáng kể so với nhiều quốc gia khác. Nên nếu tiếp tục duy trì tốc độ này, Việt Nam hoàn toàn có khả năng vượt qua các nền kinh tế khác trong khu vực và bứt phá lên nhóm dẫn đầu Đông Nam Á.
Và khi nền kinh tế tăng trưởng tốt sẽ kéo theo những thay đổi trong lĩnh vực bất động sản: nhu cầu nhà ở tăng, mở rộng quy hoạch, thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Đây chính là những yếu tố được xem như nền tảng phát triển dài hạn cho thị trường bất động sản.
GDP thúc đẩy quá trình đô thị hoá
Sự phát triển của cơ sở hạ tầng
Hạ tầng luôn là một trong những động lực mạnh mẽ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững. Hiện, Việt Nam đang triển khai hơn 500 dự án hạ tầng lớn/ nhỏ khác nhau, gồm: hệ thống các tuyến cao tốc, tàu điện trên cao, sân bay, cảng biển và một số các dự án chỉnh trang đô thị.
Minh chứng rõ nhất là người dân chỉ cần di chuyển tại các tuyến phố của Hà Nội, khu vực Đê La Thành, Láng Hoà Lạc là có thể chiêm ngưỡng loạt công trình đang được giải phóng mặt bằng và triển khai thi công.
Dự án hạ tầng phát triển góp phần thúc đẩy mô hình khu đô thị TOD
Đáng chú ý nhất chính là dự án đường sắt cao tốc Bắc - Nam giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ Hà Nội - TP. HCM xuống chỉ còn khoảng 5 giờ. Các dự án hạ tầng được triển khai đúng tiến độ vừa tạo ra bước về lĩnh vực logistic, vừa mở ra giai đoạn mới cho hệ thống đô thị trên cả nước, dọc theo trục giao thông chiến lược.
Tâm lý của khách hàng
Yếu tố cuối cùng được nhắc đến chính là tâm lý của khách hàng. Trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư thường có tâm lý thận trọng trước khi xuống tiền.
Tóm lại, dù đối mặt với nhiều yếu tố tác động, theo chuyên gia, khách hàng vẫn nên đầu tư thời gian để tìm hiểu về thị trường, không nên đưa ra những quyết định dựa trên các yếu tố mang tính ngắn hạn.
Tâm lý của nhà đầu tư bất động sản
Thị trường bất động sản 2026 có thể chưa bùng nổ ngay lập tức nhưng nguồn thanh khoản sẽ được cải thiện rõ ràng. Thị trường sẽ không tăng trưởng ở tất cả các phân khúc mà có sự phân hoá rõ rệt. Cụ thể:
Thanh khoản sẽ đổ dồn từ phân khúc nội đô, mặt bằng giá cao sang nhiều dòng sản phẩm khác nhau. Mặt khác, bất động sản đáp ứng nhu cầu thực với mức giá vừa túi tiền sẽ thu hút được đông đảo nhà đầu tư quan tâm.
Tiếp đến là phân khúc bất động sản đại đô thị tại các thành phố lớn có khả năng khai thác dòng tiền, cũng như bất động sản nghỉ dưỡng vận hành tối trong khoảng giá từ 2 - 3 tỷ đồng.
Năm 2026 chính là giai đoạn quan trọng để nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn gia nhập thị trường, đón đầu xu hướng trước khi bất động sản bước vào thời kỳ tăng trưởng nóng.
