Phân khúc bất động sản văn phòng Hà Nội “chuyển dịch” khỏi trung tâm
30/03/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thay vì phụ thuộc vào một khu vực trung tâm duy nhất như nhiều thập kỷ qua, thị trường văn phòng Hà Nội đang chứng kiến một cuộc đại tu cấu trúc chưa từng có. Xu hướng "phi tập trung hóa" đang thúc đẩy dòng vốn và các dự án hạng A dịch chuyển mạnh mẽ ra các vùng vệ tinh, thiết lập một bản đồ cung - cầu đa cực đầy tiềm năng cho các doanh nghiệp.Nguồn cung bất động sản văn phòng hướng ra ngoài trung tâm
Dữ liệu từ Savills Việt Nam chỉ ra rằng, trong giai đoạn từ nay đến năm 2028, thị trường văn phòng thủ đô sẽ đón nhận thêm khoảng 403.000 m2 sàn.
Đáng chú ý, phân khúc hạng A tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt với sự tập trung lớn tại khu vực phía Tây và các quận nội thành, trong khi vùng lõi trung tâm cũ gần như không có thêm nguồn cung mới đáng kể.
Sự chuyển dịch này không chỉ đơn thuần là tìm kiếm quỹ đất rộng để phát triển các tổ hợp quy mô, mà còn phản ánh tiêu chuẩn ngày càng khắt khe của khách thuê đối với không gian làm việc cao cấp. Dù nhu cầu thị trường vẫn duy trì ở mức lạc quan, nhưng khách hàng đang trở nên cẩn trọng hơn khi ưu tiên các sản phẩm tối ưu hóa hiệu suất vận hành và trải nghiệm nhân viên.
Việc dịch chuyển ra ngoài trung tâm của phân khúc bất động sản văn phòng hiện nay mang tính chiến lược dài hạn
Trong bức tranh đa cực này, các cụm văn phòng hiện đại đang hình thành gắn liền với hạ tầng đô thị mới, để lại khu vực trung tâm tập trung vào chức năng trụ sở chính và các hoạt động giá trị cao.
Nhận định về xu hướng này, ông William Garmond - Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại tại Savills Hà Nội - khẳng định: Việc dịch chuyển ra ngoài trung tâm hiện nay đã trở thành một quyết định mang tính chiến lược dài hạn chứ không còn là giải pháp tiết giảm chi phí đơn thuần.
Xu hướng dịch chuyển này được thúc đẩy bởi hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện và sự gia tăng của nguồn cung với chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu tiếp cận nguồn nhân lực và các tiện ích phục vụ vận hành.
Công nghệ và tài chính dẫn dắt thị trường bất động sản cho thuê
Kết thúc năm 2025, tổng diện tích sàn văn phòng cho thuê (NLA) trên toàn thị trường chạm mốc xấp xỉ 2.3 triệu m2. Dù duy trì sự ổn định theo từng quý, song tổng nguồn cung có sự sụt giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước.
Trong cơ cấu thị trường, phân khúc hạng B vẫn giữ vai trò chủ đạo về số lượng, trong khi nguồn cung hạng A chứng kiến sự biến động giảm do quá trình tái phân hạng; riêng phân khúc hạng C không có nhiều thay đổi.
Phân khúc hạng B vẫn giữ vai trò chủ đạo về số lượng
Về hiệu suất vận hành, tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường duy trì ở mức khả quan 85%, với điểm sáng lớn nhất đến từ các tòa nhà hạng C.
Mặc dù khu vực lõi trung tâm vẫn khẳng định vị thế dẫn đầu về giá thuê và công suất, các khu vực ngoài trung tâm đang dần rút ngắn khoảng cách nhờ sự xuất hiện của các dự án mới có tiêu chuẩn xây dựng vượt trội.
Động lực tăng trưởng chính trong năm qua đến từ nhóm khách thuê thuộc lĩnh vực Công nghệ thông tin (IT) và Tài chính - Ngân hàng - Bảo hiểm (BFSI).
Xu hướng chủ đạo của các giao dịch là dịch chuyển không gian làm việc để nâng cấp môi trường văn phòng và tối ưu hóa chi phí vận hành. Các doanh nghiệp hiện nay đặc biệt ưu tiên những tòa nhà hạng A và B có vị trí đắc địa, hạ tầng hiện đại, đáp ứng tốt các tiêu chuẩn khắt khe của mô hình làm việc thế hệ mới.
