Căn hộ trên 110 triệu đồng/m2 chiếm hơn 50% tổng nguồn cung mới
09/04/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thị trường căn hộ sơ cấp đang thiết lập mặt bằng giá mới với trung bình 102 triệu đồng/m2, khiến tình trạng khan hiếm căn hộ giá rẻ trở nên gay gắt. Trong khi phân khúc hạng sang và cao cấp (trên 110 triệu đồng/m2) chiếm hơn một nửa nguồn cung (56%), thì các lựa chọn dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ chiếm một tỷ lệ khiêm tốn 12%, không đủ đáp ứng nhu cầu thực tế.Diễn biến trên thị trường căn hộ
Theo báo cáo của JLL, trong quý I/2026, phân khúc căn hộ cao cấp đã ghi nhận thêm 1338 sản phẩm mới, đến từ các dự án quy mô lớn như: Vinhomes Grand Park và The Global City.
Thị trường nhà liền thổ trong quý vừa qua rơi vào trạng thái "đóng băng" nguồn cung mới, khi không có bất kỳ dự án nào chính thức ra mắt.
Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc thắt chặt các quy trình pháp lý, khiến nhiều dự án dù đã triển khai bán hàng thử nghiệm vẫn chưa thể hoàn tất thủ tục để mở bán chính thức. Tuy nhiên, hoạt động mua bán vẫn diễn ra khá sôi nổi với 562 giao dịch thành công.
Dòng tiền của các nhà đầu tư chủ yếu tập trung vào quỹ hàng hiện có tại những dự án quy mô như Vinhomes Green Paradise và The Gladia. Sự khan hiếm hàng mới cùng nhu cầu ổn định đã đẩy mức giá sơ cấp trung bình lên ngưỡng 3.311 USD/m2 (tương đương gần 90 triệu đồng/m2), tăng trưởng 7.4% so với cùng kỳ năm trước.
Phân tích về thực trạng này, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng đang có một sự đối lập rõ nét giữa các phân khúc. Trong khi nhóm căn hộ cao cấp vẫn duy trì được đà cung ứng nhờ tiềm lực của các chủ đầu tư uy tín, thì phân khúc nhà liền thổ lại chịu áp lực nặng nề từ các rào cản hành chính.
Diễn biến trên thị trường căn hộ tại Hà Nội
Chính sự tắc nghẽn về mặt pháp lý này đã vô tình tạo nên lợi thế cho các sản phẩm hiện hữu trên thị trường. Những dự án có vị trí chiến lược và chất lượng xây dựng tốt hiện đang đối mặt với áp lực tăng giá mạnh mẽ, khi người mua buộc phải cạnh tranh để sở hữu những sản phẩm ít ỏi còn lại trong bối cảnh nguồn cung tương lai vẫn còn là một dấu hỏi lớn.
Thị trường bất động sản quý 1/2026 ghi nhận sự leo thang của lãi suất cho vay, tạo nên sự phân hóa sâu sắc trong nhóm khách hàng. Trong khi áp lực chi phí đè nặng lên những người phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính, thì nhóm khách hàng có sẵn dòng vốn tự có lại hưởng lợi lớn từ các chương trình chiết khấu và ưu đãi độc quyền từ chủ đầu tư.
Theo bà Trang, biến động này đã trực tiếp tái định hình thị trường, thúc đẩy các doanh nghiệp địa ốc bắt tay chặt chẽ với ngân hàng để tung ra các gói tài chính linh hoạt và chính sách thanh toán sớm hấp dẫn. Nhờ các giải pháp thích ứng kịp thời, dòng tiền từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và tiềm lực tài chính vững vàng vẫn giúp thị trường duy trì được nhịp độ giao dịch tích cực bất chấp những thách thức về lãi suất.
Nhận định từ các chuyên gia JLL, thị trường nhà ở hạng sang tại TP.HCM đang chuyển mình sang một giai đoạn mới với sự ưu tiên tuyệt đối cho tính thực chất. Thay vì tăng trưởng nóng, thị trường hiện nay tập trung vào các dự án có mức giá tương xứng với chất lượng, sở hữu "kiềng ba chân" vững chắc: vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng ưu việt và pháp lý hoàn chỉnh.
Động lực thúc đẩy phân khúc này trong tương lai đến từ dòng nhu cầu ở thực của tầng lớp trung và thượng lưu – những người đang không ngừng tìm kiếm trải nghiệm sống đẳng cấp hơn.
Trong bối cảnh quỹ đất tại các khu vực lõi trung tâm ngày càng khan hiếm, các dự án được đầu tư bài bản về tiện ích và không gian sống sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.
Song song đó, các phân khúc nhà ở có mức giá dễ tiếp cận hơn cũng đang đứng trước cơ hội bứt phá mạnh mẽ. Sự cộng hưởng giữa nhu cầu an cư rất lớn của người dân, kết hợp với các bước tiến mới trong việc hoàn thiện khung pháp lý và hệ thống hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ, sẽ là "đòn bẩy" quan trọng giúp thị trường nhà ở TP.HCM phát triển bền vững và đa dạng hơn trong giai đoạn tới.
Hơn 50% nguồn cung căn hộ có giá trên 110 triệu đồng/m2
Theo số liệu thống kê của Savills Việt Nam, thị trường căn hộ TP. HCM 2025 đã ghi nhận sự phục hồi tích cực về thanh khoản với khoảng 11.500 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ đạt 82%. Con số này cho thấy nhu cầu mua bán căn hộ trên thị trường đã quay trở lại rõ rệt.
Hiện nay, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt khoảng 8.600 căn, chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án sẵn có.
Trong khi đó, tình trạng thiếu hụt nhà ở “vừa túi tiền” ngày càng diễn ra rõ nét. Giá bán sản phẩm sơ cấp trung bình đạt khoảng 102 triệu đồng/m2. Cụ thể có đến 56% nguồn cung sản phẩm có giá trên 110 triệu đồng, 12% tổng lượng sản phẩm có giá dưới 50 triệu đồng/m2.
Xu hướng dịch chuyển bất động sản ra khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận
Cùng với đó, xu hướng dịch chuyển ra khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận sẽ ngày càng rõ nét hơn. Bởi người mua có nhu cầu tìm kiếm các sản phẩm phù hợp với ngân sách, nhưng hệ thống cơ sở hạ tầng vẫn phải đảm bảo được kết nối đồng bộ, hoàn thiện.
Mặt khác, từ năm 2026, thị trường sẽ vận hành dưới sự tác động của các bộ luật mới và bảng giá đất được cập nhật. Dù các yếu tố này có thể làm gia tăng chi phí trong ngắn hạn, thế nhưng về lâu dài sẽ tạo ra môi trường minh bạch, nhất quán.
Đặc biệt, việc xác định giá đất và phê duyệt dự án sẽ diễn ra nhanh chóng và chính xác hơn - thúc đẩy tăng trưởng nguồn cung. Khoảng 58.000 căn hộ từ 80 dự án dự kiến sẽ đổ bộ vào thị trường TP.HCM trong ba năm tới, với tiêu điểm là khu vực phía Đông nhờ lực đẩy hạ tầng mạnh mẽ.
Nhận định về xu hướng này, lãnh đạo Savills Việt Nam, ông Neil MacGregor, tin rằng Việt Nam đang có lợi thế lớn để xây dựng một chiến lược nhà ở dài hạn. Việc gắn liền phát triển đô thị với hạ tầng kỹ thuật sẽ là động lực giúp nguồn cung tăng trưởng bền vững, đồng thời giúp mức giá trở nên phù hợp hơn với nhu cầu và năng lực tài chính của nhóm khách hàng mua để ở.
