Hà Nội, TP. HCM lọt top 10 thành phố có giá thuê bất động sản văn phòng cao nhất châu Á

20/04/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh

Theo báo cáo mới nhất từ JLL, hai trung tâm kinh tế lớn nhất của Việt Nam đã chính thức ghi tên mình vào vị trí thứ 5 và thứ 6 trong danh sách 10 thành phố có mức giá thuê bất động sản văn phòng phân khúc hạng A đắt đỏ nhất khu vực.

Vị thế của Hà Nội và TP. HCM trên thị trường bất động sản văn phòng

Theo dữ liệu mới nhất từ hãng dịch vụ bất động sản JLL, thị trường bất động sản văn phòng cao cấp tại Việt Nam đang chứng kiến một cột mốc đáng chú ý khi Hà Nội và TP. HCM đồng loạt lọt vào danh sách 10 thành phố có giá thuê văn phòng hạng A đắt đỏ nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương. 

Sự vươn tầm này không chỉ phản ánh vị thế kinh tế ngày càng gia tăng của Việt Nam mà còn đặt các doanh nghiệp trước bài toán chi phí mặt bằng tương đương với nhiều trung tâm tài chính lớn trên thế giới.

Cụ thể, tính đến thời điểm kết thúc quý I, TP. HCM đã xác lập vị trí thứ 5 trong bảng xếp hạng khu vực. Tại lõi trung tâm thành phố, giá thuê trung bình cho phân khúc hạng A hiện đạt ngưỡng 64.7 USD/ m2/ tháng, ghi nhận mức tăng trưởng nhẹ so với cùng kỳ năm trước. 

Trong khi đó, các khu vực nằm ngoài trung tâm cũng duy trì mức giá ổn định khoảng 36 USD/ m2. Với các thông số này, chi phí mặt bằng tại TP.HCM hiện chỉ đứng sau những thị trường "khổng lồ" như Hong Kong, Singapore, Seoul và Tokyo, chính thức vượt xa nhiều thành phố sôi động khác trong khối ASEAN.

Bất động sản văn phòng tại TP. HCM

Bất động sản văn phòng tại TP. HCM xác lập vị trí thứ 5 trong khu vực

Song hành cùng đà tăng trưởng đó, Hà Nội cũng khẳng định sức nóng của mình khi giữ vị trí thứ 6 trong danh sách các thành phố có giá thuê đắt đỏ nhất. 

Tại khu vực lõi trung tâm Thủ đô, mức giá thuê trung bình đang neo ở mức 42.8 USD/m2, trong khi các khu vực giáp ranh trung tâm cũng đạt tới gần 40 USD/ m2. Con số này giúp Hà Nội vượt qua hàng loạt các thủ đô lớn trong khu vực như Bangkok, Manila, Kuala Lumpur và Jakarta về mặt chi phí vận hành văn phòng cao cấp.

Lý giải về việc giá thuê liên tục duy trì ở mức cao, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc cấp cao của JLL Việt Nam, cho rằng nguyên nhân cốt lõi nằm ở sự khan hiếm nguồn cung trầm trọng tại các vị trí đắc địa. 

Cụ thể, đối với thị trường TP.HCM, quỹ đất trung tâm gần như đã cạn kiệt, khiến phân khúc hạng A không ghi nhận thêm bất kỳ dự án mới nào trong quý I vừa qua. Với tổng diện tích cho thuê hiện đạt khoảng 664.000 m2, áp lực về nguồn cung dự kiến sẽ chỉ được giải tỏa phần nào khi dự án The Kross tại Quận 1 hoàn thiện trong thời gian tới, tạo điều kiện cho thị trường hấp thụ các diện tích còn lại từ năm trước.

Tương tự, thị trường Hà Nội cũng đang trong tình trạng "khát" không gian làm việc mới tại các khu vực trọng điểm. Nguồn cung mới trong quý đầu năm chủ yếu đến từ dự án Tiến Bộ Plaza tại khu vực Ba Đình với khoảng 20.000 m2 sàn. Hiện tổng nguồn cung văn phòng hạng A tại thủ đô đạt mức 592.190 m2. 

Dù giá thuê cao, tỷ lệ lấp đầy tại cả hai thành phố lớn là khá ổn định. Tuy nhiên, một số tòa nhà mới gia nhập thị trường có thể đối mặt với tốc độ cho thuê chậm hơn trong giai đoạn từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, do các doanh nghiệp đang có xu hướng thận trọng hơn trong việc mở rộng quy mô văn phòng giữa bối cảnh kinh tế mới.

Triển vọng thị trường bất động sản văn phòng

Bên cạnh những số liệu từ JLL, hãng tư vấn dịch vụ địa ốc Avison Young cũng đưa ra những nhận định tương đồng về sự chuyển dịch của thị trường bất động sản văn phòng. 

Theo đó, trong quý vừa qua, TP.HCM không ghi nhận thêm bất kỳ dự án mới nào ra mắt, phần lớn do thị trường đang trong trạng thái "hấp thụ" lượng hàng tồn lớn sau làn sóng bùng nổ nguồn cung giai đoạn 2023 - 2025. Dù nguồn cung hiện hữu đang ở mức cao, giá thuê văn phòng hạng A tại vùng lõi trung tâm vẫn neo giữ ở ngưỡng đắt đỏ nhờ nhu cầu thuê duy trì ổn định. Minh chứng là tỷ lệ lấp đầy tại phân khúc hạng A vẫn chạm mốc 92%, trong khi hạng B đạt khoảng 90%.

Tại thị trường Hà Nội, bức tranh vận hành có phần thấp hơn đôi chút với tỷ lệ lấp đầy hạng A đạt 87% và hạng B là 83%. 

Sự xuất hiện của các dự án mới có thể gây áp lực lên tỷ lệ trống trong ngắn hạn, song các mặt bằng sở hữu vị trí kết nối thuận tiện và tiêu chuẩn vận hành hiện đại vẫn giữ chân được khách thuê. 

Nhìn xa hơn về giai đoạn 2026 - 2030, chuyên gia dự báo một cuộc "bùng nổ" về quy mô tại thủ đô khi tổng nguồn cung văn phòng hạng A dự kiến tăng gấp 1.5 lần, vượt ngưỡng 871.000 m2.

Bất động sản văn phòng tại Hà Nội

Nguồn cung bất động sản văn phòng tại thủ đô dự kiến tăng gấp 1.5 lần

Trong đó, khu vực Tây Hồ Tây được kỳ vọng trở thành tâm điểm mới khi chiếm tới hơn 85% lượng cung dự kiến, phần còn lại sẽ phân bổ tại các quận nội thành. Sự gia tăng mạnh mẽ về diện tích sàn trong tương lai sẽ trực tiếp thay đổi vị thế của các bên trên bàn đàm phán.

Theo Giám đốc cấp cao JLL Việt Nam, việc nguồn cung mới dồi dào sẽ mang lại lợi thế lớn cho các đơn vị đi thuê trong việc lựa chọn và thương thảo giá. Ngược lại, chủ sở hữu các tòa nhà cũ sẽ phải đối mặt với bài toán cạnh tranh gay gắt, buộc phải nâng cấp hoặc thay đổi chiến lược để không bị bỏ lại phía sau. 

Trái ngược với dự báo tăng trưởng cung tại Hà Nội, thị trường TP.HCM lại đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng cung mạnh của năm 2025. Xu hướng này được dự báo sẽ giúp thị trường miền Nam sớm tìm lại điểm cân bằng và cải thiện hiệu suất cho thuê trong các quý tới.

Chia sẻ bài viết:
0 Nhận xét