Nguồn cung nhà ở xã hội mới chỉ đáp ứng 25% nhu cầu người dân đến năm 2030
23/04/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Với dự báo cần tới gần 1 triệu căn hộ vào năm 2030, phân khúc nhà ở xã hội đang trở thành tâm điểm trong chiến lược phát triển đô thị. Dẫu vậy, việc các dự án được xác định mới chỉ đáp ứng khoảng hơn 229.000 căn đang tạo ra một khoảng trống cung - cầu rất lớn. Thực trạng này đòi hỏi những bước đột phá mạnh mẽ hơn trong tiến độ triển khai để kịp thời giải tỏa sức ép nhà ở đang đè nặng lên thành phố.Thực trạng chênh lệch cung - cầu của phân khúc nhà ở xã hội
Theo số liệu từ Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, thành phố đang đối mặt với bài toán an cư nan giải khi nhu cầu nhà ở xã hội đến năm 2030 lên tới 974.000 căn, trong đó 70% thuộc về nhóm công nhân và người thu nhập thấp.
Tuy nhiên, nguồn cung hiện tại mới chỉ đáp ứng chưa đầy 25% nhu cầu với khoảng 229.187 căn hộ dự kiến triển khai trên 193 dự án. Nhằm giải quyết tình trạng này, thành phố đang nỗ lực mở rộng quỹ đất phát triển nhà ở xã hội từ 1.400 ha lên 1.700 ha, mục tiêu 2.000 ha trong tương lai.
Dù quỹ đất này là nền tảng quan trọng giúp giải quyết bài toán căn hộ giá rẻ, nhưng thực tế tiến độ vẫn chưa đạt kỳ vọng.
Báo cáo từ Liên đoàn Lao động thành phố chỉ rõ, trong giai đoạn 2021 - 2025, TP. HCM mới chỉ hoàn tất khoảng 19.000 căn hộ, cách xa mục tiêu 200.000 căn vào năm 2030. Tính riêng trong năm 2026, dù đặt kỳ vọng bàn giao 28.500 căn, nhưng kết thúc quý I mới chỉ có 580 sản phẩm được hoàn thiện, tức chỉ mới đạt 2% kế hoạch đề ra.

Những vướng mắc cần tháo gỡ để hiện thực hóa mục tiêu an cư
Theo các chuyên gia, rào cản lớn nhất hiện nay chính là các nút thắt pháp lý kéo dài, khiến các dự án dù đã có tên trong danh mục vẫn chưa thể tăng tốc để kịp thời đáp ứng kỳ vọng của thị trường.
Dù về mặt lý thuyết, quy trình cấp phép cho một dự án nhà ở xã hội đã được tinh gọn xuống còn khoảng 132 ngày, những con số này chỉ khả thi khi hồ sơ đạt độ hoàn thiện tuyệt đối. Trên thực tế, việc doanh nghiệp phải liên tục điều chỉnh, bổ sung giấy tờ theo yêu cầu đã khiến thời gian triển khai thực tế bị kéo dài gấp 2 đến 3 lần so với dự tính ban đầu.
Dự án để đủ điều kiện khởi công phải đảm bảo đầy đủ thủ tục bao gồm: tìm kiếm quỹ đất sạch, phê duyệt chủ trương đầu tư và điều chỉnh quy hoạch chi tiết, chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở và thẩm định thiết kế cơ sở và cấp giấy phép xây dựng.
Đáng chú ý, tại mỗi giai đoạn, doanh nghiệp đều phải chờ đợi ý kiến từ nhiều cơ quan, sở ngành khác nhau. Sự chồng chéo giữa các thủ tục hành chính, cùng một số bước còn mang nặng tính hình thức, không chỉ gây lãng phí thời gian mà còn là lực cản lớn khiến nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp không thể tăng tốc để đáp ứng nhu cầu cấp thiết của thị trường.

Tháo gỡ vướng mắc về nhà ở xã hội nhờ những quy định mới
Bên cạnh đó, quy chuẩn quy hoạch đang trở thành một "nút thắt" lớn đối với các chủ đầu tư. Thực tế cho thấy, nhiều khu đất dù rất lý tưởng để xây dựng nhà ở xã hội nhưng lại vướng các chỉ tiêu về mật độ dân số hoặc không tương thích với chức năng sử dụng đất hiện hữu. Để triển khai, doanh nghiệp buộc phải thực hiện quy trình điều chỉnh quy hoạch, khiến tiến độ dự án bị đình trệ đáng kể.
Cụ thể, một dự án nhà ở xã hội tiêu chuẩn thường mất từ 1.5 đến 2 năm để hoàn tất các thủ tục pháp lý, cộng thêm khoảng 24 tháng thi công thực tế. Điều này đồng nghĩa với việc nếu bắt tay thực hiện ngay từ thời điểm này, sớm nhất cũng phải đến giai đoạn 2028 - 2029 sản phẩm mới có thể đến tay người dân.
Mặt khác, theo chuyên gia, mặc dù vốn là yếu tố then chốt nhưng hiện vẫn chưa có lời giải triệt để do nguồn tín dụng ưu đãi thiếu tính ổn định, khiến doanh nghiệp khó lòng tiếp cận được dòng tiền dài hạn.
Danh mục dự án sắp triển khai được kỳ vọng sẽ tạo ra cú hích mới cho nguồn cung, nhưng sự thành công vẫn phụ thuộc hoàn toàn vào tốc độ tháo gỡ nút thắt pháp lý và khả năng khơi thông dòng vốn. Áp lực an cư ngày càng đè nặng khi thành phố bắt đầu nới lỏng điều kiện về thu nhập, khiến lượng người đủ tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội tăng vọt.
Trong bối cảnh nhu cầu bùng nổ nhưng nguồn cung lại "nhỏ giọt", việc cải cách quyết liệt các thủ tục hành chính và cơ chế vốn chính là chìa khóa duy nhất để giải cơn khát nhà ở cho người lao động.
Biện pháp thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội
Trước thực trạng khan hiếm nguồn cung, ông Nguyễn Văn Hoan - Phó phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng TP.HCM - khẳng định thành phố đang dồn lực triển khai các giải pháp cấp bách. Cụ thể, Sở đã tham mưu phương án cắt giảm tối thiểu 50% thời gian thực hiện các thủ tục hành chính liên quan.
Chính quyền thành phố cũng thiết lập cơ chế họp định kỳ hàng tháng và thành lập tổ công tác đặc trách nhằm trực tiếp tháo gỡ các "điểm nghẽn" về đầu tư và xây dựng cho doanh nghiệp. Dù đánh giá cao các nỗ lực trên, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng TP.HCM nói riêng, các tỉnh thành khác nói chung cần lộ trình cải cách quyết liệt và thực chất hơn.

Hiện thực hóa đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội
Các kiến nghị tập trung vào 3 trụ cột chính:
- Tối giản hóa quy trình, loại bỏ triệt để các thủ tục trung gian.
- Cơ chế song hành cho phép chủ đầu tư thực hiện đồng thời nhiều bước quy hoạch và pháp lý.
- Linh hoạt tài chính & quy hoạch điều chỉnh các chỉ tiêu sử dụng đất và hỗ trợ tiếp cận vốn.
Trong bối cảnh cơn khát nhà ở xã hội đang ở mức đỉnh điểm, việc khai thông "nút thắt" về thủ tục và nguồn vốn chính là chìa khóa vàng để tăng tốc nguồn cung.
Các chuyên gia cảnh báo, nếu không có những thay đổi đột phá ngay từ bây giờ, khoảng cách giữa nhu cầu thực tế của người lao động và khả năng đáp ứng của thị trường tại TP.HCM sẽ còn bị nới rộng, gây áp lực lớn lên hệ thống an sinh xã hội trong những năm tới.