Căn hộ dưới 60 triệu/m2 biến mất khỏi bản đồ bất động sản thủ đô
15/05/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Sau khi phân khúc căn hộ bình dân hoàn toàn biến mất, đến lượt dòng sản phẩm tầm trung có giá quanh mốc 60 triệu đồng/m2 cũng bắt đầu trở thành "hàng hiếm" trên bản đồ bất động sản Hà Nội. Sự dịch chuyển mạnh mẽ về cơ cấu nguồn cung đang đẩy mặt bằng giá toàn thị trường lên cao, khiến ngay cả những dự án ở khu vực ven tâm cũng khó tìm thấy mức giá dưới 60 triệu đồng cho mỗi mét vuông diện tích.Giá chung cư Hà Nội tiếp tục leo thang
Theo báo cáo mới nhất từ CBRE Việt Nam, thị trường căn hộ Hà Nội vừa trải qua một cột mốc lịch sử trong quý 1/2026: Lần đầu tiên toàn thị trường không còn ghi nhận bất kỳ nguồn cung mới nào có mức giá dưới 60 triệu đồng/m2. Thay vào đó, cuộc chơi hiện thuộc về phân khúc cao cấp khi hơn 60% nguồn cung mới được chào bán với mức giá dao động từ 60 - 80 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT, phí bảo trì và các chương trình chiết khấu).
Một điểm nhấn đáng kinh ngạc là tại khu vực nội thành và các vùng phụ cận chiến lược như Gia Lâm, Đông Anh. Nếu không tính các đại đô thị vùng ven như Văn Giang, giá sơ cấp trung bình tại các khu vực này đã chạm mốc 102 triệu đồng/m2, tăng trưởng phi mã tới 29% so với cùng kỳ năm trước.
Sự bứt phá này đã đưa mặt bằng giá tại thủ đô vượt xa TP. Hồ Chí Minh - nơi vốn là thị trường đắt đỏ nhất nhưng hiện chỉ ghi nhận giá trung bình khoảng 91 triệu đồng/m2 trong cùng thời điểm.
Dữ liệu phân tích cho thấy, kể từ quý 3/2025, giá bán sơ cấp trung bình tại các quận trung tâm Hà Nội đã liên tục neo ở mức trên 100 triệu đồng/m2. Đặc biệt, khi tính gộp cả các đại dự án tại Văn Giang, mức giá trung bình toàn thị trường vẫn đạt ngưỡng 84 triệu đồng/m2, tăng lần lượt 8% theo quý và 13% theo năm.
Mặc dù nguồn cung sơ cấp khá dồi dào, giá chung cư Hà Nội vẫn không ngừng leo thang nhờ lực cầu mạnh mẽ từ nhà đầu tư và người mua ở thực. Thực tế này đã xác lập một mặt bằng giá mới đầy tiềm năng cho giai đoạn 2026 - 2030.

Giá chung cư Hà Nội vẫn không ngừng leo thang
Đáng chú ý, các khu vực vùng ven như Gia Lâm và Đông Anh đã xóa bỏ mác "giá rẻ" khi xuất hiện các dự án mở bán từ 100 triệu đến 150 triệu đồng/m2. Tại các đại đô thị khu vực Văn Giang, phân khúc căn hộ dưới 60 triệu đồng/m2 cũng chính thức biến mất trong quý này, đánh dấu sự thống trị tuyệt đối của dòng sản phẩm cao cấp trên toàn thị trường.
Bước sang quý 1/2026, thị trường căn hộ chuyển nhượng tại Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình duy trì ổn định quanh ngưỡng 62 triệu đồng/m2. Trái ngược hoàn toàn với sự sôi động của thị trường sơ cấp, phân khúc thứ cấp đã bắt đầu chu kỳ điều chỉnh từ cuối năm 2025 khi số lượng dự án tăng giá và biên độ tăng đều sụt giảm rõ rệt.
Dữ liệu thống kê mới nhất cho thấy một sự dịch chuyển lớn về tâm lý người bán. Trong quý này, có tới hơn 50% dự án thứ cấp ghi nhận mức giá chào bán đi ngang hoặc giảm nhẹ so với quý trước. Để thấy rõ sự khác biệt, trong suốt năm 2025, tỷ lệ các dự án giảm giá chỉ chiếm chưa đầy 5%. Điều này cho thấy đà tăng giá theo năm đã rời khỏi mức đỉnh 26% (thiết lập vào quý 3/2025), phản ánh thực tế giá nhà đã chạm ngưỡng thách thức khả năng tài chính của đại đa số người mua ở thực.
Bên cạnh việc mặt bằng giá quá cao, thị trường còn chịu tác động từ hai yếu tố then chốt:
- Thử thách khả năng chi trả: Sau nhiều quý tăng liên tục, giá căn hộ đã tiệm cận mức "trần", khiến dòng tiền từ người mua thực trở nên thận trọng hơn.
- Áp lực tài chính từ lãi suất: Việc lãi suất có xu hướng tăng đang tạo sức ép thanh khoản cực lớn lên nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt là những người đã hết thời gian ân hạn nợ gốc tại các dự án đang xây dựng. Để giải phóng dòng tiền, không ít chủ nhà đã buộc phải hạ giá chào bán nhằm kích cầu giao dịch nhanh chóng.
Nguồn cung bất động sản dịch chuyển ra khu vực vùng ven
Mặc dù mặt bằng giá liên tục leo thang, thị trường căn hộ Hà Nội vẫn chứng kiến sự đổ bộ mạnh mẽ của các dự án mới. Trong quý vừa qua, tổng lượng hàng sơ cấp ra mắt đạt 8.010 căn hộ, đánh dấu cột mốc mở bán cao nhất của quý đầu năm kể từ 2021 và tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2025. Dù chỉ số này thấp hơn 46% so với giai đoạn cao điểm cuối năm ngoái, nhưng đây vẫn là tín hiệu cho thấy sự tự tin của các chủ đầu tư vào sức hấp thụ của thị trường thủ đô.
Bản đồ bất động sản quý 1/2026 phản ánh rõ nét xu hướng "ly tâm" khi quỹ đất nội thành ngày càng khan hiếm:
- Khu vực giáp ranh: Có tới 42% nguồn cung mới tập trung tại các đại đô thị khu vực Văn Giang (Hưng Yên).
- Ngoại thành Hà Nội: 37% lượng mở bán phân bổ tại các "điểm nóng" đang lên như Hoài Đức, Gia Lâm và Đông Anh.
Sự dịch chuyển này không chỉ thay đổi cấu trúc đô thị mà còn tạo ra những trung tâm sống mới hiện đại, đáp ứng nhu cầu an cư chất lượng cao ngoài vùng lõi.

Nguồn cung bất động sản dịch chuyển ra khu vực vùng ven
Về thanh khoản, thị trường ghi nhận 5.382 giao dịch thành công trong quý đầu năm. Mặc dù con số này sụt giảm 60% so với quý trước do ảnh hưởng từ kỳ nghỉ Tết dài ngày, nhưng nếu so với cùng kỳ năm ngoái, lượng căn hộ bán được vẫn tăng trưởng ấn tượng tới 33%. Điều này minh chứng cho sức cầu bền bỉ từ cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực, sẵn sàng gia nhập thị trường ngay cả khi mặt bằng giá đang ở mức cao.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, nhận định áp lực lãi suất đang khiến tỷ lệ hấp thụ căn hộ giảm từ 70% xuống còn 50%. Để kích cầu, các chủ đầu tư buộc phải tung ra nhiều chính sách tài chính linh hoạt như ổn định lãi suất và kéo dài thời gian ân hạn gốc.
Dự kiến cả năm 2026, Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 36.000 căn hộ mới, với hơn 35% tập trung tại các đại đô thị khu vực Văn Giang. Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào nhưng chi phí vốn tăng cao, thị trường sẽ bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Ưu thế cạnh tranh sẽ thuộc về các dự án có chất lượng vượt trội và giải pháp tài chính sát với nhu cầu thực của khách hàng.