Giá chung cư sơ cấp tăng mạnh đối lập với quỹ căn hộ thứ cấp
20/05/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thị trường căn hộ đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt khi giá chung cư mở bán mới liên tục leo đỉnh, vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Ngược lại, ở phân khúc chuyển nhượng, làn sóng giảm giá nhà thứ cấp bất ngờ xuất hiện, mở ra cơ hội hấp dẫn cho người mua có nhu cầu ở thực.Thị trường căn hộ sơ cấp với giá bán tăng mạnh
Thị trường căn hộ đang bước vào một giai đoạn phân hóa sâu sắc khi giá chung cư mở bán mới liên tục neo cao. Ngược lại, phân khúc nhà cũ tại một số dự án bắt đầu xu hướng hạ nhiệt sau chu kỳ tăng trưởng nóng.
Sự đảo chiều này phản ánh rõ nét áp lực tài chính đang đè nặng lên nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy, đồng thời cho thấy thanh khoản toàn thị trường đang có dấu hiệu chững lại. Theo báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng, Hà Nội hiện là địa phương có mức giá căn hộ mở bán trung bình cao nhất cả nước khi chạm mốc kỷ lục mới: khoảng 128 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, dữ liệu từ đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE cũng xác nhận quý I/2026 chính là cột mốc đánh dấu quý thứ ba liên tiếp giá chung cư sơ cấp tại thủ đô neo vững trên ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Hiện tại, mức giá trung bình của các dự án mới mở bán đang dao động quanh ngưỡng 102 triệu đồng/m2, ghi nhận mức tăng trưởng phi mã gần 30% so với cùng kỳ năm ngoái.
Sự lệch pha giữa hai phân khúc sơ cấp và thứ cấp đang mở ra những kịch bản mới cho cục diện dòng tiền. Trong khi nguồn cung mới từ các chủ đầu tư vẫn giữ nguyên biểu giá đắt đỏ, làn sóng điều chỉnh giá tại thị trường căn hộ đã qua sử dụng được kỳ vọng sẽ trở thành "bình tản nhiệt", mang lại cơ hội tiếp cận nhà ở thực tế hơn cho người mua trong thời gian tới.
Thị trường căn hộ tại hai đô thị lớn nhất cả nước đang chứng kiến làn sóng tăng giá mạnh mẽ, đặc biệt là ở phân khúc sơ cấp. Theo dữ liệu từ Knight Frank Việt Nam, giá bán căn hộ mới tại TP.HCM hiện đã đạt mức trung bình 4.078 USD/m2 (tương đương khoảng 107 triệu đồng/m2), ghi nhận mức tăng 11.8% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, thị trường Hà Nội có sự bứt phá dữ dội hơn khi giá sơ cấp chạm ngưỡng 4.274 USD/m2 (khoảng 112 triệu đồng/m2), tăng vọt tới 38% theo năm.
Đáng chú ý, báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) còn chỉ ra rằng mức giá sơ cấp bình quân tại thị trường thủ đô đã leo lên tới khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng 28% so với thời điểm năm 2025. Nguyên nhân chính dẫn đến sự nhảy vọt này là do nguồn cung mới mở bán thời gian qua chủ yếu tập trung vào các dòng sản phẩm thuộc phân khúc hạng sang và cao cấp.
Điều này vô hình trung đã kéo toàn bộ mặt bằng giá chung cư trên thị trường thiết lập một mặt bằng giá mới.
Giá căn hộ sơ cấp neo cao
Khảo sát thực tế diễn biến thị trường hiện nay cũng cho thấy, cuộc đua tăng giá của các chủ đầu tư vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Hầu hết các dự án căn hộ vừa mới ra hàng hoặc chuẩn bị bung hàng trên thị trường đều nhanh chóng áp đặt mức biểu giá khởi điểm từ 90 triệu đồng/m2 trở lên, khiến cơ hội sở hữu nhà ở của người dân ngày càng bị thu hẹp.
Thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục ghi nhận những kỷ lục giá mới từ các dự án đang mở bán. Đơn cử, dự án Lumière Hà Nội Seasons Garden (Nguyễn Trãi) của Masterise Homes có giá dự kiến từ 120 - 180 triệu đồng/m2. Tại quận Tây Hồ, The Reflection West Lake chào bán từ 150 - 250 triệu đồng/m2 (khoảng 6 - 13.5 tỷ đồng/căn). Thậm chí tại Hà Đông, dự án The Vista Văn La cũng đưa ra mức giá trung bình dự kiến vượt ngưỡng 90 triệu đồng/m2.
Thị trường căn hộ thứ cấp hạ nhiệt
Ngược lại, phân khúc căn hộ thứ cấp đã bắt đầu xuất hiện xu hướng điều chỉnh giảm sau chu kỳ tăng nóng. Theo Bộ Xây dựng, thị trường nhà cũ tại một số khu vực đã ghi nhận đà giảm giá ngay trong quý I/2026. Minh chứng là dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, căn hộ tại dự án FLC Complex (36 Phạm Hùng) hiện có giá phổ biến khoảng 97.9 triệu đồng/m2, giảm 5% so với thời điểm tháng 12/2025.
Diễn biến giá chung cư FLC Phạm Hùng
Đà giảm giá của phân khúc căn hộ cũ đang lan rộng sang nhiều khu vực tại Hà Nội. Điển hình như tại dự án The Vesta (Hà Đông), giá bán trung bình hiện giảm khoảng 4.1% so với cuối năm 2025, lùi về mức 65.2 triệu đồng/m2. Tương tự, căn hộ tại tổ hợp Eco Green City (Nguyễn Xiển) cũng ghi nhận mức giảm nhẹ 2.1% so với thời điểm tháng 12/2025, hiện phổ biến quanh ngưỡng 85 triệu đồng/m2. Xu hướng điều chỉnh này cho thấy dòng tiền trên thị trường thứ cấp đang có sự dịch chuyển rõ rệt.
Theo đánh giá của ông Trần Văn Hùng, một môi giới bất động sản lâu năm tại Hà Nội, cục diện thị trường hiện đã thay đổi hoàn toàn so với giai đoạn "sốt nóng" những năm 2024 - 2025. Nếu như trước đây, nhóm khách hàng đầu tư sẵn sàng xuống tiền chớp nhoáng với kỳ vọng "lướt sóng" kiếm lời ngắn hạn, thì nay lượng khách này đã sụt giảm nghiêm trọng, đặc biệt là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Nguyên nhân của làn sóng xả hàng này xuất phát từ việc mặt bằng giá chung cư Hà Nội bị đẩy lên quá cao trong hai năm qua, làm biên độ lợi nhuận đầu tư bị thu hẹp đáng kể. Áp lực từ chi phí lãi vay kết hợp với sự xuất hiện của các nguồn cung mới buộc nhiều chủ nhà phải chủ động hạ giá để thu hồi dòng tiền, nhất là tại các khu vực có tính cạnh tranh cao.
Dẫu vậy, làn sóng giảm giá này có sự phân hóa lớn; những căn hộ sở hữu vị trí đắc địa, pháp lý minh bạch và hướng tới nhu cầu ở thực vẫn duy trì được mức giá ổn định cùng thanh khoản tốt.
