Chung cư Hà Nội song hành trên "đường đua", "đuổi kịp" mức giá chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh

Chung cư Hà Nội là phân khúc sôi động nhất thị trường

Trong thị trường địa ốc nửa đầu năm 2024 thì sản phẩm chung cư tại Hà Nội là loại hình có giao dịch diễn ra sôi động nhất trong các mặt hàng. Nhu cầu tìm kiếm và quan tâm tới sản phẩm chung cư đã đạt đỉnh vào tháng 3/2024, tăng gần 60% nếu so với thời điểm năm 2023. 

Tuy hiện tại sự quan tâm của khách hàng tới loại hình này đã “hạ nhiệt” thế nhưng mức giá vẫn neo ở mức cao, không có dấu hiệu giảm.

Theo khảo sát của các đơn vị bất động sản, giá bán chung cư tại Hà Nội, phân khúc sơ cấp hoặc thứ cấp đã đạt mức giá trung bình khoảng 50 triệu đồng trên mỗi mét vuông, ngang ngửa với thành phố Hồ Chí Minh. 

So sánh giá bán vào khoảng đầu năm 2018 thì căn hộ tại thủ đô và thành phố mang tên Bác có giá lần lượt là 27 triệu đồng/m2 và 31 triệu đồng/m2. 

Giá chung cư tại thành phố Hà Nội luôn có sự chênh lệch với thành phố Hồ Chí Minh

Từ trước đến nay thì khoảng cách giá giữa chung cư Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh thường khá lớn, bởi thị trường miền Nam có sự phát triển sớm hơn, đi trước Hà Nội từ 2 đến 3 năm. Thế nhưng chỉ đến năm ngoái thôi, mức giá sản phẩm chung cư giữa hai đô thị đặc biệt này đã có cuộc rượt đuổi sát nút.

Năm ngoái, giá bán chung cư tại thủ đô đã tăng khoảng 15% theo từng năm, đạt tới 53 triệu đồng/m2 (theo dữ liệu nghiên cứu của CBRE). Mức giá được cho rằng tương đương với mức nền trung bình tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020 - 2021.

Trái ngược lại thì giá chung cư sơ cấp tại thành phố Hồ Chí Minh đã chững lại ở thang khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 2% so với năm trước nữa.

Các chuyên gia đã nhìn nhận và thống kế rằng khoảng cách phát triển của loại hình chung cư giữa hai thị trường này đã thu hẹp khoảng từ 3 - 5 năm xuống còn 1 - 2 năm. Và thậm chí là có thể ngang bằng, tương đương nhau trong thời gian sắp tới.

Quý I năm nay được ghi nhận là đã thu hẹp khoảng cách giá với mức rao bán trung bình là 46 triệu đồng/m2 tại thủ đô và 48 triệu đồng/m2 tại TP HCM.

Giá rao bán sản phẩm tại hai đô thị đã tiệm cận nhau

Lý giải diễn biến giá chung cư trong thời gian vừa qua

Để có thể lý giải diễn biến trong thời gian qua, chúng ta hãy cùng nhau nhìn lại khoảng 5 năm trước đây, khi loại hình căn hộ tại Hồ Chí Minh có gia tăng mạnh nhất, từ 2018 - 2019. Vào giai đoạn đó, nguồn cung sản phẩm khá dồi dào, số lượng căn mới “chào hàng” lên tới 30.000 căn/năm. 

Đa số các căn hộ đều nằm ở phân khúc cao cấp dẫn tới việc mặt bằng giá bị đẩy lên cao. 

Nhìn lại thị trường Hà Nội thì nguồn cung ngày càng khan hiếm, trong năm 2023 chỉ đạt khoảng 10.300 căn/năm. Đây là số lượng căn hộ đủ điều kiện bán ra thấp nhất trong vòng 10 năm nay.

Điều này đã khiến các chủ đầu tư “quay xe”, chỉ tập trung vào phân khúc chung cư cao cấp.

Không những vậy, dưới sức ép của các chủ đầu tư nước ngoài và chủ đầu tư từ trong Nam “bắc tiến”, thị trường càng trở nên xáo động, định hình lại mặt bằng giá mới. 

Chủ yếu các doanh nghiệp nước ngoài sau khi đầu tư và phát triển dự án thành công tại thành phố Hồ Chí Minh đến nay đã nhận thấy quỹ đất ngày càng khan hiếm, mức giá được đẩy lên ngưỡng cao so với khả năng chi trả hay mục tiêu đầu tư. 

Thị trường Hà Nội được đánh giá là một trong những vùng đất giàu tiềm năng, còn nhiều dư địa tăng trưởng nên các nhà đầu tư đã nhanh chóng nắm bắt được và thu hẹp khoảng cách bằng việc phát triển, phân phối các dự án cao cấp.

Chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh đã đạt ngưỡng cao, có mức tăng giá chậm

Như ở TP HCM, giá chung cư đã đạt ngưỡng cao, khó có thể tăng tốc được nữa trong khi thị trường ngoài này tiếp tục có thể tăng giá, do nút thắt nguồn cung chưa thể dỡ bỏ. 

Trong khi đó, nhu cầu ở thực của người dân vẫn còn rất cao, nguồn cung “nhỏ giọt” khiến cho mức giá tiếp tục trên đà tăng phi mã.

Chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên đối với các gia đình có ý định mua nhà trong thời gian tới rằng, chỉ khi thu nhập từ 30 triệu đồng trở lên, với mức vay 50% - 70% tổng giá trị tài sản thì người mua mới có thể cân đối được tiền lãi và gốc hàng tháng.

Trong thời gian tới, khi chính sách và Luật mới đủ “ngấm”, mong rằng thị trường sẽ có những bước tiến và dấu hiệu phục hồi rõ rệt hơn, mang lại niềm vui cho cả chủ đầu tư và khách hàng.