Nhà ở xã hội “vụt sáng”, giá "lên hương" chạm mốc 50 triệu đồng/m2

Tình hình mua bán nhà ở xã hội

Theo khảo sát của chúng tôi thì nhiều dự án nhà ở xã hội, dù đã đi vào hoạt động đến cả chục năm, trang thiết bị cơ sở vật chất đã xuống cấp nhưng giá lại tỷ lệ nghịch, tăng lên nhiều lần. Giá nhà ở xã hội ở một số nơi ngang ngửa với dự án nhà ở thương mại.

Đơn cử như nhà ở xã hội Ecohome 3 ở quận Bắc Từ Liêm, dự án có giá bán từ năm 2019 chỉ khoảng 15.6 đến 16.5 triệu đồng/m2. Thật bất ngờ, khi sau 5 năm sử dụng, giá nhà không những giảm mà còn tăng gấp 3 lần. 

Hiện nay, giao dịch mua bán nhà tại khu vực này được xác lập với mức giá trung bình dao động từ 45 triệu đồng - 50 triệu đồng/m2. 

Hay như tại tòa N3, một căn nhà ở xã hội có diện tích khoảng 70m2, thiết kế 2 phòng ngủ, đang được chủ nhà rao bán ở ngưỡng 3.25 tỷ đồng, tương đương gần 48 triệu đồng cho mỗi mét vuông nhà.

Đặc biệt, người bán còn đưa ra chính sách ưu đãi khi đó là nếu người mua chốt nhanh, họ sẽ giảm ngay 50 triệu đồng do đang cần tiền đặt cọc nhà mới.

Dự án nhà ỡ xã hội Rice City tại Linh Đàm

Dự án nhà ở xã hội Rice City tại sông Hồng và Linh Đàm khi mở bán đều có mức giá dao động trong khoảng từ 13 - 15 triệu đồng/m2. Đến nay, dưới sức ép cung - cầu của thị trường, giá nhà tăng vọt lên gắp 3 - 4 lần, từ 39 triệu đồng - 50 triệu đồng/m2. 

Cũng tại quận Hoàng Mai, dự án nhà ở xã hội tại Đồng Mô Đại Kim mở bán cách đây 8 năm, khi ấy, giá nhà chỉ rơi vào ngưỡng 14 triệu đồng/m2. Thế nhưng hiện nay, nếu muốn sở hữu một căn hộ tại khu vực này, người mua sẽ phải trả mức giá lên tới 45 triệu đồng cho mỗi mét vuông nhà ở. 

Giá nhà không chỉ “nóng” ở những dự án đã đưa vào sử dụng một thời gian dài mà còn diễn biến tại cả những căn hộ chưa được bàn giao. Tại dự án NHS Trung Văn, Nam Từ Liên, môi giới và người bán “ồ ạt” đăng tin trên các chuyên trang giao bán bất động sản với mức chi phí chênh với giá mở bán khá nhiều.

Cụ thể, một căn hộ với diện tích 70m2, thiết kế 2 phòng ngủ đang có giá là 2.9 tỷ đồng, gấp đôi với thời điểm tháng 3 năm 2023. Theo người bán, đây là mức giá cực tốt, nếu bên mua thiện chí thì có thể thương lượng thêm. 

Được biết, theo luật mới hiện hành thì nhà ở xã hội phải trải qua thời gian đủ 5 năm thì mới có thể chuyển nhượng, sang tên nên nếu mua bây giờ thì các bên sẽ lập vi bằng, chờ đến khi đủ điều kiện. 

Nhận định của các chuyên gia 

Trong bối cảnh hiện nay, khi nguồn cung đang khan hiếm thì giá nhà ở thứ cấp được đẩy lên ngang ngửa với sản phẩm chung cư thương mại. Song, nếu như người mua cứ trông chờ giá nhà giảm giá thì sẽ rất khó.

Bởi muốn ổn định được giá nhà thì cần phải giải quyết nhiều bài toán khác liên quan tới quỹ đất, mật độ dân số,... Và đặc biệt là bài toán liên quan tới nhà ở xã hội. 

Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, thị trường đang có sự mất cân đối cơ cấu giữa các sản phẩm, cán cân nguồn cung nghiên hẳn về phân khúc cao cấp, có giá trị lớn, phục vụ cho mục đích đầu tư hoặc đầu cơ.

Chính sự lệch pha trầm trọng này là một trong những nguyên nhân chủ yếu khiến cho giá nhà liên tục bị đẩy lên cao. Người mua rơi vào trạng thái băn khoăn, không biết nên xuống tiền mua nhà trước khi giá nhà tiếp tục tăng hay im lặng chờ đợi giá nhà giảm. 

Nhà ở thứ cấp tăng giá "chóng mặt"

Tỷ trọng nhà ở thuộc phân khúc bình dân, tức là nguồn sản phẩm có giá dưới 25 triệu đồng/m2 trên tổng số nguồn cung sản phẩm đang hụt giảm một cách trầm trọng. Lượng sản phẩm bình dân nếu như chiếm khoảng 30% vào năm 2019 thì đến năm 2022 chỉ còn 7% và tiếp tục giảm 1% vào năm 2023.

Giai đoạn từ năm 2019 - 2022, phân khúc trung cấp cũng có tỷ trọng giảm dần theo các năm, từ mức 54% xuống còn 27% với nguồn cung chủ yếu là mặt hàng có giá từ 40 triệu đồng - 50 triệu đồng/m2. 

Với sức ép lớn tới từ mật độ dân cư, nhu cầu mua nhà để ở luôn dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu với khoảng 80% tổng số khách hàng được hỏi. 15% người mua được hỏi sẽ mua bất động sản đầu tư dài hạn và 5% còn lại cho mục đích đầu cơ.

Đặc biệt, chỉ 25% người mua nhà ở thực có khả năng tài chính vững vàng để chuyển hóa mong muốn, mục đích của mình thành nhu cầu thực.

Theo các chuyên gia, trong thời gian ngắn, phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục đà tăng giá. Trong đó, mạnh mẽ và rõ rệt nhất là phân khúc bình dân, trung cấp bởi đây là sản phẩm đáp ứng được yêu cầu của đại đa số khách hàng, thường xuyên được “săn đón”. 

Ngược lại thì phân khúc cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm giá nhẹ.

Nhìn chung, người mua dù là với mục đích ở thực hay đầu tư thì đều cần phải tìm hiểu thật kỹ và xác định được sản phẩm phù hợp với khả năng của bản thân.

Hãy tiếp tục cùng SGO Land khám phá thêm những thông mới nhất về thị trường bất động sản Việt Nam trong các bài viết tiếp theo nhé!