Giá căn hộ phía Nam chưa có điểm dừng, “tăng vọt” những tháng cuối năm
22/12/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Dữ liệu mới nhất từ CBRE Việt Nam cho thấy thị trường căn hộ phía Nam đang thiết lập mặt bằng giá mới với mức tăng trung bình 10-20% so với năm trước. Đáng chú ý, tại một số khu vực trọng điểm, tỷ lệ tăng trưởng giá trị đã chạm mốc đột biến 45%.Giá nhà lập đỉnh trên diện rộng
Thông tin từ Diễn đàn Bất động sản nhà ở 2026 cho thấy giá căn hộ TP.HCM đang thiết lập mặt bằng mới. Đại diện CBRE Việt Nam, bà Dương Thùy Dung, xác nhận giá sơ cấp quý IV đạt 90 triệu đồng/m2 (tăng 21% theo năm). Cùng lúc đó, giá giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng ghi nhận mức điều chỉnh tăng 18%, chạm mốc trung bình 64 triệu đồng cho mỗi mét vuông diện tích.
Thị trường căn hộ các tỉnh lân cận đang cho thấy sự biến động mạnh về giá. Theo báo cáo mới nhất, giá mở bán sơ cấp tại Đồng Nai tăng 12%, trong khi Bình Dương cũng ghi nhận thêm 10%.
Đáng chú ý nhất là mức tăng đột biến 45% tại Long An (hiện đã sáp nhập vào Tây Ninh). Đối với phân khúc giao dịch thứ cấp, các khu vực này đều duy trì đà tăng ổn định, cao hơn từ 13-15% so với cùng thời điểm năm trước.
Nguồn cung căn hộ phía Nam ghi nhận sự bùng nổ trở lại với 26.000 sản phẩm mới, gấp đôi cùng kỳ năm 2024, tạo bối cảnh cho giá nhà tiếp tục leo thang. Trong đó, Bình Dương (cũ) là tâm điểm của thị trường với 15.800 căn hộ.
Giá nhà lập đỉnh trên diện rộng ghi nhận sự bùng nổ với nguồn cung lớn
TP.HCM (cũ) cũng ghi nhận sự hồi phục mạnh mẽ với 7.600 căn, tăng trưởng 50% so với năm trước. Các địa phương khác như Tây Ninh và Đồng Nai lần lượt đóng góp 2.000 và 600 căn vào giỏ hàng mới của toàn khu vực.
Lý giải về nghịch lý nguồn cung tăng nhưng giá không giảm, bà Dung cho rằng sự áp đảo của các dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang chính là tác nhân chính đẩy mặt bằng giá lên cao. Cụ thể, tại khu vực TP.HCM cũ, phân khúc này chiếm tới 90% tổng lượng hàng mở bán trong năm.
Tình trạng tương tự cũng xuất hiện tại Bình Dương cũ với tỷ lệ chiếm khoảng 60%. Đặc biệt, khu vực Long An trước đây vốn có giá mềm nay cũng ghi nhận sự xuất hiện của các dự án mới với mức giá dao động từ 40-60 triệu đồng/m2, tạo nên sự biến động mạnh mẽ về giá trị bất động sản tại đây.
Xu hướng chuyển dịch sang bất động sản vùng ven
Thị trường bất động sản TP.HCM và vùng ven (gồm Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương) vừa trải qua 9 tháng đầu năm đầy sôi động. Theo VARS, trong tổng số 22.400 sản phẩm mới được tung ra, có tới 14.700 giao dịch thành công, đạt tỷ lệ 65%. Kết quả này được thiết lập ngay cả khi mặt bằng giá chung đã tăng thêm khoảng 10-20% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sức cầu vẫn rất lớn dù giá nhà đang neo ở mức cao.
Mặt khác, dữ liệu mới nhất từ DKRA Consulting chỉ ra rằng giá căn hộ mới tại khu vực phía Nam đã tăng trung bình 12-18%, trong khi giá giao dịch trên thị trường thứ cấp tăng từ 8-15%. Với việc phân khúc nhà ở bình dân ngày càng vắng bóng trên bản đồ nguồn cung, đơn vị này dự báo giá nhà sẽ tiếp tục thiết lập mặt bằng mới với mức tăng khoảng 5-6% vào thời điểm cuối năm nay.
Tình trạng thiếu hụt dự án mới tại trung tâm TP.HCM do vướng mắc pháp lý đã khiến giá căn hộ tại đây liên tục lập đỉnh, dù Bình Dương (cũ) đang đóng góp đến 63% nguồn cung khu vực. Ông Nguyễn Văn Đính (VARS) cho rằng, áp lực giá cả tại nội đô đã đẩy người mua về phía các đô thị vệ tinh. Sự dịch chuyển nhu cầu này không chỉ giải tỏa áp lực cho trung tâm mà còn kéo theo làn sóng tăng giá lan tỏa khắp các vùng phụ cận.
Giá căn hộ vẫn tiếp tục lập đỉnh
Dữ liệu dự báo cho năm 2026 từ đại diện CBRE Việt Nam chỉ ra rằng, thị trường bất động sản phía Nam có thể đón nhận thêm 50.000 sản phẩm mới (65% là chung cư), tăng trưởng xấp xỉ 30% nhờ động lực từ hạ tầng giao thông. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, mặt bằng giá trong tương lai sẽ có sự phân hóa mạnh mẽ. Cụ thể, khu vực lõi TP.HCM cũ dự kiến vẫn neo ở mức cao, trong khi biên độ biến động giá tại các tỉnh lân cận sẽ diễn biến linh hoạt, tạo ra nhiều lựa chọn hơn cho nhà đầu tư.
Chuyên gia nhận định, việc giá nhà tăng nhanh gấp hai lần tốc độ tăng trưởng thu nhập trong suốt 10 năm qua đang tạo ra rào cản lớn cho nhu cầu ở thực. Hệ quả là một làn sóng dịch chuyển sang các khu vực vùng ven có giá thành rẻ hơn, đi kèm với tâm lý thận trọng, kéo dài thời gian ra quyết định của khách hàng.
Trong bối cảnh giá vẫn chưa dừng đà tăng, việc đầu cơ "lướt sóng" trở nên mạo hiểm hơn bao giờ hết.
Do đó, các chuyên gia bất động sản khuyên nhà đầu tư nên chuyển hướng sang tầm nhìn dài hạn, tập trung vào những dự án có quy hoạch chuẩn mực hoặc nằm gần các trục giao thông trọng yếu như đường sắt đô thị.
