Bất động sản cao cấp chiếm thế áp đảo trên thị trường
18/12/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
"Cơn khát" căn hộ tầm trung tại lõi đô thị TP.HCM đang trở nên gay gắt hơn bao giờ hết, khi các dự án trong vòng xuyến 5km quanh trung tâm gần như đã thiết lập mặt bằng giá mới, hoàn toàn sạch bóng phân khúc dưới 100 triệu đồng/m2, đánh dấu sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản cao cấp.Chênh lệch giữa các phân khúc bất động sản
Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM vừa thiết lập mặt bằng giá mới với biên độ tăng giá gây sốc. Cụ thể, đại diện CBRE Việt Nam, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết, giá bán từ chủ đầu tư đã tăng vọt tới 45% so với cùng kỳ năm ngoái, phản ánh áp lực tăng giá chưa từng có tại các dự án mở bán mới.
Báo cáo thị trường quý III ghi nhận đà tăng trưởng mạnh của căn hộ TP.HCM với mức giá bình quân đạt khoảng 90 triệu đồng/m2, cao hơn 15% - 18% so với giai đoạn trước. Đáng quan ngại hơn, cơ cấu nguồn cung đang cho thấy sự thiếu hụt phân khúc bình dân khi các dòng sản phẩm bất động sản cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo lên tới 70%, tạo nên một khoảng cách lớn đối với khả năng tài chính của đại bộ phận người lao động.
Mặt khác, số liệu từ Knight Frank Việt Nam cho thấy, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM trong năm 2025 đã chạm mốc 96 triệu đồng/m2, tăng gần 9% so với năm trước. Sự áp đảo của giỏ hàng xa xỉ với 60% sản phẩm trên 100 triệu đồng/m2 và phần lớn còn lại trên 60 triệu đồng/m2 đang liên tục đẩy mặt bằng giá thị trường lên những đỉnh cao mới.
Thực tế, thị trường TP.HCM từ đầu năm đến nay chứng kiến cuộc "đua" phân khúc bất động sản cao cấp của các đại gia địa ốc tại lõi đô thị.

Cuộc đua của phân khúc bất động sản cao cấp
Khảo sát cho thấy, trong phạm vi 5km tính từ trung tâm và khu đô thị Thủ Thiêm, phân khúc nhà ở dưới 100 triệu đồng/m2 đã hoàn toàn biến mất. Việc mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao đang tạo ra rào cản lớn, khiến giấc mơ sở hữu nhà của tầng lớp trung lưu ngày càng xa vời.
Trong khi đó, tại Hà Nội, 9 tháng đầu năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 20.000 căn hộ mới được “tung” ra với mức giá trung bình khoảng 86 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Phân khúc bất động sản cao cấp chiếm đến 62% trên tổng số nguồn cung, phân khúc hạng sang chiếm 38%.
Thị trường căn hộ đang chứng kiến sự áp đảo của nhóm 5 "đại gia" bất động sản gồm Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Việt Nam và Sun Group khi nắm giữ tới 74% nguồn cung mới.
Không chỉ dẫn đầu về số lượng, các thương hiệu này còn ghi nhận tỷ lệ thanh khoản ấn tượng với mức hấp thụ trung bình 86%, cho thấy dòng tiền của nhà đầu tư vẫn ưu tiên đặt niềm tin vào các chủ đầu tư uy tín.
Diễn biến của phân khúc bất động sản cao cấp
Chuyên gia Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhấn mạnh tầm quan trọng của việc kiểm soát dòng tiền để duy trì sự ổn định thị trường, tránh lặp lại kịch bản "đóng băng" giai đoạn 2007-2011.
Ông cho rằng để thị trường phát triển lành mạnh, mức giá cần tương xứng với giá trị sử dụng thực tế. Việc điều tiết kỳ vọng lợi nhuận và hạn chế đầu cơ sẽ giúp ngăn chặn nguy cơ bão hòa, đặc biệt khi các sản phẩm hạng sang đang dần tiệm cận ngưỡng giá cao kỷ lục 200-250 triệu đồng/m2.
Lý giải về việc các đại gia bất động sản chi phối nguồn cung, chuyên gia Trần Minh Tiến cho rằng đây là hệ quả của các tiêu chuẩn phát triển dự án ngày càng khắt khe. Chỉ những doanh nghiệp thực sự mạnh về vốn và kinh nghiệm mới đủ khả năng vượt qua các rào cản pháp lý cùng chi phí tài chính để duy trì vị thế ở loại hình sản phẩm bất động sản cao cấp.

Các đại gia bất động sản có xu hướng chi phối nguồn cung - Ảnh minh họa
Ngược lại, phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân tiếp tục khan hiếm, bởi đa phần các dự án lớn được “tung” ra thị trường đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này khiến nhóm khách hàng có thu nhập trung bình gần như không có quyền lựa chọn. Vì vậy, mặt bằng giá nhà ngày càng bị đẩy lên cao, gia tăng khoảng cách giữa nhu cầu thực và khả năng chi trả của người dân.
Để giải quyết tình trạng giá nhà leo thang, TS Cấn Văn Lực kiến nghị ưu tiên nguồn lực cho Quỹ Nhà ở quốc gia và các dòng vốn mới như REITs. Theo ông, kết hợp chặt chẽ giữa cải cách thể chế và công cụ thuế sẽ giúp điều tiết thị trường hiệu quả, giảm bớt áp lực tài chính cho nhóm khách hàng trung lưu và thu nhập thấp.
Về phía doanh nghiệp, chủ đầu tư cần tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát chặt chẽ rủi ro của dòng tiền, nợ đến hạn và những chi phí khác. Doanh nghiệp nên chủ động tiếp cận chương trình hỗ trợ của Chính phủ, đặc biệt là các chương trình về nhà ở xã hội và phát triển cơ sở hạ tầng. Chính sách nhằm mục đích đa dạng hóa sản phẩm, giảm phụ thuộc trên thị trường vào phân khúc bất động sản cao cấp.
Lời giải cho bài toán nhà ở hiện nay nằm ở việc điều chỉnh mặt bằng giá về mức sát với thực tế. Giá nhà tại Việt Nam đã tăng vọt 59% trong 5 năm qua. Đến năm 2025, để sở hữu một căn hộ, người dân cần tích lũy tới gần 26 năm thu nhập. Chỉ số này đưa Việt Nam vào nhóm 9 quốc gia khó mua nhà nhất thế giới trên tổng số 100 quốc gia được khảo sát..