Bảng giá đất tăng khoảng 40%, giá nhà tại TP. HCM được dự báo tiếp tục leo thang
24/12/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Trước thông tin bảng giá đất dự thảo tại TP.HCM tiếp tục tăng mạnh (từ 30-40%), người mua nhà và các chuyên gia kinh tế bày tỏ sự quan ngại sâu sắc. Hệ lụy tất yếu là tổng mức đầu tư dự án bị đội lên, trực tiếp gây áp lực khiến giá nhà đất leo thang trong thời gian tới.Điều chỉnh bảng giá đất tại TP. HCM
Đa phần khách hàng sống tại TP.HCM đều quan sát và nhận định rằng, cứ mỗi dịp bảng giá đất được điều chỉnh, giá bất động sản lại bị đẩy lên từ sơ cấp đến thứ cấp. Hệ quả là trong hai năm qua, trong khi các chủ đầu tư và nhà đầu tư liên tục tăng giá, thì nhóm khách hàng mua nhà để ở lại rơi vào thế khó vì không theo kịp đà tăng trưởng này.
Mức tăng 30-40% của giá nhà tại TP.HCM thời gian qua được xem là hệ quả trực tiếp từ việc áp dụng bảng giá đất theo Quyết định 79. Một chu kỳ tăng giá mới đang chực chờ bùng nổ nếu bảng giá đất tiếp tục đi lên, bởi diễn biến tăng giá sẽ nhanh chóng lan tỏa sang thị trường thứ cấp, tạo ra một phản ứng dây chuyền khó kiểm soát.
Người mua cũng đưa ra những dẫn chứng đầy thuyết phục về thực trạng này. Họ quan sát thấy dù giá đất tại khu vực lân cận như Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu (cũ) chưa có nhiều biến động trong năm nay, giá nhà ở đã âm thầm tăng thêm một nửa (40-50%). Với đà này, việc điều chỉnh bảng giá đất trong năm tới được dự báo sẽ là "ngòi nổ" khiến giá trị bất động sản leo thang không điểm dừng.
Giải đáp những lo ngại về chi phí dự án, phía Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết bảng giá đất mới không phải là yếu tố quyết định duy nhất đối với túi tiền của doanh nghiệp.
Hiện nay, mức đóng tiền sử dụng đất được tính theo phương pháp thặng dư - một công thức lấy doanh thu dự án trừ đi lợi nhuận và chi phí phát triển. Chính vì cách tính này mang tính thực tế dựa trên quy mô từng dự án, nên bảng giá đất chung của thành phố chưa có tác động trực tiếp hay quá lớn đến nhóm doanh nghiệp này.
Bảng giá đất tại TP. HCM được điều chỉnh tăng khoảng 30% - 40%
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, tác động sẽ xuất hiện rõ hơn trong giai đoạn thứ hai, tức là thời điểm doanh nghiệp đang tiến hành gom đất thông qua việc nhận chuyển nhượng từ người dân.
Bảng giá đất tăng sẽ khiến thị trường phát sinh kỳ vọng giá bán đất tăng theo. Chi phí giải phóng mặt bằng hay chuyển nhượng lại đất để thực hiện dự án sẽ đội lên đáng kể và phản ánh trực tiếp vào giá nhà.
Theo góc nhìn của nhà điều hành bất động sản tại TP.HCM, quỹ đất hiện chiếm từ 40% đến 60% giá thành một dự án, tùy thuộc vào hình thức thu gom quỹ đất trực tiếp hay mua lại. Để đáp ứng mức chi phí này, doanh nghiệp phải đổ vào một lượng tiền mặt rất lớn từ cả nguồn vốn tự có lẫn vốn vay. Hệ quả là gánh nặng lãi suất sẽ đeo bám doanh nghiệp suốt quá trình chuẩn bị và triển khai, tạo ra áp lực tài chính rất lớn trước khi dự án chính thức có doanh thu.
Hệ số điều chỉnh giá đất và giải pháp bình ổn thị trường
Mặt khác, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đang là vấn đề khiến các nhà làm dự án phải đặc biệt lưu tâm. Theo dự thảo mới nhất, công thức xác định tiền sử dụng đất sẽ dựa trên bảng giá đất nhân với hệ số K do tỉnh/thành phố công bố vào ngày 1/1 hàng năm.
Thực tế này biến bảng giá đất trở thành phần "nổi" của tảng băng chìm, trong khi nghĩa vụ tài chính thực nộp lại nằm ở hệ số K. Đây được xem là yếu tố khó dự đoán nhất, có khả năng làm thay đổi hoàn toàn cục diện chi phí của thị trường bất động sản trong giai đoạn chuyển giao này.
Ở thời điểm hiện tại, mức độ ảnh hưởng từ việc điều chỉnh bảng giá đất vẫn chưa quá rõ rệt do nhiều dự án vẫn đang tính toán nghĩa vụ tài chính theo phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, một khi mô hình "giá đất = bảng giá niêm yết × hệ số K" chính thức đi vào vận hành, chi phí đầu vào về đất đai có thể chứng kiến sự bùng nổ, dự kiến cao gấp 2 đến 3 lần so với cách tính thặng dư cũ.
Giải pháp bình ổn thị trường bất động sản
Hệ quả tất yếu là giá bán căn hộ khi ra mắt sẽ bị đẩy lên một ngưỡng mới, tạo ra những cú sốc lớn cho mặt bằng giá nhà ở trên toàn thị trường. Để giải quyết mâu thuẫn giữa việc cập nhật giá đất sát thực tế và việc kiểm soát đà tăng phi mã của giá nhà, chuyên gia đã đưa ra sáng kiến phân tách hệ số K thành ba mục riêng biệt.
Cụ thể: K1 đóng vai trò hiệu chỉnh bảng giá chuẩn, K2 dùng cho công tác đền bù giải tỏa, và K3 dành riêng để tính toán thuế phí cho các dự án nhà ở thương mại. Theo đề xuất này, nếu K3 được định danh riêng cho mỗi dự án, chi phí đất đai sẽ tương thích hơn với sức mua thực tế.
Để giá nhà không nằm ngoài tầm với, chuyên gia cho rằng không nên quá phụ thuộc vào việc kìm hãm bảng giá đất. Thay vào đó, Nhà nước cần tập trung vào các đòn bẩy: mở rộng quỹ nhà ở vừa túi tiền, đánh thuế lũy tiến để chặn đứng nạn đầu cơ và minh bạch hóa mọi giao dịch. Đặc biệt, ông đề xuất hai trụ cột mới là sàn giao dịch bất động sản tập trung và quỹ Nhà ở quốc gia.
Những cơ chế này sẽ giúp đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn - từ ngân sách đến trái phiếu và các quỹ đầu tư - nhằm tạo ra bệ đỡ tài chính vững chắc cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.
