Lý giải nguyên nhân đà “tăng nhiệt” của thị trường bất động sản dưới góc nhìn của chuyên gia
03/01/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Có thể thấy, thị trường bất động sản ghi nhận đà tăng trưởng mạnh mẽ về giá trong vòng hơn 5 năm qua. Cụ thể, từ năm 2019 đến năm 2024, mặt bằng giá bất động sản toàn quốc đã đội lên gần 60%. Chỉ tính riêng 11 tháng đầu năm 2025, hai thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM tiếp tục chứng kiến mức tăng trung bình vượt ngưỡng 20%.Lệch pha cung - cầu trên thị trường bất động sản
Hiện nay, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập tại Việt Nam đang bị nới rộng một cách đáng báo động.
Theo số liệu từ chuyên gian, thời gian để một người Việt mua được nhà có thể kéo dài đến gần 26 năm, cao hơn rất nhiều so với mức bình quân quốc tế là 15 năm. Thực trạng này đặt ra áp lực tài chính khổng lồ cho người dân đô thị, khiến giấc mơ an cư trở nên xa vời đối với những người không có thu nhập cao.
Báo cáo thị trường cho thấy trong vòng 5 năm qua (2019 - 2024), mặt bằng giá nhà ở trên toàn quốc đã tăng lên xấp xỉ 60%. Đáng chú ý, mặc dù thị trường vừa mới bước vào chu kỳ hồi phục sau thời gian dài ảm đạm, nhưng chỉ trong 11 tháng đầu năm 2025, giá nhà đất tại hai đầu cầu Hà Nội và TP.HCM đã nhanh chóng tăng thêm hơn 20%.
Sự chênh lệch quá lớn giữa đà tăng giá nhà đất và tốc độ tăng thu nhập bị coi là hiện tượng lệch pha nguy hiểm, dễ gây ra các hệ lụy tiêu cực cho sự phát triển bền vững.
Ngoài vấn đề giá thành, TS. Cấn Văn Lực còn nhấn mạnh sự mất cân đối cung - cầu đang ở mức báo động. Dù lượng hàng ra thị trường có khởi sắc, nhưng cấu trúc sản phẩm lại bị "lệch nhịp" với thực tế.
Trong khi phân khúc hạng sang rơi vào tình trạng cung vượt cầu, thì các loại hình nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ - vốn đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân - lại khan hiếm trầm trọng.
Sản phẩm bất động sản cao cấp chiếm ưu thế trên thị trường
Việc ưu tiên phát triển nhà ở cao cấp tại nhiều địa phương đang tạo ra một rào cản tài chính quá lớn đối với đại bộ phận người dân đô thị. Thay vì phục vụ nhu cầu an cư, các dự án này lại trở thành thỏi nam châm thu hút vốn đầu cơ, khiến giá trị bất động sản bị đẩy cao bất thường. Điều này không chỉ gây ra rủi ro bong bóng mà còn hạn chế khả năng giao dịch thực tế của thị trường về lâu dài.
Lý giải về tình trạng giá bất động sản liên tục lập đỉnh, chuyên gia chỉ ra rằng rào cản pháp lý chính là nguyên nhân cốt lõi. Những điểm nghẽn trong quy trình cấp phép, phê duyệt dự án cùng tâm lý thận trọng quá mức của cơ quan quản lý đã khiến thị trường thiếu hụt nguồn cung trầm trọng. Khi chi phí phát triển tăng lên mà lượng hàng mới lại nhỏ giọt, sự lệch pha cung - cầu trở nên gay gắt, buộc giá nhà phải điều chỉnh theo chiều hướng tăng mạnh.
Bên cạnh đó, sự thiếu hụt một cơ chế thuế đủ mạnh để kiềm chế đầu cơ đã tạo điều kiện cho các hoạt động “thổi giá” từ quy hoạch diễn ra tràn lan. Khi thuế chuyển nhượng và kinh doanh bất động sản vẫn ở mức thấp, dòng vốn đầu cơ liên tục đổ vào làm biến dạng giá trị thực. Đây chính là những tác nhân then chốt khiến giá nhà đất tại Việt Nam bị đẩy lên cao và rất khó để hạ nhiệt.
Thúc đẩy thị trường bất động sản bằng thể chế
Từ những thực trạng đầy thách thức, các chuyên gia đề xuất Chính phủ cần đẩy nhanh quá trình kiện toàn khung pháp lý về đất đai và xây dựng. Việc sớm cụ thể hóa các luật mới bằng các văn bản hướng dẫn chi tiết là điều kiện tiên quyết để khơi thông thị trường.
Song song đó, cơ quan quản lý phải giám sát chặt chẽ mọi biến động, nhằm đưa ra những quyết định can thiệp nhanh chóng, ngăn chặn các rủi ro hệ thống có thể xảy ra.
Bên cạnh đó, Chính phủ cần triển khai các chính sách thực chất để kiềm chế đà tăng giá và đưa giá trị nhà ở về mức hợp lý hơn. Việc khai thông các nguồn lực tài chính đa dạng và xây dựng hệ thống vốn bất động sản bền vững là yêu cầu cấp thiết.
Ngoài ra, công tác quản trị cần chú trọng vào việc tối ưu hóa nguồn lực đất đai, đẩy lùi lãng phí tài sản công, đồng thời lấy chuyển đổi số và phát triển xanh làm “kim chỉ nam” cho sự tăng trưởng của ngành trong tương lai.
Cần tối ưu hóa nguồn lực đất đai, hạn chế lãng phí
Trong khi đó, một số ý kiến khác cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước yêu cầu phải tái cấu trúc theo hướng thực chất hơn. Cụ thể, thị trường bất động sản không nên dựa quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá mà phải đảm bảo đúng vai trò là phục vụ nhu cầu ở thực và phát triển đô thị bền vững trong tương lai.
Bởi nếu đà tăng của giá trị nhà đất phần lớn được dẫn dắt bởi tâm lý lướt sóng và kỳ vọng ảo, những rủi ro tiềm tàng sẽ trở nên cực kỳ đáng ngại. Hệ lụy này không chỉ giới hạn ở nội bộ các chủ đầu tư mà còn có khả năng gây chấn động dây chuyền đến an ninh tài chính và sức khỏe của toàn bộ nền kinh tế.
Khách hàng và nhà đầu tư chỉ nên “xuống tiền” với những dự án có đầy đủ thông tin, chính xác về quy hoạch, sở hữu pháp lý minh bạch và mức giá giao dịch hợp lý.
Để thanh lọc thị trường, Bộ Xây dựng đang triển khai đồng bộ việc số hóa dữ liệu bất động sản và giám sát cơ cấu hàng tồn kho tại các địa phương. Bà Tống Thị Hạnh cho biết, việc ra đời Nghị định về cơ sở dữ liệu và sàn giao dịch điện tử công sẽ giúp liên thông thông tin giữa các ngành thuế, đất đai và tài chính. Đây là giải pháp then chốt để loại bỏ thông tin ảo, điều tiết phân khúc thiếu hụt và đưa giá trị nhà đất về mức thực tế.
