Những quy định mới có tác động đến thị trường bất động sản từ ngày 1/1
02/01/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Từ ngày 1/1, thị trường bất động sản ghi nhận những bước ngoặt lớn khi các địa phương bắt đầu triển khai bảng giá đất mới. Đáng chú ý, chi phí để người dân chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp lên đất ở sẽ được điều chỉnh giảm. Bên cạnh đó, khung pháp lý mới cũng bổ sung thêm các danh mục trường hợp thuộc diện bị Nhà nước thu hồi đất.Chính thức áp dụng bảng giá đất lần đầu
Bắt đầu từ ngày 1.1, bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024 sẽ chính đi có hiệu lực, thay thế cho bảng giá đất cũ. Bảng giá đất mới được xây dựng theo loại, vị trí, nguyên tắc thị trường và sửa đổi bổ sung khi cần thiết.
Kể từ giai đoạn cuối năm 2025, thị trường bất động sản chứng kiến cuộc thanh lọc về giá khi hàng loạt tỉnh thành như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng hay Quảng Ninh đồng loạt cập nhật khung giá đất mới theo chiều hướng tăng.
Tại Hà Nội, "sức nóng" tập trung rõ rệt ở các khu vực vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức hay Đan Phượng với mức điều chỉnh phổ biến từ 24% đến 26%. Trong khi đó, TP.HCM cũng ghi nhận sự nhảy vọt về giá trị đất đai trong bảng giá áp dụng cho năm 2026. Đặc biệt, khu vực Bình Dương cũ chứng kiến mức tăng đột biến, có những vị trí ghi nhận giá trị cao gấp 8 lần so với quy định cũ.
Áp dụng bảng giá đất mới tại các tỉnh thành
Bảng giá đất mới không chỉ giúp thị trường bất động sản công khai, minh bạch hơn mà còn giải quyết bài toán giải phóng mặt bằng và ngăn chặn thất thu thuế nhờ triệt tiêu khoảng cách giá.
Tuy nhiên, chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng, bảng giá mới điều chỉnh mức tăng mạnh tại một số khu vực sẽ khiến cho chi phí đầu vào, bao gồm: tiền sử dụng đất; thuế, phí chuyển nhượng tăng cao. Điều này buộc các doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán, tác động trực tiếp đến người mua nhà ở thực.
Ngoài ra, theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc chi phí leo thang sẽ khiến giá thành sản phẩm tiếp tục “neo” ở ngưỡng cao, kéo dài khả năng tiếp cận nhà ở và ảnh hưởng tới tính thanh khoản của bất động sản.
Chuyên gia nhấn mạnh, việc xây dựng bảng giá đất cần dựa trên mục tiêu tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư, giúp kiểm soát biến động và thúc đẩy hoạt động kinh doanh sản xuất.
Giảm giá 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Từ đầu năm 2026, đối với thị trường bất động sản, rào cản tài chính trong việc chuyển mục đích sử dụng đất đã được nới lỏng theo Nghị quyết mới nhằm hỗ trợ thi hành Luật Đất đai.
Theo đó, đối với diện tích trong hạn mức, người dân khi chuyển đổi từ đất canh tác sang đất ở sẽ được hưởng ưu đãi lớn, chỉ cần thanh toán khoản phí tương đương 30% mức chênh lệch giữa hai loại giá đất.
Chuyển đổi đấ nông nghiệp sang đất thổ cư
Đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá một lần quy định, mức phí chuyển đổi được ấn định là 50% giá trị chênh lệch. Trong trường hợp phần diện tích vượt quá một lần hạn mức, chủ sở hữu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bằng 100% khoản chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp, tương đương với quy định trước đây.
Dù được coi là "phao cứu sinh" cho người dân xây nhà, chính sách ưu đãi 30-50% tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất vẫn có những giới hạn nhất định. Theo các chuyên gia, quy định này giúp bảo vệ người nghèo và chặn đứng nạn đầu cơ, nhưng việc chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình có thể khiến các hộ đông con gặp khó khi muốn tách thửa, ổn định chỗ ở cho thế hệ sau.
Bổ sung các trường hợp thu hồi đất
Từ ngày 1.1, thêm 3 kịch bản thu hồi đất vì lợi ích quốc gia chính thức có hiệu lực.
- Một là, việc trưng dụng quỹ đất để hình thành các khu thương mại tự do và xây dựng hạ tầng cho trung tâm tài chính quốc tế.
- Hai là, dự án đạt tỷ lệ đồng thuận trên 75% (cả về diện tích và số chủ đất) sẽ được HĐND cấp tỉnh hỗ trợ thu hồi nốt phần diện tích chưa đàm phán xong.
- Ba là, trường hợp Nhà nước thu hồi để tạo quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT, cho thuê đất, tiếp tục sản xuất kinh doanh.
Các trường hợp thu hồi đất bổ sung theo quy định mới
Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp thêm 5 năm
Bắt đầu từ năm 2026, chính sách miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp chính thức được kéo dài thêm 5 năm, kéo dài thời hạn ưu đãi đến hết năm 2030. Đối tượng thụ hưởng bao gồm các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trực tiếp canh tác.
Theo Bộ Tài chính, đây là bước đi chiến lược nhằm củng cố an ninh lương thực và thúc đẩy mô hình sản xuất quy mô lớn, hiện đại hóa.
Kéo dài thời gian miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp
Tuy nhiên, quy định cũng nêu rõ: những đơn vị được giao đất nhưng không trực tiếp sản xuất mà cho bên thứ ba thuê lại sẽ phải thực hiện nghĩa vụ thuế 100%. Việc duy trì miễn thuế không chỉ hỗ trợ trực tiếp cho người nông dân mà còn giúp nông sản Việt tăng sức cạnh tranh trên thị trường quốc tế.
