Nguồn cung mới dồi dào: Giá trị bất động sản tiếp tục duy trì "sức nóng"
30/12/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Mặc dù lượng hàng trên thị trường có dấu hiệu cải thiện, giá bất động sản vẫn neo ở mức cao. Điều này bắt nguồn từ sự lệch pha cung - cầu giữa các phân khúc, gánh nặng chi phí đầu tư ngày càng lớn cùng mục tiêu duy trì lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản.Bức tranh thị trường bất động sản - Sự bùng nổ về nguồn cung
Thị trường bất động sản năm nay chứng kiến sự bùng nổ về lượng hàng mới với mức tăng trưởng 50% so với cùng kỳ năm trước, theo báo cáo từ VARS IRE. Sự khởi sắc này đến từ việc khơi thông rào cản pháp lý cho hàng loạt dự án tại các trọng điểm kinh tế. Đặc biệt, chỉ tính riêng Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh đã có gần 1.760 dự án chính thức được "giải cứu" và đủ điều kiện tái khởi động hoặc triển khai mới.
Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, thị trường nhà ở toàn quốc đang triển khai gần 3.300 dự án, cung ứng khoảng 5.9 triệu sản phẩm với tổng nguồn vốn đầu tư lên tới hơn 7.4 triệu tỷ đồng. Chiếm ưu thế tuyệt đối là mảng nhà ở thương mại và các khu đô thị với tổng số hơn 5.2 triệu căn.
Đáng chú ý, loại hình nhà ở xã hội có bước tiến mạnh mẽ khi quy mô đạt hơn 657.000 căn từ 698 dự án, tăng trưởng 13% so với thời điểm cuối năm 2024. Đặc biệt, tỷ lệ hoàn thiện nhà ở xã hội trong năm nay đã cán mốc 102%, vượt mục tiêu đề ra ban đầu.
Nguồn cung nhà ở được cải thiện tại các thành phố lớn
Mặc dù nguồn cung được cải thiện, chỉ số giá nhà vẫn chưa cho thấy tín hiệu hạ nhiệt. So với cột mốc năm 2019, giá chung cư tại Hà Nội hiện đã tăng gần gấp đôi (96%), Đà Nẵng tăng hơn 72% và TP.HCM cũng tăng mạnh gần 57%.
Sức nóng này lan tỏa sang cả phân khúc biệt thự, nhà phố và đất nền với mức tăng trưởng giá trung bình khoảng 30% hàng năm. Tính đến quý cuối năm, dù thị trường ghi nhận trạng thái bình ổn và chững lại ở một số phân khúc, nhưng nhìn chung mức giá vẫn neo cao và chưa có dấu hiệu đi xuống.
Mặc dù nguồn cung nhà ở có những chuyển biến tích cực, song áp lực tăng giá vẫn rất lớn. Theo CBRE Việt Nam, giá chung cư bình quân tại Hà Nội và TP.HCM năm nay đã chạm ngưỡng 91-95 triệu đồng/m2, tương ứng mức tăng 21-23% so với năm ngoái.
Mặt khác, tại các tỉnh thành giáp ranh hai thành phố này, giá nhà cũng bị đẩy lên thêm 15-30%. Điều này cho thấy sự cải thiện về nguồn cung vẫn chưa đủ sức kìm hãm đà tăng giá của thị trường.
Tháo gỡ "nút thắt" chi phí đầu vào bất động sản
Dưới góc nhìn của giới chuyên môn, đà tăng giá nhà không thể đảo chiều do chi phí triển khai dự án đắt đỏ và sự phân bổ sản phẩm chưa hợp lý. Bà Dương Thùy Dung (CBRE Việt Nam) nhận định rằng, mặc dù TP.HCM và các tỉnh lân cận đang tung ra khoảng 30.000 sản phẩm mới, nhưng "rổ hàng" lại bị áp đảo bởi phân khúc cao cấp.
Bên cạnh đó, tại TP.HCM, cứ 10 căn hộ bán ra thì có tới 9 căn thuộc nhóm hạng sang, trong khi tại Bình Dương (cũ) và Tây Ninh (cũ) tỷ lệ này là gần một nửa. Tình trạng khan hiếm nhà ở giá rẻ đã vô hiệu hóa tác động của việc tăng nguồn cung đối với việc giảm giá bán.
Ông Trần Minh Tiến từ One Mount Group cũng bày tỏ lo ngại về tình trạng lệch pha cung - cầu đang ngày càng rõ sau nhiều năm. Theo ông, "rổ hàng" mới của năm nay chủ yếu tập trung vào các phân khúc xa xỉ và hạng sang, trong khi những lựa chọn “vừa túi tiền” gần như biến mất hoàn toàn. Hệ quả là thị trường đang thiếu hụt trầm trọng nền tảng cầu ở thực để có thể phát triển bền vững.
Giảm chi phí đầu vào cho các dự án bất động sản
Phân khúc nhà ở xã hội, vốn được đặt kỳ vọng lớn trong việc giảm bớt áp lực cho thị trường, vẫn chưa đạt được tốc độ phát triển như mong đợi. Số liệu từ VARS IRE chỉ ra rằng loại hình này hiện chỉ khiêm tốn chiếm từ 5% đến 6% trong tổng quy mô các dự án hiện hữu.
Mặc dù có khoảng 657.000 căn đang được triển khai trên toàn quốc, nhưng con số này vẫn khiêm tốn khi đặt cạnh nhu cầu an cư cấp thiết của hàng triệu người lao động tại các thành phố lớn.
Vậy tại sao giá nhà không thể giảm dù nguồn cung cải thiện? Câu trả lời nằm ở cấu trúc chi phí đầu vào đang bị "đội" lên quá mạnh. Không chỉ do định hướng kinh doanh, mà chính sự tăng trưởng của chi phí sử dụng đất, vật tư và lãi vay đã thu hẹp không gian cho các dự án bình dân.
Chẳng hạn như, chia sẻ từ một chủ dự án tại khu vực phía Đông TP.HCM, họ đang đối mặt với thực tế tiền sử dụng đất xấp xỉ 68 triệu đồng/m2 và chi phí mặt bằng thực tế lên tới 100 triệu đồng/m2. Việc duy trì dòng vốn vay ngân hàng xuyên suốt dự án cộng với giá nguyên liệu tăng vọt đã tạo nên một mặt bằng giá thành mới. Theo đơn vị này, khi chi phí sản xuất quá cao, doanh nghiệp không còn dư địa để hạ giá bán.
Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Phó TGĐ Phú Đông Group, nhận định việc làm nhà giá rẻ rất áp lực do giá đất chiếm tới 40% chi phí và phải chi trả ngay từ đầu, tạo gánh nặng lãi vay lớn. Cộng thêm chi phí xây dựng (25-30%) và các phí vận hành, lợi nhuận doanh nghiệp trở nên cực kỳ mỏng. Đặc biệt, nếu tiến độ bị đình trệ chỉ vài năm, các chi phí phát sinh có thể lên tới hàng chục tỷ đồng.
Nhằm giải quyết nghịch lý giá nhà leo thang bất chấp nguồn cung đang phục hồi, Bộ Xây dựng đã đưa ra lộ trình đồng bộ từ việc cải cách thể chế đến tinh gọn quy trình hành chính. Các giải pháp trọng tâm bao gồm việc thí điểm sàn giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất dưới sự vận hành của Nhà nước, kết hợp với việc thắt chặt giám sát dòng vốn từ tín dụng và trái phiếu.
Đồng quan điểm về việc cần một lực đẩy mới, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhấn mạnh Chính phủ cần ưu tiên khơi thông các dự án nhà ở bình dân. Ông khẳng định, việc tháo gỡ điểm nghẽn về tiền sử dụng đất và rút ngắn thời gian phê duyệt pháp lý là chìa khóa để hạ chi phí đầu vào, từ đó tạo ra không gian giúp mặt bằng giá sớm ổn định và bền vững hơn.
