Phân khúc nào chiếm lĩnh thị trường bất động sản 2026?
05/01/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Giới phân tích nhận định rằng 2026 sẽ là năm bản lề cho sự tăng trưởng của bất động sản. Với những tín hiệu khởi sắc đồng bộ, thị trường hứa hẹn mở ra nhiều “tọa độ vàng” giúp nhà đầu tư tối ưu hóa dòng vốn ở đa dạng loại hình sản phẩm.Chung cư dẫn dắt thị trường bất động sản
Theo dữ liệu từ Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam - ông Đinh Minh Tuấn, đa số người dùng vẫn đặt niềm tin vào sự tăng trưởng của phân khúc căn hộ. Cụ thể, có tới 61% khách tham gia khảo sát tin rằng mặt bằng giá sẽ đi lên (trong đó 17% kỳ vọng mức tăng đột biến và 44% dự báo tăng trưởng vừa phải).
Ở chiều ngược lại, thái độ quan ngại chỉ chiếm thiểu số với khoảng 13% người cho rằng giá sẽ điều chỉnh giảm, trong khi 27% còn lại tin tưởng vào kịch bản thị trường bất động sản sẽ đi ngang và giữ giá.
Nhìn nhận về triển vọng thị trường, ông Tuấn đưa ra dự báo rằng xu hướng tăng giá căn hộ sẽ vẫn duy trì trong những tháng đầu năm 2026. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở sự áp đảo của các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp trong cơ cấu nguồn cung, điều này vô hình chung tạo ra một "mặt bằng giá mới" cao hơn cho toàn thị trường.
Bên cạnh đó, giá chung cư bị đẩy lên cao không chỉ do cung chưa kịp đáp ứng cầu, mà còn bởi chi phí xây dựng và giá trị đất đai đang thiết lập mặt bằng mới. Đặc biệt, tư duy sở hữu nhà của người dân đang thay đổi rõ rệt; nhiều gia đình ưu tiên lựa chọn chung cư để tận hưởng tiện ích hiện đại thay vì ở nhà riêng.
Chính xu hướng chuyển dịch này, kết hợp với hạ tầng giao thông ngày càng khớp nối, đã trực tiếp gia tăng áp lực lên thị trường căn hộ.
Phân khúc căn hộ sôi động, tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản 2026
Nguồn cung nhỏ giọt trong khi nhu cầu thực tế và chi phí đầu tư xây dựng liên tục tăng là những “ngòi nổ” chính cho đà tăng giá của căn hộ. Bên cạnh đó, sức hút từ hệ thống hạ tầng hoàn thiện đang thúc đẩy xu hướng rời bỏ nhà riêng để chuyển sang sống tại các dự án chung cư, khiến phân khúc này ngày càng trở nên đắt đỏ do sức mua tăng đột biến.
Mặt khác, thị trường đang thanh lọc mạnh mẽ để hướng tới giá trị ở thực. Số liệu tháng 11/2025 cho thấy sự lên ngôi của căn hộ (tăng 3%) và nhà riêng (tăng 1%).
Theo các báo cáo thị trường mới nhất, mục đích sở hữu bất động sản hiện nay đã có sự phân hóa rõ rệt: 64% khách hàng ưu tiên tìm kiếm không gian sống thực tế, trong khi tỷ lệ mua với ý định đầu tư chiếm 36%.
Đánh giá về triển vọng thị trường, chuyên gia khẳng định căn hộ chung cư sẽ tiếp tục là "đầu tàu" tăng trưởng trong 6 tháng đầu năm 2026.
Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng đưa ra cảnh báo về sự thanh lọc mạnh mẽ khi sức mua sẽ không chia đều cho mọi dự án. Những sản phẩm có rào cản về pháp lý, vị trí thiếu tính kết nối hoặc nghèo nàn về tiện ích nội khu sẽ rất khó thanh khoản. Dù thị trường tổng thể đang ổn định, nhưng các dự án kém chất lượng vẫn phải đối mặt với nguy cơ đóng băng giao dịch.
Và khi giá nhà đất liên tục neo ở mức cao, thị trường đang chứng kiến một cuộc “thay máu” trong tư duy lựa chọn sản phẩm. Những kỳ vọng ảo về giá dần nhường chỗ cho nhu cầu khắt khe về tính minh bạch và công năng sử dụng. Mặt bằng giá hiện nay, một mặt cho thấy áp lực từ phí đầu tư xây dựng đang đè nặng, mặt khác lại trở thành rào cản cho mục tiêu phát triển bền vững, buộc các bên liên quan phải tìm ra lời giải hài hòa giữa chi phí và sức mua thực tế.
Ngoài ra, nguy cơ lệch pha cung - cầu ngày càng rõ rệt khi thị trường thiếu vắng các sản phẩm bình dân, đe dọa sự phát triển lành mạnh trong dài hạn.
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khởi sắc
Sau một thời gian trầm lắng và có sự thanh lọc mạnh mẽ, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đã cho thấy những chuyển biến tích cực trên thị trường.
Mặc dù bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang trong giai đoạn phục hồi, nhưng những tín hiệu tích cực của toàn thị trường bất động sản cùng hàng loạt “bệ phóng” tăng trưởng đang thúc đẩy sản phẩm phát triển mạnh mẽ. Phân khúc này được kỳ vọng sẽ chuyển mình mạnh mẽ, mở ra một chu kỳ bứt phá đầy tiềm năng trong tương lai gần.
Ngoài ra, ngành du lịch tăng trưởng trở lại sẽ kéo theo nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng sôi động, tạo lực cầu mạnh mẽ cho bất động sản nghỉ dưỡng.
Du lịch phát triển, thúc đẩy bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi
Mặt khác, một yếu tố đang âm thầm “tạo sóng” cho thị trường bất động sản phân khúc nghỉ dưỡng chính là sự bứt tốc của cơ sở hạ tầng. Hệ thống cao tốc Bắc - Nam cùng những tuyến đường kết nối ven biển, sân bay mới xây dựng và sân bay đang được nâng cấp giúp rút ngắn tối đa thời gian di chuyển.
Đặc biệt, bên cạnh những thị trường truyền thống, nhiều “điểm đến mới” hiện đang nổi lên với dư địa phát triển lớn, quỹ đất dồi dào, cảnh quan nguyên sơ và chính sách thu hút nhà đầu tư. Các khu vực này được xem là “vùng trũng” đầu tư, thu hút dòng tiền trung và dài hạn trong chu kỳ tới.
Hơn nữa, hệ thống luật định về bất động sản đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ hướng đến sự minh bạch hóa. Việc loại bỏ các rào cản pháp lý không chỉ giúp tháo gỡ cho các dự án hiện hữu mà còn định hình một sân chơi lành mạnh, nơi các dự án mới buộc phải triển khai đúng chuẩn mực và chuyên nghiệp ngay từ những bước đi đầu tiên.
Quá trình tái cấu trúc đang loại bỏ các doanh nghiệp vận hành theo phong trào, trả lại thị trường cho những nhà phát triển có năng lực thực sự. Bên cạnh đó, việc tích hợp các quy chuẩn quản lý quốc tế vào dự án không chỉ nâng cao chất lượng dịch vụ mà còn là bước đi chiến lược giúp bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam tiệm cận với trình độ phát triển của các quốc gia hàng đầu khu vực.
Chuyên gia nhận định rằng thời kỳ "sốt" giá nhờ cam kết lợi nhuận ảo đã qua đi. Nhà đầu tư hiện nay thường ưu tiên giá trị thực. Nhà đầu tư sẽ soi xét kỹ công suất lấp đầy, phí vận hành và tiềm năng hạ tầng của các dự án trước khi đưa ra quyết định. Sự dịch chuyển từ kỳ vọng ngắn hạn sang đầu tư dài hạn này chính là bước ngoặt giúp thị trường thanh lọc và phát triển bền vững hơn.
