Đề xuất lộ trình hoàn thiện hệ số điều chỉnh giá đất

08/01/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh

Đứng trước thực trạng giá nhà ở, đặc biệt là phân khúc chung cư “neo” ở ngưỡng cao leo thang do tiền sử dụng đất bị neo ở mức cao bất hợp lý, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã đề xuất một công thức hệ số điều chỉnh giá đất mới nhằm “gỡ vướng” các dự án bất động sản khỏi áp lực tài chính ảo. Bằng cách dẫn chứng sự chênh lệch thực tế tại khu vực TP. Thủ Đức, HoREA kiến nghị thay thế tư duy định giá đất nhỏ lẻ bằng cơ chế tính toán dựa trên hiệu suất sử dụng đất thực tế.

Tiền sử dụng đất cao neo ở ngưỡng cao

HoREA vừa gửi văn bản kiến nghị đến Thủ tướng và các Bộ, ngành nhằm góp ý về phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất. Đây là các đóng góp quan trọng đối với dự thảo Nghị định hướng dẫn thực thi Nghị quyết 254/2025/QH15, tập trung vào việc tháo gỡ những rào cản pháp lý trong thi hành Luật Đất đai.

Theo đó, nhiều doanh nghiệp kiến nghị rằng, nếu tính tiền sử dụng đất theo hệ số K như hiện nay thì số tiền phải nộp sẽ rất cao.

Lấy ví dụ một khu đất rộng 1 ha tại trục đường Nguyễn Xiển, TP. Thủ Đức. Dựa trên mức giá quy định trong bảng giá đất là 56.6 triệu đồng và áp dụng hệ số K hiện hành ở mức 1.4, giá trị đất thực tế sẽ rơi vào khoảng 80 triệu đồng/m2. Đây chính là khung giá chuẩn được áp dụng cho các quy trình pháp lý như thu hồi, giao đất hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi sử dụng công thức nhân hệ số điều chỉnh giá đất.

Mặt khác, tại cùng vị trí, các dự án nhà ở chung cư cao tầng với diện tích đất có diện tích 10.000m2 sẽ có hệ số sử dụng đất là 7 lần. Mức giá căn hộ chung cư hiện nay khoảng 50 triệu đồng/m2. 

Tiền sử dụng đất cao

Tiền sử dụng đất ở ngưỡng cao khiến các doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán

Từ đó, phép toán xác định giá trị thặng dư được thực hiện như sau: Lấy hệ số sử dụng đất là 7 nhân với mức giá 50 triệu đồng/m2, sau đó điều chỉnh theo tỷ lệ diện tích sàn thương phẩm thực tế (đạt khoảng 70%), cho ra kết quả 245 triệu đồng cho mỗi hệ số. Do lộ trình triển khai dự án kéo dài 2 năm, khoản trị giá này cần được chiết khấu về thời điểm hiện tại (tương đương mức giảm 20%). Kết quả cuối cùng sau khi nhân với hệ số quy đổi 0.8 đạt xấp xỉ 196 triệu đồng.

Sau khi khấu trừ 20% các chi phí quản lý, bán hàng, lãi vay, giá trị còn lại là 156.8 triệu đồng. Tiếp tục trừ đi 15% lợi nhuận định mức của nhà đầu tư, con số này giảm xuống còn 133.3 triệu đồng. Cuối cùng, sau khi trừ chi phí xây dựng quy mô 7 tầng (tương đương 98 triệu đồng), giá trị thặng dư đất đai thực tế chỉ còn khoảng 35 triệu đồng/m2.

Nhìn chung, khảo sát từ HoREA đã lấy dẫn chứng việc áp dụng hệ số K khiến chi phí đất cao gấp 2.28 lần phương pháp thặng dư, đẩy giá thành nhà ở lên mức trên 100 triệu đồng/m2. Do mức thu tiền sử dụng đất hiện nay chưa phù hợp với thực tế kinh doanh, Hiệp hội đề xuất cơ quan quản lý cần phân hóa hệ số điều chỉnh giá đất theo từng khu vực và loại hình dự án. Cách tiếp cận này sẽ đảm bảo tính công bằng về nghĩa vụ tài chính, đồng thời thúc đẩy các dự án khu đô thị và nhà ở thương mại phát triển bền vững hơn.

Phân biệt giữa hệ số điều chỉnh giá đất K1 và K2

Vì vậy, HoREA kiến nghị phân hóa phương pháp định giá đất dựa trên quy mô và hiệu suất sử dụng. Cụ thể, thay vì áp dụng tư duy định giá đất nhỏ lẻ cho các dự án khu đô thị, cơ quan quản lý nên căn cứ vào hệ số sử dụng đất để xác định nghĩa vụ tài chính.

Nguyên tắc cốt lõi là tạo ra sự phân cấp: dự án có hệ số sử dụng đất vượt trội phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn, đảm bảo sự công bằng và phản ánh đúng giá trị khai thác thương mại của quỹ đất.

Theo quan điểm của Hiệp hội Bất động sản TPHCM, việc cào bằng cách định giá giữa đất nền đơn lẻ và dự án đô thị là thiếu tính thực tiễn. Do mỗi dự án thương mại đều sở hữu một hệ số sử dụng đất riêng biệt, HoREA đề xuất một công thức tính toán linh hoạt.

Theo đó,hệ số điều chỉnh giá đất cần được dựa trên hiệu quả khai thác không gian; dự án được phép xây dựng với hệ số càng cao thì mức đóng góp ngân sách càng phải tăng tương ứng.

Hệ số điều chỉnh giá đất K2

Đề xuất tách hệ số điều chỉnh giá đất nhằm kiểm soát chi phí và áp lực giá nhà

Để quản lý đất đai hiệu quả hơn, Chính phủ cần làm rõ khái niệm và phạm vi áp dụng của các loại hệ số K. Theo đó, nên có sự khác biệt giữa hệ số điều chỉnh giá đất chung hằng năm và hệ số điều chỉnh giá đất đặc thù dành riêng cho từng vị trí, khu vực dự án bất động sản. Việc định danh rõ ràng các chỉ số này sẽ giúp chính sách tiền sử dụng đất bám sát thực tiễn, đảm bảo tính công bằng và phù hợp với quy mô đầu tư riêng biệt của mỗi doanh nghiệp.

Trong mô hình đề xuất, sự khác biệt giữa hai loại hệ số được định nghĩa rõ ràng:

  • Hệ số K1: Là thước đo biến động thị trường chung, được đúc kết từ cơ sở dữ liệu đất đai và các chỉ số kinh tế vùng.
  • Hệ số K2: Là thước đo đặc thù của dự án, được cá nhân hóa theo hệ số sử dụng đất, công năng công trình và các yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị thặng dư của quỹ đất đó.

Một trong những điểm nhấn trong văn bản góp ý của HoREA là đề xuất định hình rõ ràng công thức tính toán tiền sử dụng đất cho cả chu kỳ thuê. Hiệp hội kiến nghị tích hợp đồng thời hai hệ số điều chỉnh giá đất cơ sở để đưa ra mức thu cuối cùng. Cụ thể, tiền thuê đất sẽ bằng giá đất quy định nhân với hệ số biến động thị trường (K1) và hệ số đặc thù dự án (K2), giúp phản ánh đúng giá trị thực tế của quỹ đất trong dài hạn.

Nhằm đơn giản hóa thủ tục tài chính đất đai, HoREA đề xuất từ mốc 1.1.2026, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được quy định ở mức 1 nếu bảng giá đất địa phương đã tuân thủ đúng Nghị quyết 254 và phản ánh đúng thực tế. Cơ chế này giúp loại bỏ các bước tính toán trung gian không cần thiết, chỉ duy trì việc cập nhật hệ số điều chỉnh giá đất như một công cụ quản lý khi bảng giá bộc lộ sự lạc hậu so với thực tế thị trường.

Việc hoàn thiện hệ số K sẽ giúp quản lý đất đai minh bạch và khả thi hơn. So với Luật Đất đai 2024, Nghị quyết 254 đã thay đổi cách tiếp cận cho 7/12 trường hợp sử dụng đất. Thay vì áp dụng

Bảng giá trực tiếp, các trường hợp này hiện phải thông qua hệ số điều chỉnh giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính, nhằm đảm bảo giá trị sát với thực tế thị trường.

Ngoài ra, các kịch bản sử dụng bảng giá đất để tính toán nghĩa vụ tài chính theo quy định mới bao gồm:

  • Thứ nhất là định giá đất tại các dự án tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng.
  • Thứ hai là xác định tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận (công nhận quyền sử dụng) hoặc cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất của người dân.

Bên cạnh đó, khung giá này còn là cơ sở để tính tiền thuê đất cho đối tượng hộ gia đình, cá nhân. Trong hoạt động đấu giá, đây là căn cứ để xây dựng giá sàn đối với những quỹ đất đã có hạ tầng đồng bộ. Cuối cùng, các giao dịch đặc thù như bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước hay giao đất chỉ định cho cá nhân cũng sẽ căn cứ vào biểu giá này để thực hiện.

Chia sẻ bài viết:
0 Nhận xét