“Giá cao nhưng vẫn cháy hàng” - “Bức tranh” giao dịch sôi động của thị trường bất động sản
22/10/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự hồi phục mạnh mẽ, chủ yếu nhờ vào nguồn dòng tiền giá rẻ và tâm lý tích sản trong bối cảnh lạm phát. Sự kết hợp này đã đẩy tỷ lệ hấp thụ đạt mức ấn tượng 77% trong quý III/2025.Nguồn cung và giá bán bất động sản tăng mạnh
Tại Tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới”, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, trong 9 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ hiện đã vượt hơn 100.000 sản phẩm. Điều này thể hiện đà tăng trưởng tích cực của thị trường bất động sản cả về nguồn cung, lượng giao dịch và mức giá.
Lý giải sâu hơn về diễn biến giá bán, ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường BĐS VARS kiêm Tổng Giám đốc SGO Homes, nhận định: Mặc dù các dự án mới chào bán ghi nhận mức giá cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước, nhưng khả năng hấp thụ vẫn ở mức tích cực, thậm chí xuất hiện tình trạng “cháy hàng” ngay trong ngày mở bán đầu tiên.
Theo ông Chung, sức cầu mạnh mẽ này được thúc đẩy bởi sự kết hợp của hai yếu tố chính: Nhu cầu ở thực và đầu tư tăng vọt trong bối cảnh nguồn vốn rẻ tiếp tục chảy vào thị trường, cùng với áp lực lạm phát ngày càng lớn đã kích thích nhu cầu tìm kiếm tài sản để "trú ẩn" an toàn.
Thị trường bất động sản quý III/2025 đã chứng kiến một bước nhảy vọt đáng kể với khoảng 34.000 giao dịch thành công được ghi nhận trên toàn thị trường. Kết quả này đưa tỷ lệ hấp thụ chung lên mức 66%, tăng mạnh 12 điểm phần trăm so với quý trước, chủ yếu nhờ vào việc hàng tồn kho được giải phóng mạnh mẽ.
Đáng chú ý hơn, phân khúc nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ vượt trội, cán mốc 77%, tương đương 27.000 giao dịch – một mức tăng trưởng ấn tượng 23%.
Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt, chiếm hơn 66% tổng lượng giao dịch và đạt tỷ lệ hấp thụ kỷ lục 81%. Bên cạnh đó, các sản phẩm nhà ở thấp tầng cũng ghi nhận tín hiệu lạc quan với tỷ lệ hấp thụ đạt mức 60%, cho thấy sự phục hồi đồng đều trên nhiều phân khúc.
Bên cạnh đó, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới đạt 68% tương đương với hơn 58.000 giao dịch trong 9 tháng đầu năm. Số liệu này gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024 và chủ yếu đến từ những người sở hữu bất động sản thứ 2.
Phân khúc căn hộ chung cư đóng vai trò dẫn dắt thị trường
Phân tích về xu hướng định giá, ông Chung cho biết, mặt bằng giá của các sản phẩm nhà ở lần đầu mở bán tiếp tục được "neo" ở ngưỡng cao, điều này đã kéo theo sự gia tăng của giá thứ cấp trên thị trường.
Giao dịch chuyển nhượng (thứ cấp) trở nên sôi động hơn bao giờ hết, do người mua có xu hướng dịch chuyển khỏi các sản phẩm sơ cấp đắt đỏ và phần lớn là hàng hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế trên thị trường thứ cấp vẫn bị hạn chế bởi sự khan hiếm nguồn hàng sẵn có. Ông Chung nhấn mạnh, nguyên nhân chính là bởi phần lớn chủ sở hữu chưa có nhu cầu bán ra, trong khi các nhà đầu tư vẫn giữ hàng, chờ đợi đà tăng giá tiếp tục.
Cụ thể, tại Hà Nội, giá sản phẩm sơ cấp đã kéo toàn bộ mặt bằng giá thị trường lên cao, khiến cho nhiều dự án căn hộ có mức tăng từ vài trăm đến hàng tỷ đồng trong thời gian ngắn. Diễn biến này xảy ra phổ biến hơn tại các khu đô thị có hạ tầng và hệ thống tiện ích đồng bộ, hiện đại.
Đối với thị trường TP. HCM, đà tăng giá căn hộ tiếp tục lan rộng sang những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, nằm xung quanh dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, mặt bằng giá tốt. Cùng với đó, cuối quý 3, khi làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ phía Bắc tràn tới, khiến nhiều dự án tại đây “trỗi dậy”, thậm chí tăng giá tới 5% chỉ trong một tuần.
Số liệu quý 3/2025 cho thấy, khu vực Hà Nội đang tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán (96.2%). Tiếp đến là hai thành phố lớn: Đà Nẵng và TP. HCM với mức tăng đáng kể lần lượt là 72.6% và 56.9%.
Giá bán căn hộ chung cư tại thủ đô trung bình khoảng 78.9 triệu/m2, tăng 5% so với quý 2. Tại TP. HCM, mức giá bình quân đạt 81.6 triệu/m2. Ở Đà Nẵng, giá bán chung cư trung bình là 67.4 triệu đồng.
Dự báo thị trường bất động sản đến hết 2025
Mặc dù thị trường bất động sản (BĐS) liên tục ghi nhận những tín hiệu khởi sắc và sôi động trong thời gian gần đây, Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, nhận định ngành này vẫn đang đối mặt với nhiều điểm nghẽn và bất cập mang tính hệ thống.
Trong đó, năm thách thức lớn đang cản trở sự phát triển bền vững của thị trường bao gồm:
- Giá bất động sản tăng phi mã, tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn thị trường.
- Tình trạng mất cân đối cung – cầu sản phẩm ngày càng trầm trọng.
- Tín dụng bất động sản gia tăng quá nhanh và ở mức cao, tạo áp lực rủi ro lên hệ thống tài chính.
- Thông tin thị trường thiếu minh bạch, phân tán và không đồng bộ.
- Những hạn chế, chồng chéo trong hành lang pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ triệt để.
Chuyên gia này nhấn mạnh: Nếu các nút thắt này không được tiếp tục và khẩn trương xử lý kịp thời, sẽ cản trở nghiêm trọng đà phát triển ổn định của ngành, đồng thời có nguy cơ ảnh hưởng tiêu cực đến tốc độ tăng trưởng chung của nền kinh tế.
Dự báo nguồn cung bất động sản tăng nhưng giá bán không giảm
Dự báo thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm, chuyên gia khẳng định, nguồn cung vẫn sẽ tiếp tục được cải thiện từ hàng loạt dự án quy mô lớn đang được triển khai. Đồng thời, lượng giao dịch cũng tăng tỷ lệ thuận với nguồn cung. Nhưng chủ yếu sẽ diễn ra với các sản phẩm dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng kết nối tốt và được triển khai bởi chủ đầu tư uy tín.
Bên cạnh đó, giá bất động sản sẽ tiếp tục đà tăng khi dòng vốn “rẻ” tiếp tục được đưa ra thị trường, thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu đầu tư.
Các chủ đầu tư vẫn duy trì chiến lược phát triển phân khúc cao cấp trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí sử dụng đất, giá vật liệu và nhân công tăng cao. Mặt khác, phân khúc bất động sản cao cấp tiếp tục có sức hấp thụ tốt nhờ nhóm khách hàng sở hữu tiềm lực tài chính bền vững với kỳ vọng tích sản lâu dài.
