Chênh lệch cung - cầu trong "cơn sóng" nguồn cung bất động sản
22/01/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Năm 2025 cả nước có 128 nghìn sản phẩm mới mở bán, nhưng giấc mơ an cư vẫn xa tầm tay với nhiều người. Sự lệch pha cung - cầu, mặt bằng giá mới và áp lực tài chính đang định hình lại chân dung người tham gia thị trường bất động sản.Lượng hàng bất động sản bùng nổ nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối
Theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường địa ốc năm 2025 đã chứng kiến một cột mốc ấn tượng với khoảng 128.000 sản phẩm mới được tung ra. Đây là con số kỷ lục trong vòng 6 năm qua (2019-2025), đưa nguồn cung toàn thị trường quay trở lại tiệm cận ngưỡng đỉnh cao nhất từ trước đến nay.
Dù nguồn cung khởi sắc, thị trường vẫn chưa thực sự thoát khỏi tình trạng khan hiếm hàng thực tế. Nguyên nhân chính nằm ở sự lệch pha nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm: phân khúc nhà ở giá bình dân vẫn vắng bóng, trong khi thị trường bị lấn át bởi các dòng căn hộ cao cấp và bất động sản thấp tầng đắt đỏ.
Đáng ngại hơn, dữ liệu cho thấy tới 1/4 lượng căn hộ mới hiện nay có mức giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, phần lớn đều thuộc quyền kiểm soát của những nhà phát triển dự án khổng lồ.
Bất động sản hạng sang chiếm ưu thế
Thị trường bất động sản đang chứng kiến một nghịch lý khó tin: nguồn cung mở rộng nhưng giá bán vẫn thiết lập mặt bằng cao kỷ lục. Động lực chính đến từ nhu cầu an cư và đầu tư tích tụ nhiều năm, nay được kích hoạt bởi các thông tin vĩ mô tích cực và chi phí vay vốn rẻ. Hiện tượng “cháy hàng” diễn ra phổ biến, đẩy giá trị giao dịch thực tế vượt xa giá niêm yết của chủ đầu tư.
Đây được coi là giai đoạn lý tưởng của dòng tiền, khi các nhà đầu tư nhạy bén đạt được tỷ suất sinh lời cực cao. Thực tế ghi nhận nhiều trường hợp đạt mức lợi nhuận 100% chỉ trong khoảng thời gian ngắn, minh chứng cho sức hấp dẫn mãnh liệt của kênh đầu tư này.
Sự chuyển mình của thị trường bất động sản bắt đầu lộ diện rõ nét từ giai đoạn cuối năm 2025. Dù sức mua tại các dự án chất lượng vẫn duy trì, nhưng bức tranh chung đã chuyển sang trạng thái phân cực mạnh mẽ khi nguồn cung mới bùng nổ đồng loạt, mang đến cho người mua vô số sự lựa chọn.
Đáng chú ý, việc lãi suất rục rịch tăng cao đã giáng một đòn mạnh vào những nhà đầu tư lạm dụng đòn bẩy tài chính để lướt sóng nhanh trong các đợt sốt đất. Sự phân loại khách hàng và sản phẩm này không hề ngẫu nhiên, mà là kết quả tất yếu từ những thay đổi sâu rễ bền gốc trong cấu trúc không gian phát triển của ngành bất động sản.
Bên cạnh đó, hạ tầng bứt phá đã chính thức mở ra một kỷ nguyên mới cho không gian phát triển bất động sản. Việc đẩy mạnh các trục vành đai và lộ trình liên kết vùng không chỉ nâng tầm giá trị dự án mà còn trực tiếp thúc đẩy nhu cầu dịch khỏi khu vực trung tâm.
Các vùng ven hiện trở thành tâm điểm thu hút đầu tư nhờ sự rút ngắn về khoảng cách di chuyển, quỹ đất lớn và giá thành phù hợp với đại đa số người dân, giải tỏa áp lực đè nặng lên các đô thị lõi vốn đã quá tải.
Bức tranh kinh tế năm 2025 ghi nhận sự cộng hưởng mạnh mẽ giữa hạ tầng và thể chế. Hệ thống giao thông quốc gia đạt được những chỉ số kỷ lục khi 564 công trình lớn nhỏ được kích hoạt với nguồn vốn đầu tư công - tư kết hợp đạt mức 5,14 triệu tỷ đồng. Việc tỷ lệ vốn ngoài ngân sách chiếm ưu thế (75%) cho thấy niềm tin mãnh liệt của nhà đầu tư vào hệ thống huyết mạch cao tốc xuyên suốt này.
Ở góc độ quản lý, làn sóng tháo gỡ khó khăn pháp lý đã tạo ra "lực đẩy” chưa từng có. Việc khôi phục hoạt động cho 1.000 dự án tồn đọng cùng sự xuất hiện của các siêu dự án nghìn ha được phê duyệt cấp tốc đã làm thay đổi diện mạo nguồn cung. Đáng lưu ý, áp lực từ quy định mới về thu hồi đất quá hạn đã vô tình trở thành chất xúc tác khiến các chủ đầu tư phải đẩy mạnh thi công thực tế, từ đó giúp thị trường bất động sản vận hành thực chất và sôi động hơn.
Giá bán bất động sản duy trì ở mức cao
Sự bùng nổ của nguồn cung đa dạng trên diện rộng đã chính thức đưa thị trường bất động sản vào kỷ nguyên cạnh tranh sòng phẳng. Dù mặt bằng giá vẫn neo ở ngưỡng cao, song dòng tiền không còn đổ vào ồ ạt một cách cảm tính. Thanh khoản bắt đầu có sự phân hóa sâu sắc, chỉ tập trung vào những tọa độ và phân khúc thực sự giá trị thay vì lan tỏa đều khắp như giai đoạn trước.
Bất động sản tại các đại đô thị xác lập mặt bằng mới
Khi giá trị bất động sản tại các đô thị trọng điểm đã xác lập mặt bằng mới, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân, thị trường bắt đầu ghi nhận sự sàng lọc đối tượng tham gia khắt khe.
Áp lực từ chi phí vốn và lãi suất vay neo cao đã thu hẹp cơ hội cho những nhà đầu tư có tài chính yếu. Giờ đây, việc sở hữu nhà ở thực chỉ dành cho nhóm khách hàng có tiềm lực kinh tế ổn định và lộ trình tích lũy bền vững. Đồng thời, kỷ nguyên “lướt sóng” kiếm lời nhanh của các nhà đầu tư cũng chính thức khép lại, nhường chỗ cho những chiến lược dài hạn và thận trọng hơn.
Thị trường đang thực hiện cuộc thanh lọc mạnh mẽ: chỉ những nhà đầu tư ưu tiên giá trị thực, năng lực khai thác và quản trị rủi ro mới có thể trụ vững. Ngược lại, những cá nhân lạm dụng đòn bẩy tài chính hoặc thiếu tầm nhìn dài hạn sẽ nhanh chóng bị đào thải khỏi cuộc chơi.
Về dài hạn, VARS nhận định, giá bất động sản sẽ không tăng “nóng” nhưng nhu cầu ở thực luôn duy trì ở mức cao. Ngoài ra, kinh tế tăng trưởng cùng hạ tầng không ngừng mở rộng sẽ giúp gia tăng giá trị bất động sản và kích thích nhu cầu đầu tư.
Mặt khác, áp lực từ bảng giá đất mới và chi phí đầu tư leo thang đang đẩy giá bất động sản chạm đáy mới. Tuy nhiên, thị trường sẽ thanh lọc cực kỳ khắt khe: những dự án có pháp lý mập mờ hoặc thiếu tính kết nối sẽ sớm bị cô lập. Dù mặt bằng giá chung tăng, các sản phẩm không hướng tới nhu cầu ở thực vẫn đối mặt với kịch bản đóng băng giao dịch hoàn toàn.
Theo VARS, bất động sản lõi trung tâm sẽ giữ vững đà tăng giá bền vững do nguồn cung cạn kiệt và tâm lý giữ tài sản của chủ sở hữu. Phân khúc này dần “sang hóa” để phục vụ giới tinh hoa trong bối cảnh hội nhập. Tuy nhiên, sự ổn định này phụ thuộc mật thiết vào sức khỏe của thị trường bất động sản vùng ven.
Nếu khu vực ven mất dần thanh khoản, nhà đầu tư sẽ buộc phải bán tháo các tài sản giá trị tại trung tâm để thu hồi dòng tiền, tạo nên một cuộc tái cơ cấu danh mục bắt buộc.
