Bỏ qua thuế đất: Tại sao giới đầu tư bất động sản vẫn nên mạnh tay xuống tiền?
30/01/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Theo nhận định của TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia thuộc Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, phân khúc đất nền tỉnh lẻ vẫn giữ vững vị thế là “quán quân” về lợi nhuận. Ông cho rằng trong danh mục đầu tư bất động sản hiện nay, khó có loại hình nào vượt qua được đất nền tại các khu vực lân cận về khả năng tối ưu hóa dòng vốn.Bất động sản 2026 và bước ngoặt chuyển mình từ chính sách
Trong khuôn khổ hội thảo về nhận diện các xung lực mới của bất động sản năm 2026, vấn đề biến động giá nhà đất đã trở thành tâm điểm của các chuyên gia và nhà đầu tư. Với tư cách là thành viên Hội đồng tư vấn chính sách cho Chính phủ, TS. Lê Xuân Nghĩa đã hé lộ những kịch bản thực tế về việc mặt bằng giá sẽ dịch chuyển ra sao dưới tác động của các chính sách vĩ mô.
Ông chỉ ra rằng chu kỳ tăng giá của bất động sản trong quá khứ gắn liền với sự thịnh vượng của kinh tế. Khi thu nhập và sức mua của người dân tỉ lệ thuận với tăng trưởng kinh tế, nhu cầu về nhà đất sẽ bùng nổ.
Tuy nhiên, do các rào cản về khả năng cung ứng, thị trường đã không tạo ra đủ sản phẩm để cân bằng. Sự khan hiếm tương đối này, theo ông, là lý do chính khiến bất động sản không ngừng xác lập các mặt bằng giá mới.
Chính sách mới góp phần thúc đẩy bất động sản phát triển trong năm 2026
Năm 2026 sẽ là cột mốc đánh dấu sự chuyển mình của mặt bằng giá địa ốc. Điểm khác biệt nằm ở chỗ: dẫu sức mua từ nền kinh tế 10% tăng trưởng là rất lớn, nhưng nguồn cung lần này lại có cơ hội bứt phá mạnh mẽ hơn nhờ các nghị quyết và khung pháp lý mới.
Sự cân bằng mới giữa cung và cầu sẽ khiến giá cả bước vào giai đoạn bình ổn hoặc tăng trưởng chậm lại. Theo chuyên gia này, đây là thời điểm then chốt để nhà đầu tư thay đổi tư duy, tập trung vào tiềm năng thực tế và giá trị tương lai của tài sản thay vì lướt sóng.
Đồng thời, khi lý giải về sức hút của thị trường bất động sản, vị chuyên gia này cũng nhận định, đầu tư nhà đất thực chất là kỳ vọng vào giá trị tương lai. Nếu tin tưởng rằng bức tranh kinh tế vĩ mô của nước nhà sẽ tiếp tục khởi sắc và duy trì đà phát triển vững chãi, thì bất động sản luôn là điểm tựa tài chính chắc chắn cho các nhà đầu tư. Chúng ta đang mua sự phát triển của ngày mai chứ không chỉ đơn thuần là mua một tài sản của ngày hôm nay.
Dự báo về các phân khúc bất động sản trong năm 2026
Trước hết về phân khúc chung cư, chuyên gia dự đoán, giá căn hộ trong thời gian tới sẽ có xu hướng tăng chậm lại.
Tiếp đó, phân khúc đầu tư hiệu quả đón chính là đất nền. Bởi tại nhiều tỉnh vùng ven hiện nay, giá chung cư thậm chí còn có xu hướng giảm nhưng đất nền lại liên tục tăng. Và khi đầu tư đất nền, khách hàng cần nhìn vào triển vọng dài hạn, cùng với sự phát triển kinh tế.
Với mục tiêu tăng trưởng kinh tế 10% cùng hàng loạt Nghị quyết đột phá, đất nền sẽ là phân khúc tốt nhất để nhà đầu tư xuống tiền. Dự báo, phân khúc đất nền cũng có thể chiếm lợi thế lớn về giao dịch và là phân khúc đầu tư có hiệu quả nhất.
Đất nền là phân khúc đầu tư tiềm năng
Chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên thẳng thắn rằng, các nhà đầu tư không nên e ngại định kiến về khái niệm “đầu cơ”.
Theo lập luận của TS. Lê Xuân Nghĩa, việc rót vốn dựa trên kỳ vọng vào giá trị mai sau thực chất chính là hành vi đầu cơ mang tính thị trường. Ông cho rằng đầu cơ là một thành tố không thể thiếu để vận hành nền kinh tế, và đã đến lúc chúng ta cần thay đổi cái nhìn cũ kỹ khi đánh giá về phân khúc bất động sản.
Đặc biệt, trong bối cảnh hiện tại, các nhà đầu tư không nên vì sợ thuế mà đánh mất cơ hội sở hữu bất động sản. Bởi trên thực tế, chưa từng có một quốc gia nào đánh thuế mà có thể triệt tiêu toàn bộ nền bất động sản.
Bên cạnh đó, bàn về áp lực thuế phí, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing - chỉ ra một nỗi lo thường trực của giới đầu tư, đó chính là viễn cảnh phải gánh thêm chi phí để “duy trì” tài sản thay vì hưởng lợi từ nó.
Chính vì vậy, ngay từ năm 2026, tâm lý khách hàng đã có bước chuyển mình rõ rệt. Thay vì tích trữ đất trống, họ ưu tiên những sản phẩm có khả năng “tự vận hành” và sinh lời đều đặn để bù đắp các nghĩa vụ tài chính trong tương lai.
Theo dự báo của ông Trung, căn hộ chung cư và nhà phố thương mại sẽ là lựa chọn lý tưởng của năm 2026 nhờ tính thanh khoản và khả năng khai thác cao.
Đặc biệt tại thủ đô, khu vực phía Đông được kỳ vọng sẽ trở thành tâm điểm dẫn dắt toàn thị trường, do đây là tọa độ duy nhất hiện còn dồi dào nguồn cung để đáp ứng nhu cầu này.
