Giá nhà cao ngỡ ngàng - Kiến nghị áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án cụ thể
01/12/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Giá nhà ở, đặc biệt là căn hộ, đang "neo" ở mức cao ngất ngưởng và tiếp tục tăng, tạo ra sự lệch pha nghiêm trọng trên thị trường. Các chuyên gia và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chỉ ra mấu chốt là do nguồn cung khan hiếm trầm trọng. Đáng chú ý, chi phí tiền sử dụng đất tăng cao do cách áp dụng công thức nhân bảng giá đất với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đã đẩy giá nhà lên mức không tưởng.Giá nhà “neo” cao
Ông Phan Đình Tuệ cho biết, các cuộc thảo luận hiện nay đang tập trung vào quan điểm rằng cốt lõi vấn đề của thị trường bất động sản là do nguồn cung thiếu sự đa dạng và không tương thích với nhu cầu thực tế. Theo đó, nếu có nguồn cung phong phú với mức giá phải chăng, thị trường sẽ có khả năng hấp thụ cực kỳ hiệu quả.
Trên thực tế, nhận định trên chưa hoàn toàn chính xác. Điển hình như phân khúc bất động sản cao cấp, chủ yếu là các căn hộ, dù nhiều ý kiến cho rằng nguồn cung đã dư thừa, nhưng mức giá lại “vọt” lên đến mức không tưởng – một sự đối lập khó lý giải.
Dẫn chứng từ các dự án tại Thủ Thiêm, Ba Son, hay đường Nguyễn Hữu Cảnh, ông Tuệ cho biết những nơi này đang có giá vài trăm triệu đồng/m2. Mức giá này cao đến mức tương đương với chi phí sở hữu đất đai tại khu vực trung tâm cốt lõi của Thành phố Hồ Chí Minh.
Giá nhà neo ở mức cao khiến nhiều người ngỡ ngàng
Chia sẻ về việc giá chung cư neo ở mức cao và tiếp tục tăng, ông Lê Hữu Nghĩa - chuyên gia trong lĩnh vực nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập trung bình thấp, đồng thời là Phó Chủ tịch HoREA cho biết, tình trạng giá nhà đất leo thang này không phải là bất ngờ, mà đã được cảnh báo từ 5 đến 6 năm trước.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, mấu chốt của các kiến nghị và dự báo từ giai đoạn 2019 - 2020 luôn xoay quanh hai vấn đề cấp thiết: nguồn cung và giá nhà.
HoREA nhấn mạnh, việc TP.HCM hạn chế phê duyệt dự án đầu tư trong khoảng 5 năm trở lại đây đã dẫn đến hệ quả tất yếu: thị trường hiện tại đang phải đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung trầm trọng. Đây là điều đã cảnh báo mạnh mẽ từ giai đoạn năm 2019 - 2020.
Quá trình phê duyệt dự án bất động sản bị kéo dài do vướng mắc về cơ chế, chính sách đã khiến số lượng dự án đủ điều kiện chào bán ra thị trường tại thời điểm này chỉ đếm được trên đầu ngón tay.
Khi thị trường rơi vào tình trạng thiếu hụt cung ứng nghiêm trọng, các chủ đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng và kén chọn trong việc triển khai dự án, nhằm đảm bảo tối đa lợi nhuận.
Tình trạng khan hiếm nguồn cung đã dẫn đến sự lệch pha nghiêm trọng trên thị trường: phần lớn các dự án mở bán (đặc biệt là phân khúc trung và cao cấp) trong nhiều thời điểm chủ yếu phục vụ giới đầu tư hoặc những người đã có nhà. Trong khi đó, nhóm đối tượng có nhu cầu nhà ở thực với mức giá vừa phải lại hoàn toàn không có sản phẩm để lựa chọn.
Chủ đầu tư không mặn mà với phân khúc nhà ở giá phải chăng vì biên lợi nhuận thấp, điều này càng làm cho tình trạng thiếu cung trở nên trầm trọng hơn. Bên cạnh đó, gánh nặng lớn nhất mà doanh nghiệp phải chịu hiện nay là chi phí tiền sử dụng đất quá cao.
Áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số K - Hệ số điều chỉnh giá đất
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa gửi văn bản góp ý, dẫn nhiều ví dụ chứng minh việc giá căn hộ bị đẩy lên quá cao tại TP.HCM. Theo HoREA, nguyên nhân cốt lõi là do cách xác định tiền sử dụng đất dựa trên công thức nhân bảng giá đất với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).
Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu, đưa ra ví dụ điển hình tại một khu đất 1ha trên đường Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức cũ): với bảng giá đất là 56.6 triệu đồng/m2 và hệ số K khoảng 1.4 mức giá đất được áp dụng đã bị đẩy lên 80 triệu đồng/m2.
Ngược lại, nếu tính toán dựa trên phương pháp thặng dư (cho khu đất 1ha với hệ số sử dụng đất 7 lần), khi giá bán căn hộ chung cư hiện ở mức 50 triệu đồng/m2, sau khi khấu trừ chi phí xây dựng và bán hàng, giá đất thực tế chỉ còn khoảng 35 triệu đồng/m2.
Chủ tịch HoREA chỉ ra rằng, việc áp dụng hệ số K đã khiến giá đất bị đội lên 80 triệu đồng/m2, buộc doanh nghiệp phải bán căn hộ trên 100 triệu đồng/m2 mới có thể tránh thua lỗ.
Tương tự, tại khu đất 1ha trên đường Đặng Công Bỉnh (Hóc Môn cũ), bảng giá đất là 18.5 triệu đồng/m2 nhưng hệ số K nhân lên gần 2 lần, đẩy giá đất lên mức 37 triệu đồng/m2 khi thực hiện các thủ tục thu hồi, giao hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, các dự án bất động sản thương mại, khu đô thị hoặc chung cư cao tầng quy mô lớn có hệ số sử dụng đất cao và mật độ xây dựng thấp, hoàn toàn khác biệt với nhà ở riêng lẻ hay các lô đất nhỏ. Vì vậy, việc áp dụng cứng nhắc công thức bảng giá đất nhân hệ số K là không phù hợp và thiếu thực tế.
Trước thực trạng này, HoREA kiến nghị rằng hệ số K cần được áp dụng linh hoạt cho từng dự án cụ thể, có xem xét đến khu vực và vị trí đặc thù. Điều này sẽ giúp định giá đất sát với giá trị thị trường hơn, từ đó tránh được tình trạng đẩy giá bán căn hộ lên mức quá cao như hiện nay.
