Thị trường bất động sản 2026: Giá nhà vẫn không có dấu hiệu hạ nhiệt?
16/03/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Bất động sản Việt Nam đang trong tiến trình tái thiết mạnh mẽ để vượt qua các thách thức tồn đọng. Việc khơi thông dòng chảy cung - cầu và hóa giải áp lực giá nhà được xem là giải pháp cốt lõi để thị trường phục hồi bền vững và thực chất hơn.Giá bất động sản vẫn neo ở ngưỡng cao
Phát biểu về thực trạng thị trường bất động sản, bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định: Thị trường vẫn đang đối mặt với những thách thức mang tính hệ thống, đòi hỏi sự nhận diện chính xác để đưa ra các giải pháp tháo gỡ thực chất.
Theo bà Hằng, việc chậm triển khai không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai và vốn đầu tư khổng lồ mà còn trực tiếp làm gia tăng chi phí phát triển. Khi các rào cản hành chính kéo dài, chi phí lãi vay và vận hành sẽ cộng dồn vào giá thành sản phẩm, buộc giá bán đầu ra phải đẩy lên cao để bù đắp, gây áp lực trực tiếp lên người mua cuối cùng.
Mặt khác, thị trường vẫn luôn tồn tại tình trạng mất cân đối nghiêm trọng về cơ cấu sản phẩm. Trong khi các phân khúc trung và cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, thì nguồn cung nhà ở đáp ứng khả năng tài chính của đại đa số người dân lại trở nên khan hiếm.
Giá nhà ở không có dấu hiệu "giảm nhiệt"
Cụ thể: phân khúc nhà ở xã hội chưa đạt được mục tiêu về số lượng như kỳ vọng. Trong khi đó, nhà ở công nhân với nguồn cung tại các khu công nghiệp vẫn bỏ ngỏ trước nhu cầu thực tế.
Đối tượng người thu nhập thấp thường khó có cơ hội tiếp cận nhà ở khi thị trường thiếu vắng các căn hộ giá bình dân.
Chuyên gia cũng nhấn mạnh, mặt bằng giá bất động sản hiện tại đã vượt quá khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình. Với thu nhập trung bình của đa số người dân, việc sở hữu một tổ ấm trở nên ngày càng xa vời khi tốc độ tăng giá nhà luôn nhanh hơn tốc độ tăng trưởng thu nhập cá nhân.
Mặc dù các biện pháp điều tiết quyết liệt từ Chính phủ và địa phương đã giúp kìm hãm cơn sốt đất tại một số điểm nóng, nhưng mặt bằng giá tại Hà Nội và TP.HCM vẫn duy trì ở ngưỡng cao. Dù vậy, chuyên gia này tin rằng thị trường địa ốc đang chuyển mình tích cực sang một chu kỳ mới, hướng tới sự minh bạch và chuyên nghiệp hóa sâu sắc.
Dự báo bất động sản 2026: Tăng trưởng có chọn lọc
Dưới góc nhìn của TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, mặc dù thị trường địa ốc đang dần lấy lại đà tăng trưởng, song vẫn có những yếu tố mà các doanh nghiệp bất động sản hiện nay cần lưu ý.
Ông Lực nhận định rằng sự hồi phục của thị trường chưa thực sự đi đôi với tính ổn định lâu dài. Các doanh nghiệp cần đặc biệt thận trọng trước những chỉ số tăng trưởng nóng nhưng thiếu nền tảng vững chắc, đặc biệt là khi các yếu tố nội tại của thị trường vẫn chưa được giải quyết triệt để.
Dòng vốn bất động sản 2026 thận trọng và có tính chọn lọc
Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay chính là sự lệch pha nghiêm trọng giữa giá trị bất động sản và khả năng tài chính của người dân. Các số liệu thống kê quốc tế chỉ ra rằng giá nhà tại Việt Nam đang cao gấp đôi so với mức thu nhập bình quân của xã hội.
Bên cạnh đó, một con số gây sốc khi người lao động trung bình phải dành ra khoảng ba thập kỷ tích góp toàn bộ thu nhập mới hy vọng sở hữu được một căn nhà.
Nhận định này cho thấy, nếu không có những giải pháp căn cơ để kéo giảm mặt bằng giá hoặc gia tăng quỹ nhà ở giá rẻ, giấc mơ an cư của đại bộ phận người dân sẽ ngày càng trở nên xa xỉ, đồng thời tạo ra rào cản lớn cho sự phát triển lành mạnh của toàn ngành.
Ngoài nghịch lý thừa phân khúc cao cấp nhưng thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, thị trường còn đối mặt với bất động sản nghỉ dưỡng đang gặp vướng mắc về pháp lý.
Trong bối cảnh chi phí vật liệu và đấu thầu leo thang, chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp cần quyết liệt tái cấu trúc quản trị, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ để tối ưu chi phí và chuyển mình theo hướng phát triển xanh bền vững.
TS. Cấn Văn Lực nhận định, dù kinh tế toàn cầu năm 2026 còn nhiều biến số khiến bất động sản khó bứt tốc mạnh mẽ, nhưng mức tăng trưởng 10 - 15% sẽ là "tỉ lệ vàng" cho sự phát triển bền vững.
Thị trường bất động sản đang đứng trước vận hội mới khi các nút thắt pháp lý từ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản dần được tháo gỡ. Đặc biệt, "cú hích" từ gói đầu tư công kỷ lục 1 triệu tỷ đồng - dẫn đầu khu vực Đông Nam Á với 80% rót vào hạ tầng - sẽ là động cơ chính thúc đẩy dư địa tăng trưởng cho các đô thị và dự án giao thông trọng điểm.
