Đầu tư công 1 triệu tỷ đồng: Động lực mới cho thị trường bất động sản
16/03/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Kế hoạch giải ngân 1 triệu tỷ đồng vốn đầu tư công năm 2026, với trọng tâm là hiện đại hóa hạ tầng, hứa hẹn sẽ là trợ lực chính cho thị trường bất động sản. Sự chuyển mình của các trục giao thông chiến lược dự kiến sẽ tạo ra làn sóng tăng trưởng mới cho các dự án đô thị tiềm năng.Nhìn lại thị trường bất động sản 2025
Năm 2025 ghi nhận bước chuyển mình mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam với tổng lượng cung đạt hơn 150.000 sản phẩm, tăng trưởng vượt bậc 80% so với năm trước đó. Đáng chú ý, lượng hàng phát triển mới chiếm tới gần 130.000 sản phẩm - con số cao kỷ lục trong suốt giai đoạn 2019 - 2025 và gấp gần 2 lần so với cùng kỳ năm 2024.
Theo đánh giá của các chuyên gia, dù lượng tồn kho có dấu hiệu tăng nhưng đây lại là chỉ báo tích cực cho thấy các dự án hình thành trong tương lai đang được đẩy mạnh triển khai. Cơ cấu nguồn cung cũng có sự phân bổ đồng đều hơn, đặc biệt là phân khúc đất nền và nhà thấp tầng khi chiếm tới 38% tỷ trọng toàn thị trường với khoảng 47.000 sản phẩm, tương đương mức tăng gấp 2.5 lần so với năm 2024.
Mặc dù nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò nền tảng, song động lực tăng trưởng chính của thị trường trong năm qua lại đến từ dòng tiền đầu tư. Sự trỗi dậy này được cộng hưởng bởi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, khung pháp lý ngày càng hoàn thiện và niềm tin của nhà đầu tư được củng cố nhờ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm.
Trường bất động sản 2025: Một năm bùng nổ
Để kích cầu, các chủ đầu tư cũng liên tục tung ra các gói ưu đãi tài chính và giãn tiến độ thanh toán linh hoạt. Tuy nhiên, thị trường bắt đầu có sự phân hóa từ quý IV/2025 khi lãi suất huy động và cho vay có dấu hiệu nhích lên, khiến tâm lý đầu tư chững lại cục bộ tại các khu vực tăng trưởng "nóng", dù dòng vốn dài hạn vẫn chưa có dấu hiệu rút lui.
Về hiệu quả giao dịch, toàn thị trường ghi nhận khoảng 88.000 thương vụ thành công, tương ứng với tỷ lệ hấp thụ đạt 68% - một con số khá ấn tượng trong bối cảnh kinh tế vẫn còn nhiều thách thức. Trong đó, căn hộ chung cư tiếp tục là "vua" doanh số khi đóng góp tới hơn 65% tổng lượng giao dịch thành công.
Biến động giá cả tại các đô thị lớn cũng ghi nhận những diễn biến khác nhau: Tại Hà Nội, giá bán trung bình tăng ổn định 5% theo quý và đã chạm mốc tăng 111% so với kỳ gốc 2019. Trong khi đó, tại TP.HCM và Đà Nẵng, các hiệu ứng từ việc sáp nhập địa giới hành chính và mở rộng trung tâm đã tạo đà cho giá bất động sản tại TP. Thủ Đức và khu vực phía Nam Đà Nẵng tăng trưởng mạnh mẽ, khẳng định sức hút của các vùng động lực mới.
Năm 2026 thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn
Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới với nguồn cung dồi dào, ước tính đạt khoảng 150.000 sản phẩm nếu các dự án mở bán đúng lộ trình.
Trong đó, miền Bắc tiếp tục giữ vai trò trọng yếu với khoảng 60.000 sản phẩm, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và Hưng Yên. Khu vực miền Nam cũng ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ khi đóng góp khoảng 55.000 sản phẩm từ TP.HCM và 11.000 sản phẩm từ khu vực miền Tây.
Điểm đáng chú ý là sự gia tăng tỷ trọng nguồn cung từ các dự án tại miền Nam đang diễn ra đúng kế hoạch, đi kèm với xu hướng phân hóa rõ nét dựa trên năng lực cung ứng của từng doanh nghiệp.
Động lực thúc đẩy thị trường trong giai đoạn này đến từ nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao và dòng vốn "rẻ" tiếp tục được bơm vào nền kinh tế. Đặc biệt, đầu tư công được xem là lực đẩy khổng lồ khi tổng vốn dự kiến đạt mức kỷ lục 1 triệu tỷ đồng - cao nhất khu vực Đông Nam Á, với 80% ngân sách tập trung cho hạ tầng giao thông.
Thị trường bất động sản 2026 phát triển chọn lọc và bền vững hơn
Tuy nhiên, do mặt bằng giá tại các trung tâm đô thị lớn đã quá cao và tỷ suất sinh lời bị thu hẹp, dòng tiền của nhà đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ về các khu vực vùng ven. Dù vậy, thị trường bất động sản sẽ chứng kiến sự chọn lọc khắt khe hơn; các giao dịch chỉ thực sự sôi động tại các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và nằm dọc các trục giao thông trọng điểm như đường vành đai hay các khu vực phát triển theo mô hình TOD.
Dưới góc nhìn chuyên gia, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định thị trường năm 2026 sẽ phát triển thực chất và bền vững hơn khi các yếu tố đầu cơ dần suy giảm. Điểm sáng nổi bật là phân khúc nhà ở xã hội với mục tiêu hoàn thành 100.000 căn, thu hút sự tham gia của nhiều tập đoàn lớn.
Về giá cả, dù chi phí tiền sử dụng đất và chi phí vốn tăng khiến giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao, nhưng tốc độ tăng sẽ chậm lại do áp lực cạnh tranh về chính sách bán hàng.
Trong khi giá bất động sản miền Nam duy trì đà tăng ổn định, thì tại miền Bắc, sau giai đoạn tăng "nóng", giá bán có xu hướng chững lại nhưng vẫn phát triển theo hướng có chọn lọc. Tổng hòa các yếu tố từ hạ tầng đến sự quan tâm của Đảng và Nhà nước, năm 2026 hứa hẹn là một năm tăng trưởng bền vững, lan tỏa sức sống mạnh mẽ đến toàn bộ nền kinh tế.
