Bất động sản: Giá căn hộ ghi nhận tăng trưởng hơn 300% trong 10 năm qua
23/03/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Trong vòng 10 năm qua, cả căn hộ và nhà liền thổ đều ghi nhận mức tăng giá ấn tượng lên đến hơn 300%. Với tỷ suất lợi nhuận trung bình lần lượt là 19%/năm và 14%/năm, hai phân khúc này tiếp tục dẫn đầu về khả năng sinh lời trên thị trường tài sản. Đây là minh chứng rõ nét cho sức bền và tiềm năng tăng trưởng dài hạn của bất động sản, thu hút dòng vốn đầu tư mạnh mẽ bất chấp những biến động về kinh tế.Lợi nhuận từ căn hộ cao hơn phân khúc nhà phố
Dữ liệu từ Cushman & Wakefield đã phác họa bức tranh thị trường bất động sản với các nốt thăng trầm rõ rệt. Từ đỉnh cao tăng trưởng 2008 - 2010 đến giai đoạn suy thoái 2010 - 2013, và mới đây là giai đoạn "thanh lọc" 2020 - 2025. Sự đan xen giữa tăng trưởng và điều chỉnh này chính là tiền đề để thị trường bất động sản tiến tới giai đoạn phát triển bền vững và chuyên nghiệp hơn trong tương lai.
Chuyên gia nhận định, suốt 10 năm qua, giá căn hộ đã nhảy vọt hơn 3 lần với tỷ suất sinh lời ấn tượng đạt ngưỡng 19% mỗi năm.
Sau khi vượt qua "cú sốc" nguồn cung và thanh khoản giai đoạn 2020 - 2023, phân khúc căn hộ bứt phá vào năm 2025 với mức giá cao kỷ lục. Đỉnh điểm là quý II/2025, giá giao dịch bình quân đã chính thức vượt mặt mốc 6.000 USD/m2.
Không chỉ leo thang về giá, thị trường căn hộ đang thiết lập những cột mốc mới về chất lượng và không gian sống. Chuyên gia nhận xét rằng, các dự án tiêu chuẩn cũ với mức giá 1.500 USD/m2 hiện đã không còn là đích đến duy nhất của giới thượng lưu.
Thay vào đó, những đại dự án như: The Metropole, Empire City và The Global City đang dẫn dắt thị trường, trở thành tâm điểm đầu tư với mức giá cao kỷ lục, phản ánh đúng xu hướng nâng cấp trải nghiệm sống tại các đô thị hạt nhân.
Đặc biệt, mức giá từ 15.000 đến 20.000 USD/m2 tại Grand Marina Saigon đã khẳng định sự hình thành của một chu kỳ bất động sản thượng lưu tại Việt Nam.
Sự lên ngôi của phân khúc hạng sang với những con số "triệu đô" cho thấy nhu cầu khắt khe về chất lượng sống đã thay đổi hoàn toàn diện mạo thị trường. Đây không chỉ là sự tăng trưởng về con số mà còn là lời khẳng định cho đẳng cấp mới của các căn hộ trung tâm hiện nay.
Khu căn hộ hàng hiệu Grand Marina Saigon
Trong khi đó, với lợi nhuận trung bình 14%/năm, giá nhà liền thổ đã tăng hơn 300% trong vòng 10 năm qua, bất chấp những giai đoạn thắt chặt về pháp lý và tín dụng.
Sự trỗi dậy của các đại đô thị trong năm 2025 không chỉ kéo mặt bằng giá toàn thị trường đi lên mà còn tạo ra những cực tăng trưởng riêng biệt. Đáng chú ý nhất là Khu Đông với mức tăng giá kỷ lục 30% (USD/m2), tiếp tục là khu vực có hiệu suất sinh lời cao nhất, đáp ứng kỳ vọng của các nhà đầu tư sành sỏi trong chu kỳ mới.
Tương tự, tại thị trường TP. HCM, dù mặt bằng giá không ngừng leo thang, sức mua căn hộ vẫn bùng nổ mạnh mẽ. Cụ thể, mức giá sơ cấp bình quân toàn thị trường đã xác lập cột mốc mới khi đạt ngưỡng 102 triệu đồng/m2. Sự tăng trưởng này diễn ra trong bối cảnh nguồn cung mới cực kỳ khan hiếm, chủ yếu đổ dồn vào nhóm sản phẩm trung và cao cấp, khiến người mua nhà đối mặt với áp lực tài chính ngày càng lớn.
Dù gặp rào cản về giá, thanh khoản thị trường lại ghi nhận sự phục hồi ngoạn mục. Với khoảng 11.500 giao dịch thành công trong năm qua, tỷ lệ hấp thụ đã chạm ngưỡng 82% - con số cao nhất được ghi nhận trong vòng nửa thập kỷ qua.
Nhận định về diễn biến này, ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho biết:
"Thị trường đang phát đi tín hiệu hồi sinh rõ rệt về mặt dòng tiền và sức mua. Tuy nhiên, một thực tế không thể phủ nhận là nguồn cung vẫn còn quá mỏng và đang bị 'thắt nút cổ chai' ở phân khúc giá cao."
Chuyên gia này cũng cảnh báo về sự mất cân đối trầm trọng trong cơ cấu sản phẩm. Hiện nay, các căn hộ có giá trên 110 triệu đồng/m2 đang áp đảo khi chiếm tới 56% nguồn cung mới tại khu vực trung tâm.
Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá “vừa túi tiền” (dưới 50 triệu đồng/m2) - vốn là nhu cầu thực tế của đại bộ phận cư dân chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 12%, tạo nên sự phân hóa sâu sắc trên thị trường bất động sản.
Duy trì bất động sản tăng trưởng trong dài hạn
Theo nhận định từ các chuyên gia phân tích tại Cushman & Wakefield, thị trường nhà ở TP.HCM đang chứng kiến cuộc đại dịch chuyển mang tính bước ngoặt.
Không còn tập trung vào vùng lõi trung tâm chật hẹp, nguồn cung mới hiện đang có xu hướng lan tỏa ra các khu vực vệ tinh trong bán kính từ 10km - 30km. Tâm điểm của làn sóng này là các mô hình đô thị sáng tạo và hệ sinh thái tích hợp đa chức năng, nơi đáp ứng trọn vẹn nhu cầu sống - làm việc - giải trí tại chỗ.
Trong chiến lược mở rộng không gian phát triển này, hạ tầng giao thông được xác lập là yếu tố then chốt. Sự bứt phá của các dự án vành đai, cao tốc và metro không chỉ trực tiếp thiết lập mặt bằng giá trị mới cho bất động sản mà còn đóng vai trò quyết định trong việc điều tiết luồng dân cư.
Khu đô thị sáng tạo với hệ sinh thái đa chức năng
Đây chính là động lực cốt lõi thúc đẩy quá trình tái cấu trúc không gian đô thị, giúp giảm tải áp lực cho trung tâm và kiến tạo nên những cực tăng trưởng kinh tế mới cho TP.HCM trong giai đoạn 2026 - 2030.
Ngoài ra, một trong những vấn đề cần lưu tâm khác đó chính là sự thành công của quá trình đô thị hoá không chỉ dừng lại ở việc bổ sung nguồn cung. Điều quan trọng nhất là cần phải kiến tạo mô hình đô thị hoàn chỉnh - nơi hệ thống hạ tầng và tiện ích cùng phát triển đồng bộ.
Và Việt Nam - với dư địa tăng trưởng lớn, hoàn toàn có thể phát triển các khu đô thị tích hợp hiện đại nhưng nhà đầu tư cần phải có tư duy và tầm nhìn dài hạn, hướng tiếp cận mới cũng như sự kiên định trong việc triển khai khu đô thị hoàn chỉnh.
Chuyên gia Cushman & Wakefield khẳng định Việt Nam là tâm điểm tăng trưởng dài hạn nhờ chú trọng vào chất lượng mở rộng thay vì chỉ chạy theo số lượng. Bằng cách tích hợp đồng bộ giữa quy hoạch, hạ tầng và kinh tế, Việt Nam đang thiết lập vị thế ưu việt để phát triển các đô thị hiện đại và hành lang kinh tế năng động.
Đây chính là "bảo chứng" cho sự phát triển ổn định và tiềm năng tăng sinh lời của bất động sản trong tương lai.
