Diễn biến mới nhất thị trường căn hộ Hà Nội và TP.HCM
08/04/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Khép lại quý đầu tiên của năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội và TP.HCM ghi nhận "điểm sáng" kép: Nguồn cung mới dồi dào và thanh khoản duy trì ở mức cao. Đáng chú ý, đà tăng trưởng này vẫn được giữ vững ngay cả khi mặt bằng lãi suất đang gây ra không ít áp lực lên tâm lý người mua.Nguồn cung căn hộ tăng, thanh khoản tích cực
Bất chấp những rào cản từ áp lực lãi suất duy trì ở mức cao, thị trường căn hộ sơ cấp trong quý I/2026 vẫn chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ với sự tăng trưởng đồng bộ cả về nguồn cung lẫn sức hấp thụ.
Tại Hà Nội, phân khúc này ghi nhận bước nhảy vọt khi cung cấp ra thị trường khoảng 8.800 căn hộ mới, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước, kéo theo lượng giao dịch thành công đạt mức 7.300 căn - tương ứng với tỷ lệ tăng trưởng ấn tượng 122%.
Cùng chung nhịp đập sôi động, thị trường TP.HCM cũng cho thấy tín hiệu lạc quan với 3.700 căn hộ mới chào sân (tăng 86%), trong khi lượng tiêu thụ thực tế đạt khoảng 4.800 sản phẩm, tăng trưởng 70% so với năm 2025.
Những số liệu biết nói này không chỉ phản ánh nhu cầu ở thực bền vững của người dân mà còn minh chứng cho khả năng thích nghi và sức chống chịu dẻo dai của thị trường bất động sản trước những biến động về chi phí tài chính.
Nguồn cung tăng mạnh, thanh khoản vẫn tích cực dù lãi suất neo cao
Đặc biệt, nguồn cung tiếp tục có xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm. Nổi bật nhất là tại Hà Nội, Văn Giang,...đây là những thị trường đóng vai trò dẫn dắt với khoảng 5.500 căn, chiếm tới 62%. Lượng hàng chủ yếu đến từ các khu đô thị quy mô lớn, sở hữu quỹ đất, hệ thống hạ tầng và hệ sinh thái đồng bộ.
Trong khi đó, tại khu vực nội đô, dù xuất hiện một số dự án bất động sản cao cấp mới, nhưng vẫn chiếm tỷ trọng hạn chế do rào cản về quỹ đất và chi phí.
Tại TP. HCM, khu vực Bình Dương tiếp tục là động lực chính khi cung cấp lên tới 2.200 căn, tương đương 60% nguồn cung mới. Khu vực trung tâm thành phố có ghi nhận sự gia tăng nguồn cung nhưng vẫn mang tính cục bộ, phụ thuộc vào lượng dự án hạn chế.
Diễn biến trên thị trường đang dần cho thấy xu hướng dịch chuyển mang tính cấu trúc của thị trường. Cụ thể, các khu vực vệ tinh sẽ đóng vai trò là van điều tiết nguồn cung và giá, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân trong bối cảnh khả năng chi trả ngày càng bị thu hẹp.
Mặt bằng giá căn hộ được phân hóa theo khu vực
Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026 cho thấy mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại hai đầu cầu kinh tế vẫn giữ được sự ổn định tương đối so với thời điểm cuối năm ngoái. Cụ thể, mức giá trung bình ghi nhận tại khu vực trung tâm TP.HCM dao động quanh ngưỡng 102 triệu đồng/m2, trong khi con số này tại Hà Nội là khoảng 86 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, sự phân hóa mạnh mẽ về giá trị tùy thuộc vào tọa độ dự án đang ngày càng rõ rệt.
Nếu như tại thủ đô, giá nhà ở vùng lõi nội đô vẫn không ngừng leo thang, chạm mốc trung bình 124 triệu đồng/m2 (tăng 14% so với quý trước) với tác nhân chính là sự xuất hiện của các dự án hạng sang có mức giá vượt ngưỡng 150 triệu đồng/m2.
Căn hộ tại vùng ven có mức giá "mềm" hơn
Ở chiều ngược lại, các khu vực vệ tinh như Văn Giang đang mở ra cơ hội dễ tiếp cận hơn cho nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, khi duy trì mặt bằng giá chỉ từ 60 - 70 triệu đồng/m2 - chỉ bằng một nửa so với khu vực trung tâm, tạo nên một khoảng cách giá trị đầy hấp dẫn cho bài toán tài chính của người mua nhà.
Khu vực giáp ranh TP.HCM đang chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ của Bình Dương với mức giá căn hộ trung bình chạm ngưỡng 56 triệu đồng/m2, đánh dấu mức tăng 7% theo quý và vọt tăng tới 37% so với cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý, thị trường này đã bắt đầu xuất hiện những dự án mới xác lập kỷ lục giá trên 70 triệu đồng/m2, một con số cho thấy kỳ vọng rất lớn của giới đầu tư vào lộ trình hoàn thiện hạ tầng kết nối cùng triển vọng tăng trưởng đột phá sau các quyết định sáp nhập đơn vị hành chính.
Nguồn cung căn hộ 2026 dự báo điều chỉnh
Mặc dù khởi đầu năm 2026 với nhiều xung lực khả quan, song Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group vừa đưa ra những điều chỉnh thận trọng về dự báo nguồn cung cho cả năm.
Theo đó, áp lực từ chi phí vốn leo thang do mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao đã buộc các đơn vị phát triển bất động sản phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trong việc ra hàng. Do đó, tổng lượng căn hộ mở bán mới tại TP.HCM trong năm 2026 được dự báo sẽ rơi vào khoảng 28.000 - 29.000 sản phẩm.
Trong bức tranh chung đầy biến động, Hà Nội vẫn nổi lên như một điểm sáng với kỳ vọng cung ứng ra thị trường khoảng 35.000 - 40.000 căn hộ mới. Đáng chú ý, tâm điểm đổ dồn về khu vực phía Đông và các vùng giáp ranh như Văn Giang, nơi được dự báo sẽ đóng góp tới 60% tổng nguồn cung toàn thị trường thủ đô.
Nguồn cung căn hộ sẽ được điều chỉnh
Chính sự hội tụ của những "ông lớn" bất động sản này đã biến Văn Giang thành động cơ chính dẫn dắt dòng tiền và định hình xu hướng phát triển cho toàn bộ thị trường căn hộ phía Bắc trong năm 2026.
Đánh giá về xung lực của thị trường bất động sản hiện nay, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng tại One Mount Group nhận định:
"Mặc dù biến động lãi suất đang tạo ra những áp lực không nhỏ, nhưng khả năng duy trì nguồn cung dồi dào và thanh khoản ổn định là một minh chứng cho sức khỏe của thị trường. Đây có thể coi là những tín hiệu lạc quan trong bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều thách thức. Tuy nhiên, chúng ta vẫn cần thêm những nhịp quan sát thận trọng để đánh giá trọn vẹn sức tác động từ các yếu tố chính sách dài hạn."
Trước những diễn biến phức tạp của mặt bằng lãi suất, chuyên gia cũng đưa ra lộ trình an toàn cho dòng tiền của khách hàng. Người mua nhà và các nhà đầu tư cá nhân nên đặt ưu tiên hàng đầu vào các dự án có pháp lý minh bạch từ những chủ đầu tư uy tín. Việc xây dựng một kế hoạch tài chính linh hoạt, hạn chế tối đa đòn bẩy quá đà sẽ là "lá chắn" hiệu quả giúp giảm thiểu rủi ro trong giai đoạn thị trường còn nhiều biến số.
Phân khúc căn hộ TP. HCM tiếp tục tăng giá
07/04/2026
