Tiến hành xây dựng hệ số K điều chỉnh giá đất theo hướng có lợi cho người dân
07/04/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Nhằm đưa giá đất tiệm cận thực tế, TP.HCM đang triển khai đợt rà soát diện rộng trên gần 10.000 trục đường để thiết lập hệ số K mới. Việc xây dựng bảng giá này được tính toán kỹ lưỡng nhằm đảm bảo sự công bằng cho thị trường, đồng thời hạn chế tối đa các áp lực về nghĩa vụ tài chính đối với người dân cũng như cộng đồng doanh nghiệp.Khảo sát gần 10.000 tuyến đường nhằm xây dựng hệ số K
Chính quyền TP.HCM vừa thông qua kế hoạch thiết lập hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) mới, dự kiến chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
Để đảm bảo dữ liệu phản ánh chính xác hơi thở thị trường, dự án sẽ thực hiện quy mô khảo sát khổng lồ với 29.000 phiếu thu thập thông tin tại 9.746 cung đường trên toàn địa bàn. Đặc biệt, mỗi vị trí sẽ được các đơn vị định giá chuyên nghiệp đánh giá qua ít nhất 3 bộ hồ sơ độc lập, nhằm tạo ra một cơ sở dữ liệu khách quan và sát thực nhất.
Việc chuẩn hóa hệ số K không chỉ giúp thu hẹp khoảng cách giữa khung giá quy định và giá giao dịch thực tế mà còn là bước tiến quan trọng trong việc minh bạch hóa quản lý đất đai. Đây sẽ là nền tảng cốt lõi để tính toán nghĩa vụ tài chính và tiền sử dụng đất một cách công bằng theo từng khu vực cụ thể.
Để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) chuẩn xác, các cơ quan chức năng sẽ tiến hành rà soát kỹ lưỡng qua nhiều bước kỹ thuật chuyên sâu. Quy trình bao gồm việc phân loại loại đất, thiết lập các phân vùng giá trị và lựa chọn những thửa đất tiêu chuẩn làm mốc so sánh. Từ đó, một bảng đối chiếu chi tiết sẽ được thiết lập để xác định hệ số K chính xác cho từng vị trí cụ thể.
Song song đó, dữ liệu từ việc áp dụng hệ số K cũ cũng được phân tích nhằm đúc kết kinh nghiệm và hoàn thiện mô hình tính toán mới.

Công tác khảo sát để xây dựng hệ số K
Công tác điều tra được triển khai đồng bộ trên toàn thành phố, lấy đơn vị hành chính cấp xã, phường làm địa bàn cơ sở. Toàn bộ thông tin thu thập từ thực địa sẽ được tổng hợp và số hóa, hình thành nên hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung, phục vụ đắc lực cho công tác quản lý đất đai hiện đại và minh bạch.
Tuân thủ tinh thần của Nghị quyết 254/2025/QH15, các địa phương đang đẩy nhanh tiến độ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) với hạn chót là ngày 01/07/2026. Đây là mắt xích quan trọng để xác định chính xác các khoản tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và những nghĩa vụ tài chính liên quan khác của người dân và doanh nghiệp.
Tại TP.HCM, sau khi bảng giá đất mới chính thức được áp dụng từ đầu năm 2026, việc ban hành hệ số K là bước đi tiếp theo để hoàn thiện hệ thống định giá. Bằng cách nhân hệ số này với bảng giá đất hiện hành, cơ quan chức năng hướng tới việc đưa giá trị tính toán tiệm cận nhất với biến động thực tế của thị trường, đồng thời củng cố tính công khai và minh bạch trong hoạt động quản lý bất động sản.
Dự kiến tiền sử dụng đất có thể tăng cao
Được biết, hệ số K bao gồm: hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Theo khảo sát, hệ số K được sử dụng để tính tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng dự kiến sẽ bằng khoảng 1, 2 lần tùy theo từng vị trí. Thêm vào đó, đối với đất nông nghiệp, hệ số K có thể cao hơn.
Các chuyên gia cho rằng, do hiện tại, bảng giá đất tại TP. HCM đang neo ở mức cao tại nhiều khu vực nên hệ số K cần phải đảm bảo được tính khách quan, công bằng, hiệu chỉnh sát so với thị trường.
Việc xây dựng bảng giá đất sát so với thực tế là điều chỉnh hệ số K phù hợp với tình hình thị trường, tuyệt đối không phải mặc định tăng thêm. Bởi nếu mặt bằng giá đã cao mà chỉ xây dựng hệ số K theo tư duy tăng lên thì sẽ khiến người dân phải chịu áp lực về nghĩa vụ tài chính.

Xây dựng hệ số K phù hợp với tình hình thị trường
Giải pháp được các chuyên gia đưa ra đó chính là xác định dữ liệu từ các giao dịch thực tế, từ đó xây dựng hệ số K có thể lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng 1, tùy theo từng khu vực. Đây là biện pháp giúp giảm áp lực cho người dân và doanh nghiệp trong bối cảnh vật giá đang ngày càng leo thang, nền kinh tế biến động không ngừng.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, cách tính tiền sử dụng đất bằng việc nhân "Bảng giá đất với hệ số K" hiện đang khiến doanh nghiệp gánh mức phí quá cao. Chuyên gia kiến nghị cần xây dựng hệ số K riêng biệt cho từng loại hình dự án để phản ánh đúng thực tế kinh doanh.
Chẳng hạn như, tại đường Nguyễn Xiển, nếu tính theo hệ số K, giá đất chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khi áp dụng "phương pháp thặng dư" (tính toán dựa trên doanh thu trừ chi phí xây dựng và lợi nhuận định mức), giá trị thực tế của khu đất chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch gấp 2.28 lần này buộc các chủ đầu tư phải đẩy giá bán căn hộ vượt mức 100 triệu đồng/m2 để tránh thua lỗ, trực tiếp gây áp lực lên người mua nhà.
Từ những dẫn chứng thực tế, có thể thấy việc áp dụng khung giá đất mới có khả năng khiến tiền sử dụng đất vọt tăng mạnh, trực tiếp đẩy chi phí đầu tư dự án lên ngưỡng báo động. Tình trạng này đẩy các đơn vị phát triển vào thế khó: nếu không điều chỉnh tăng giá bán sản phẩm, doanh nghiệp sẽ đối mặt với nguy cơ thua lỗ; nhưng nếu tăng giá, thị trường sẽ tiếp tục chịu cảnh giá nhà leo thang và nguồn cung mới càng trở nên ít ỏi.
Ngoài ra, giới chuyên gia cũng cho rằng phương pháp định giá đất cho các khu đô thị và dự án thương mại không thể cào bằng như đất ở đơn lẻ. Bởi lẽ, các dự án quy mô lớn có đặc thù về hệ số sử dụng đất cao, mật độ xây dựng thấp và sự khác biệt rõ rệt về suất đầu tư giữa từng phân khúc.
Do đó, việc thiết lập hệ số K cần phải bám sát thực tiễn để tránh những tác động ngược, gây thêm áp lực tài chính cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.