Chung cư tiếp tục dẫn đầu đà tăng giá thị trường bất động sản 2025

Những vướng mắc cần được tháo gỡ

Thị trường bất động sản Việt Nam đã và đang diễn biến theo tiến trình phục hồi được các chuyên gia dự đoán trước đó. Với nền tảng là hành lang pháp lý đã được tháo gỡ, hoàn thiện, bất động sản đã phần nào “sẵn sàng” bước vào giai đoạn tăng trưởng mới, mạnh mẽ và bền vững hơn. 

Dù thị trường đã bước qua được giai đoạn khó khăn nhất, nguồn cung được giải quyết phần nào, thế nhưng các chủ thể tham gia vào thị trường cũng không nên chủ quan. Các dự án nhà ở mới mở bán, đặc biệt là phân khúc căn hộ đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.

Thị trường bất động sản tồn tại cả những cơ hội và thách thức cho sự phát triển

Thế nhưng không nên để những yếu tố thuận lợi làm làm lu mờ đi những thách thức mà bất động sản đang phải đối mặt. Cụ thể:

Một là, thị trường chưa thực sự phục hồi đồng bộ mà còn phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và thậm chí là chủ đầu tư.

Hai là, nguồn cung nhà ở vẫn chưa đáp ứng đầy đủ cả về chất và lượng theo nhu cầu thực yế của người dân. Quỹ đất “sạch” khan hiếm. Giá bất động sản tại địa phương liên tục tăng cao khiến người dân gặp khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm. 

Ba là, mức giá neo sẽ tác động đến thị trường dài hạn, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tiền cho thuê, tiền sử dụng đất và chi phí đầu vào để phát triển các dự án mới.

Bốn là, chi phí vốn ngày càng tăng cao khiến mặt bằng chung của các loại hình bất động sản khó giảm, vượt xa khả năng chi trả của người mua. Cũng chính điều này sẽ dẫn đến tình trạng dự án mở bán nhưng thanh khoản lại không tốt, cung vượt cầu có khả năng đáp ứng về tài chính.

Nguồn cung nhà ở tiếp tục hạn chế

Chuyên gia nhận định rằng trong năm 2025, nhà ở sẽ tiếp tục tăng trưởng với mức giá cao hơn khoảng 10% so với năm 2024. Sự tăng trưởng sẽ đồng đều hơn ở các khu vực bởi pháp lý dự án đã được tháo gỡ và “rục rịch” triển khai trở lại trong năm 2024. 

Các dự án cũng “khẩn trương” ra hàng để có thể nắm bắt được cơ hội đón đầu thị trường. Nguồn cung đóng góp chủ yếu là từ dự án đại đô thị của các tỉnh, thành thuộc khu vực miền Bắc.

Tổng lượng sản phẩm tại Thủ đô và các đô thị vệ tinh dự báo tung ra là khoảng 37 nghìn sản phẩm. Trong khi đó, con số này tại TP. HCM chỉ đạt khoảng ½, tương đương 18 nghìn sản phẩm. 

Phân khúc dẫn dắt thị trường là căn hộ chung cư với mức giá khoảng từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Sự ra tăng của nguồn cung hạng sang cũng khiến cho bất động sản có bước tiến rõ rệt trong chu kỳ mới.

Dự báo nguồn cung nhà ở có tăng nhưng vẫn không đáp ứng "đúng" và đủ nhu cầu của người dân

Tâm điểm thị trường dẫn chuyển dịch sang phân khúc biệt thự/ liền kề với lượng hàng đến từ các dự án đại đô thị được mở bán. Đối với các dự án này, cơ sở hạ tầng đều được đồng bộ, tiện ích đầy đủ, hiện đại. 

Mặt khác, đất nền sẽ tiếp tục thắt chặt nguồn cung với những quy định cụ thể về việc phân lô bán nền trên 105 đô thị đặc biệt, đô thị loại I, II, III.

Nhìn chung, nguồn cung các phân khúc đều sẽ khan hiếm so với nhu cầu nhà ở, nhất là mặt hàng bình dân “vừa túi tiền” người lao động. Tuy số lượng nhà ở xã hội dự kiến tăng trưởng rõ rệt trong năm tới nhưng con số này chỉ chiếm một tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung nhà ở toàn thị trường. 

Ngược lại, lượng cầu nhà ở bình dân, trung cấp vẫn luôn cao, do người dân mong muốn có một cuộc sống ổn định, an cư lập nghiệp. 

Tại các dự án nhà ở mở bán, giá vẫn sẽ “neo” cao. Trong khi đó, giá thứ cấp lại tăng trưởng với tốc độ chậm hơn. Ví dụ như: mặt bằng giá căn hộ tại các đô thị lớn sẽ tăng nhẹ, từ 7% - 10% so với năm 2024. 

Mức tăng này gắn liền với nguyên nhân giá mặt bằng hiện tại đã khá cao, đà tăng sản phẩm chung cư cũ, thiếu hạ tầng tiện ích lại quá cao, khiến giá chuyển nhượng không sát với thực  tế.

Đối với các sản phẩm đất nền, nhờ tiềm năng tăng giá tốt nên mức giá sơ cấp cũng có tốc độ tăng nhanh. Phân khúc biệt thự/ liền kề, nhà phố cũng sẽ duy trì ở mức giá cao trong bối cảnh nguồn đất khan hiếm. 

Không những vậy, với hàng loạt quy định mới liên quan đến đất đai cũng sẽ khiến chi phí đầu tư, chi phí liên quan tăng. 

Chung cư sẽ dẫn đầu thị trường bất động sản 2025

Đối với dự án bất động sản thấp tầng, có hệ thống cơ sở vật chất và tiện ích chưa hoàn thiện, chưa thu hút cư dân về ở thì mức giá vẫn sẽ đi ngang.

Dự án mở bán trong năm 2025 được chuyên gia nhận định rằng sẽ có mức độ quan tâm, lượng giao dịch và hấp thụ tốt nhưng tốc độ sẽ có phần chậm hơn. Không ngoài dự đoán, phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn đầu thị trường. 

Nhu cầu nhà ở của người dân sẽ dịch chuyển sang khu vực ven đô và các tỉnh thành cấp 2, 3. Tại đây thì mức giá thấp hơn so với nội đô, tiềm năng phát triển lớn mang đến cho nhà đầu tư cơ hội phát triển ấn tượng.

Phân khúc đất nền đã tách thửa, có pháp lý “chuẩn chỉ” tại các khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao sẽ được nhiều khách hàng săn đón để xuống tiền.

Ngoài ra, sự phục hồi của thị trường còn được thúc đẩy bởi việc góp  nhiệt của các dự án đại đô thị thuộc quyền sở hữu của các chủ đầu tư lớn khác trên thị trường.