Bất động sản công nghiệp phía Nam: Giá thuê đất tăng vọt 120% sau 10 năm
15/05/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Sau một thập kỷ bứt phá, bất động sản công nghiệp phía Nam đã xác lập mặt bằng giá mới với mức tăng kỷ lục 120%, chuyển mình mạnh mẽ từ lợi thế chi phí rẻ sang mô hình sản xuất giá trị cao. Sự cộng hưởng từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu cùng đà hoàn thiện hạ tầng chiến lược không chỉ đẩy giá thuê đất và nhà xưởng lên đỉnh mới mà còn tạo ra sự phân hóa sâu sắc giữa các tâm điểm logistics trong giai đoạn 2026 - 2030.Bất động sản công nghiệp phía Nam
Theo báo cáo tổng kết 10 năm từ Cushman & Wakefield, thị trường đất công nghiệp khu vực phía Nam đã xác lập một kỷ lục về đà tăng trưởng giá. Cụ thể, mức giá thuê sơ cấp đã nhảy vọt từ 84 USD/m2 (năm 2016) lên xấp xỉ 185 USD/m2 vào thời điểm cuối năm 2025. Với mức tăng tổng cộng khoảng 120%, tương đương tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) hơn 9% mỗi năm, đây chính là phân khúc sở hữu đà tăng giá ổn định và bền vững nhất trong hệ sinh thái bất động sản Việt Nam.
Nhìn lại lịch sử một thập kỷ qua, thị trường đã trải qua những cột mốc đáng chú ý:
- Giai đoạn 2016 - 2019: Giá thuê tăng từ 84 USD lên ngưỡng 100 USD/m2.
- Giai đoạn 2020 - 2021: Dù chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh và đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, giá vẫn duy trì đà đi lên nhẹ, dao động quanh mức 105 - 110 USD/m2.
- Giai đoạn 2022 - 2023: Bước vào chu kỳ bùng nổ mạnh mẽ, giá thuê "nhảy bậc" từ 135 USD lên tới 178 USD/m2.

Bất động sản công nghiệp miền Nam phục hồi mạnh mẽ từ cuối năm 2025
Đáng kinh ngạc là trong giai đoạn 2024 - 2025, bất chấp việc quỹ đất khu công nghiệp mở rộng tới 80%, mặt bằng giá không hề hạ nhiệt mà vẫn neo cao ở vùng 180 USD/m2. Điều này chứng tỏ sức cầu cực lớn từ các dòng vốn FDI và doanh nghiệp sản xuất đang bỏ xa tốc độ cung ứng của thị trường.
Bước sang đầu năm 2026, số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy sức nóng của thị trường phía Nam vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Trong quý 1/2026, giá chào thuê trung bình toàn khu vực đạt 183 USD/m2 cho mỗi kỳ hạn thuê, tăng trưởng 4% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đặc biệt, TP. Hồ Chí Minh tiếp tục dẫn đầu toàn khu vực với mức giá thuê duy trì ở ngưỡng 270 USD/m2. Đây là mức giá cao nhất cả nước, phản ánh lợi thế tuyệt đối về hạ tầng, logistics và nguồn nhân lực chất lượng cao của đầu tàu kinh tế phía Nam.
Bà Chương Quốc Đoan từ Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, làn sóng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu giai đoạn 2021 - 2023 đã biến khu vực phía Nam thành điểm đến chiến lược thay thế các thị trường truyền thống. Với lợi thế về chi phí và vị trí đắc địa trong mạng lưới sản xuất châu Á, nhu cầu thuê đất công nghiệp tại đây tăng trưởng đột phá.
Sức hút này còn đến từ hệ sinh thái công nghiệp hoàn thiện, nguồn lao động dồi dào và mạng lưới phụ trợ phát triển mạnh. Các tâm điểm như: TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh tiếp tục dẫn đầu khả năng thu hút đầu tư nhờ hạ tầng logistics đồng bộ, kết nối trực tiếp với các cửa ngõ giao thương quốc tế quan trọng.
Đòn bẩy hạ tầng và sự chuyển dịch sang mô hình sản xuất
Làn sóng đầu tư công mạnh mẽ vào hệ thống hạ tầng trong những năm qua đã trở thành chất xúc tác chính nâng tầm giá trị đất công nghiệp. Việc hoàn thiện các tuyến cao tốc huyết mạch, đường vành đai, cùng hệ thống cảng biển nước sâu và sân bay quốc tế không chỉ tối ưu hóa quy trình vận tải mà còn giúp doanh nghiệp tiết giảm đáng kể chi phí logistics.
Nhờ khả năng kết nối vượt trội, các khu công nghiệp tọa lạc tại các trục giao thông trọng điểm hiện sở hữu giá thuê cao vượt trội và duy trì tỷ lệ lấp đầy lý tưởng so với các khu vực vùng sâu, vùng xa.

Đòn bẩy hạ tầng cho bất động sản công nghiệp
Theo đà tăng của giá đất, các loại hình tài sản xây sẵn cũng ghi nhận sự tăng trưởng ổn định. Dữ liệu từ CBRE cho thấy, giá chào thuê nhà xưởng tại khu vực phía Nam hiện đạt ngưỡng 5.2 USD/m2/tháng, trong khi nhà kho đạt mức trên 5.07 USD/m2/tháng (tăng 0.5% so với quý trước). Mặc dù chi phí thuê gia tăng, sức nóng của phân khúc này vẫn không hề giảm nhiệt với tỷ lệ lấp đầy ấn tượng: đạt 93% đối với nhà xưởng và 80% đối với hệ thống nhà kho.
Chuyên gia nhận định, sau hơn 10 năm bứt phá, thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam đã chính thức xác lập một vị thế hoàn toàn mới. Thời kỳ cạnh tranh bằng quỹ đất dồi dào và giá rẻ đã khép lại, nhường chỗ cho mô hình trung tâm sản xuất giá trị gia tăng cao. Hiện nay, mức giá thuê không còn đơn thuần phụ thuộc vào diện tích mà là thước đo phản ánh chất lượng hạ tầng, sự đồng bộ của chuỗi cung ứng và sức hấp dẫn đối với các dòng vốn FDI toàn cầu.
Các chuyên gia kinh tế cho rằng, dù mặt bằng giá đã thiết lập những đỉnh mới, tiềm năng phát triển của khu vực phía Nam vẫn rất rộng mở trong trung hạn. Động lực chính đến từ hai yếu tố then chốt:
- Làn sóng dịch chuyển sản xuất: Việt Nam tiếp tục là điểm đến ưu tiên của các tập đoàn đa quốc gia trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng.
- Sự bùng nổ của hạ tầng kho vận: Nhu cầu về kho bãi và logistics hiện đại tăng tỷ lệ thuận với tốc độ tăng trưởng của thương mại điện tử và sức mua từ thị trường.
Tuy nhiên, dự báo trong giai đoạn tới, thị trường sẽ chứng kiến một cuộc phân hóa sâu sắc. Những khu công nghiệp sở hữu vị trí đắc địa, gần hệ thống cảng biển, sân bay quốc tế và các trục cao tốc huyết mạch sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt mặt bằng giá toàn khu vực.
Trái lại, đối với các dự án nằm xa trung tâm, nơi hạ tầng giao thông chưa đồng bộ hoặc thiếu hụt các dịch vụ hỗ trợ phụ trợ, chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh gay gắt. Để thu hút khách thuê, các dự án này buộc phải áp dụng những chính sách giá linh hoạt và các ưu đãi dịch vụ đi kèm để bù đắp cho rào cản về vị trí địa lý.