Phân tích sự phân hóa loại hình bất động sản trong giai đoạn hiện nay
18/06/2024 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang vô cùng rối ren, các nhà đầu tư và khách hàng có tâm lý “e ngại”, băn khoăn khi phải xuống tiền. Chính điều này đã dẫn đến sự phân hóa loại hình bất động sản rõ rệt.Phân hóa loại hình bất động sản theo khu vực
Nếu như theo dõi sát thị trường hiện nay, chúng ra đều có thể thấy rằng không chỉ có sự phân hóa giữa các phân khúc mà ngay cả các khu vực khác nhau cũng có sự chênh lệch.
Theo dữ liệu quý I năm 2024 của VARS thì thị trường thời gian qua đã có những kết quả đáng đáng mừng. Hàng loạt các dự án được công bố.
Điều đáng nói là quy mô của các dự án này lên tới hàng trăm đến vài chục nghìn, hay thậm chí là hàng tỷ USD. Thị trường đón nhận “dồn dập” các dự án công bố, đề xuất đầu tư, tiếp thêm nguồn “sinh khí” cho thị trường.
Các dự án cũ được tích cực làm mới, góp phần “khuấy đảo” nhịp giao dịch bất động sản trở nên sôi động hơn.
Do Luật Đất đai sửa đổi cùng một số luật khác chuẩn bị có hiệu lực nên những dự án “chào sân” trong dịp này được đầu tư khá chỉn chu và kỹ lưỡng. Đa phần dự án đều có pháp lý đầy đủ, “rót” vốn mạnh để phát triển hạ tầng, đảm bảo cảnh quan và tiện ích cho cư dân.
Kết hợp với đó là các chính sách ưu đãi nhằm tăng tính thuyết phục và đảm bảo quyền lợi cho khách hàng hoặc nhà đầu tư.
Thị trường “ấm” lên với 30.511 sản phẩm, gồm: 4.626 sản phẩm được ra mắt lần đầu. Lượng giao dịch đạt khoảng 6.360 giao dịch, so với quý cuối năm 2023 đã tăng thêm 10% và gấp đôi cùng kỳ năm ngoái.
Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm đạt 21%, đánh dấu mức tăng 4 điểm% so với quý 4.2023, gấp gần 3 lần so với quý I năm 2023. Đáng ngạc nhiên khi các dự án mới hoàn toàn có mức hấp thụ lên tới 51%.
Thế nhưng điều đáng buồn được các chuyên gia nhận định là sự phục hồi không diễn ra đồng bộ, toàn diện mà lại có sự phân hóa về cả phân khúc và khu vực.
Phân hóa bất động sản theo loại hình và khu vực dẫn tới sự phát triển không đồng đều của thị trường
Cụ thể thì sự phân hóa loại hình bất động sản được diễn ra như sau:
Đứng đầu đó chính là phân khúc bất động sản nhà ở. Có thể thấy đây là điều hiển nhiên vì loại hình này “đánh” trúng vào nhu cầu thực tế của khách hàng, khi ai cũng mong muốn có một nơi để “an cư lập nghiệp”.
Tiếp theo là đà tăng trưởng của bất động sản công nghiệp với nguồn vốn FDI “khủng” được đầu tư. Ngoài ra, các sản phẩm bất động sản thương mại đã có thêm sự cải thiện về số lượng giao dịch.
Riêng bất động sản nghỉ dưỡng, dù tình hình du lịch đã có sự khởi sắc những vẫn không mấy khả quan và chưa có dấu hiệu “tan băng”.
Bất động sản thương mại có thêm nhiều nguồn cung mới, giải tỏa “cơn khát” nhà của thị trường trong thời gian qua. Thế nhưng, nguồn cung này mới chỉ mang tính cục bộ, chưa giải quyết tận “gốc rễ” của vấn đề, đặc biệt là tại các đô thị lớn.
Nhà ở xã hội vẫn đang “lấp lửng” trong ranh giới vừa “ế” vừa thiếu. Khách hàng phản ánh rằng nguồn cung loại hình bất động sản này đang thiếu hụt thế nhưng các chủ đầu tư nhà ở xã hội lại đang “vật lộn” trong khâu bán hàng.
Nhiều dự án mở bán tới hàng chục lần nhưng vẫn không lấp đầy được quỹ căn hộ.
Phân hóa loại hình bất động sản còn thể hiện rõ ở phân khúc đất nền, bất động sản thổ cư. Hai sản phẩm này được các chuyên gia đánh giá là ghi nhận sự “vận động” khá tích cực từ khi có dự thảo Luật sửa đổi được ra đời.
Sản phẩm đất nền có xu hướng vận động khá tích cực
Bên cạnh đó, sự phân hóa còn được thể hiện ở các khu vực khác nhau. Theo đó thì miền Bắc đang có dấu hiệu cởi mở, tích cực hơn so với miền Trung và miền Nam. Một số điểm sáng bất động sản trên cả nước có thể kể tới như: Hải Phòng, Hà Nội, Bắc Giang, Hải Dương, Đà Nẵng, Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Cần Thơ là những điểm sáng.
Ý kiến của các chuyên gia về sự phân hóa loại hình bất động sản
Đưa ra những đánh giá về thị trường thời gian qua, các chuyên gia nhận định rằng nhìn chung thì các sản phẩm đều đã có sự khởi sắc so với thời điểm năm ngoái.
Tuy nhiên thì dòng tiền chỉ tìm đến những phân khúc bất động sản có nhu cầu thật, cùng với đó là khả năng sinh lời bền vững.
Điều này thể hiện rõ sự phân hóa loại hình bất động sản theo phân khúc và khu vực.
Khách hàng và nhà đầu tư luôn muốn tìm kiếm một sản phẩm có tiềm năng và sự phát triển ổn định trong tương lai. Đó chính là lý do mà khách hàng thường có tâm lý e dè trước khi xuống tiền với bất cứ một sản phẩm bất động sản nào.
Thị trường sẽ dần ổn định theo từng phân khúc, loại hình và khu vực
Bởi sau một thời gian dài chờ đợi và “vật lộn” với sự biến động của thị trường thì nay các nhà đầu tư đã nhanh nhạy, tỉnh táo và đúc rút cho mình được nhiều kinh nghiệm hơn so với quãng thời gian trước.
Nhà đầu tư luôn ưa thích những “mặt hàng” an toàn, có giá trị ở thực, hoặc cho thuê mang lại dòng tiền bền vững, thay vì lướt sóng, đợi tăng giá, hay tin theo quảng cáo cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư như trước đây.
Để nói về tương quan của các phân khúc bất động sản trong thời gian tới, các chuyên gia khẳng định, nhà ở vẫn luôn là sản phẩm hấp dẫn nhất, đáp ứng được nhu cầu thực của khách hàng.
Phân khúc đất nền cũng sẽ có những “rục rịch” tiến dần vào giao dịch khi nguồn hàng được dự đoán là sẽ trở nên khan hiếm, do quy định của luật sửa đổi có hiệu lực. Những lô đất chưa đầy đủ pháp lý sẽ có số phận như “ngọn nến trước gió”, bởi chẳng ai muốn mạo hiểm, đầu tư vào những sản phẩm khỏng tiềm năng.
Sản phẩm nhà phố thương mại có sức hấp dẫn trung bình khi cho thấy khả năng khai thác kinh doanh để cho thuê của mình là không cao. Công nghệ ngày càng phát triển khiến cho việc kinh doanh trực tiếp ngày càng kém hiệu quả, kém cạnh tranh về giá, dẫn tới không đủ điều kiện, nguồn lực để thuê mặt bằng.
Bất động sản nghỉ dưỡng được cho là phục hồi sau cùng, sẽ tiếp tục “đóng băng” dài hạn. Nhiều vướng mắc pháp lý khiến nhà đầu tư “e ngại” việc quay lại thị trường.
Bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá là có tốc độ phục hồi chậm nhất thị trường
Thông qua bài viết trên, SGO Land mong rằng khách hàng sẽ có cái nhìn khách quan hơn về sự phân hóa loại hình bất động sản trên thị trường hiện nay.
Hãy tiếp tục theo dõi và tham gia SGO Land để trở thành khách hàng/nhà đầu tư thông minh bạn nhé!
