Sức hấp dẫn của đầu tư bất động sản phía Nam: "Cá mập" đổ bộ "săn" chung cư
14/03/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Sự chuyển dịch xu hướng đầu tư bất động sản phía Nam
Xu hướng Nam tiến của các nhà đầu tư miền Bắc đã trở nên quen thuộc và khá phổ biến từ khoảng thời gian trước đây, khi phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang ở thời kỳ đỉnh cao. Các tỉnh: Phú Quốc, Phan Thiết, Bà Rịa - Vũng Tàu...luôn nhận được sự quan tâm lớn của nhà đầu tư đến từ khu vực phía Bắc.
Thế nhưng, từ khoảng 2023 - giữa năm 2024, khi bất động sản nghỉ dưỡng “lao dốc”, chung cư trở nên “sốt nóng” thì phân khúc căn hộ đã trở thành mục tiêu mới. Họ bắt đầu tìm kiếm những căn hộ cho thuê, tạo dòng tiền bền vững tại những tỉnh thành có nền kinh tế phát triển.
Dữ liệu của chuyên trang Batdongsan.com.vn chỉ ra, lượng khách hàng thủ đô tìm kiếm bất động sản tại TP. HCM đã tăng từ tháng 11 năm ngoái so với thời điểm đầu năm là 7%. Trái chiều, lượng người tìm kiếm các phân khúc bất động sản từ TP. HCM ra thủ đô lại giảm tới 12% cùng giai đoạn.
Bên cạnh đó, có đến 66% khách hàng đến từ Hà Nội được hỏi bày tỏ quan điểm mong muốn đầu tư bất động sản phía Nam. Ngoài thị trường TP. HCM, các tỉnh vùng ven và khu đô thị vệ tinh như: Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu…là sự lựa chọn yêu thích của các nhà họ.
Thị trường bất động sản phía Nam đứng trước cơ hội đón dòng vốn đầu tư phía Bắc
Loại hình chung cư là phân khúc được khách hàng phía Bắc quan tâm nhất khi Nam tiến, chiếm tỷ lệ 75%. Tiếp sau là nhà phố/shophouse, đất nền, nhà riêng/ nhà thổ cư với tỷ lệ lần lượt là 53%, 53% và 39%.
Phân khúc biệt thự và bất động sản nghỉ dưỡng xếp cuối cùng thị trường khi chỉ thu hút 29% và 28% tổng lượt tìm kiếm, quan tâm.
Chuyên gia nhận định rằng, thị trường bất động sản phía Bắc và phía Nam đã có sự phân hóa rõ rệt trong thời gian vừa qua. Hai thị trường liên tục “đảo cầu” trở thành “mảnh đất màu mỡ” cho các nhà đầu tư.
Hiện nay, sự tập trung đang dồn về mục tiêu đầu tư bất động phía Nam. Minh chứng cụ thể nhất là dòng tiền từ Hà Nội dịch chuyển vào trong quý 4 năm 2024. Diễn biến tiếp tục được kéo dài sang những tháng đầu năm 2025.
Động lực để nhà đầu tư thủ đô chuyển hướng sang thị trường phía Nam chủ yếu là do thị trường bất động sản tại đây rất giàu tiềm năng, mức giá trong khoảng tốt. Tại thị Hà Nội, khu vực trung tâm và các tỉnh giáp ranh đang có mức giá khá cao, không phù hợp.
Lợi thế khi đầu tư bất động sản phía Nam
Nhận định về xu hướng này, chuyên gia cho biết, giá chung cư thủ đô neo quá cao nên lợi nhuận chuyển đổi từ việc đầu tư cho thuê không hấp dẫn, tỷ suất chỉ khoảng 2.5% - 3%.
Chủ đầu tư buộc phải tăng giá cho thuê để bảo toàn giá trị tài sản nhưng lại khiến cho sản phẩm “kén” người thuê hơn. Như vậy, khi đầu tư bất động sản phía Nam, vào khu vực có giá thấp hơn thì biên độ tăng giá trên số vốn phải bỏ ra sẽ cao hơn đáng kể.
Tính khả thi của việc tăng giá là yếu tố then chốt. Với căn hộ 35 triệu đồng/m2, mức tăng 10% lên 38,5 triệu đồng/m2 là điều hoàn toàn trong tầm tay. Ngược lại, căn hộ 70 triệu đồng/m2 sẽ gặp nhiều thách thức hơn để tăng lên 77-80 triệu đồng/m².
Vì vậy, chiến lược thông minh là "rót tiền" vào khu vực giá mềm, nơi bạn có thể vừa thu lợi nhuận từ việc cho thuê (5-7%/năm), vừa tận dụng tiềm năng tăng giá (5%/năm), mang về tổng lợi nhuận 10%/năm, một con số đáng mơ ước so với lãi suất tiết kiệm.
Ngoài ra, theo quan sát của chuyên gia, thị trường căn hộ cho thuê tại Bắc Ninh, Bắc Giang và Thái Nguyên đang có mức độ hấp thụ tốt. Thị trường Hải Phòng cũng phát triển mạnh mẽ nhờ nhu cầu ở thực và cho thuê tăng cao trong suốt 5 năm qua.
Bất động sản phía Nam sắp chuyển từ "chậm mà chắc" sang tăng tốc
Trong khi đó, các tỉnh phía Nam, đặc biệt là khu vực vùng ven TP. HCM thì tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê đang duy trì ở mức hấp dẫn. Nguyên nhân cơ bản là giá bất động sản thấp, giúp nhà đầu tư dễ dàng đạt tỷ suất lợi nhuận cao hơn so với vùng trung tâm.
Thị trường chung cư tại các vùng ven TP.HCM và Hà Nội đang mở ra những cơ hội sinh lời hấp dẫn. Tuy nhiên, đối với những người đang sinh sống tại Hà Nội hoặc chỉ sở hữu duy nhất một căn nhà, đây chưa phải là thời điểm thích hợp để bán ra.
Với những nhà đầu tư đa dạng hóa danh mục, việc cân nhắc chốt lời thời điểm này là hoàn toàn hợp lý. Chuyên gia chỉ ra rằng, khi lợi nhuận từ cho thuê bất động sản chỉ đạt 2,5-3%/năm, thấp hơn đáng kể so với lãi suất ngân hàng 5%/năm, thì việc bán bớt tài sản và tái sử dụng dòng yirgn sẽ mang lại hiệu quả cao hơn.
Thay vì “găm” vốn vào những bất động sản sinh lời thấp, việc chuyển hướng sẽ giúp tối đa hóa lợi nhuận.
Thị trường bất động sản năm 2025 được dự báo sẽ có sự chuyển dịch đáng kể, với khu vực phía Nam lấy lại vị thế dẫn đầu về nguồn cung. Trong tổng số hơn 43.000 sản phẩm nhà ở mới được mở bán, khu vực này chiếm 36,2%, cho thấy tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ.
Điều này được kỳ vọng sẽ kéo theo sự phục hồi của thanh khoản, với mức hấp thụ tại các tỉnh phía Nam dự kiến tăng 15-20% so với năm trước.
