Nhà ở xã hội “sánh vai” nhà ở thương mại về giá, người lao động choáng váng

Giá bán nhà ở xã hội

Theo chia sẻ của người mua, khoảng thời gian 10 năm trước, một căn nhà ở xã hội tại quận Hà Đông với diện tích 60m2 có giá chỉ khoảng 10 triệu đồng/m2.

Đến nay, do nhu cầu thay đổi, khách hàng nhờ môi giới rao bán căn hộ để tìm chỗ ở mới rộng hơn thì khá ngờ, vì giá nhà đã tăng từ 3 - 4 lần so với thời điểm ban đầu. Mức giá dao động trong khoảng từ 35 - 37 triệu đồng/m2. 

Một dự án khác tại quận Hoàng Mai đó chính là dự án nhà ở xã hội Rice City, Linh Đàm cũng có mức giá tăng gấp 3 lần so với giá ban đầu. Cụ thể, mức giá khi mở bán chỉ khoảng 15 triệu đồng/m2 nhưng nay đã tăng lên tới 55 triệu đồng - 57 triệu đồng/m2. Mức giá tương đương với các dự án nhà ở thương mại khác.

Không chỉ dừng lại ở phân khúc sơ cấp, thậm chí, nhiều dự án nhà ở xã hội dù đã qua cả chục năm nhưng giá rao bán vẫn tăng gấp 2 - 3 lần mức giá ban đầu.

Chẳng hạn như dự án Ecohome tại quận Bắc Từ Liêm, dự án được bàn giao từ năm 2020 với giá bán khoảng 16.5 triệu đồng trên mỗi mét vuông. Đến nay, sau 4 năm, mức giá tăng vọt gấp 3 lần, lên 40 - 43 triệu đồng/m2. 

Dự án nhà ở Ecohome được rao bán từ 40 triệu đồng/m2

Một vài dự án khác cũng có giá tăng cao như:

• Khu nhà ở xã hội đô thị Đặng Xá, mở bán năm 2014 - 2015 với giá 13 triệu/m2, nay đã tăng lên 40 triệu đồng/m2. 
• Dự án Rice City sông Hồng nằm tại quận Long Biên, được mở bán vào năm 2018 cũng với 13 triệu đồng cho mỗi mét vuông, thế nhưng đến nay, giá bán thứ cấp đã được đẩy lên 39 triệu - 42 triệu đồng/m2. 
• Dự án nhà ở xã hội tại Đại Kim, Hoàng Mai mở bán từ năm 2016 có giá: 14 triệu đồng/m2, giá sau 8 năm, tăng gấp 3 lần lên mức 32 triệu đồng/m2 - 35 triệu đồng/m2. 

Theo nhận định của những người hành nghề môi giới, giá nhà đều tăng khoảng từ 200% - 400% so với giá mở bán. Lượng giao dịch phổ biến trong khoảng từ 35 triệu đồng - gần 60 triệu đồng/m2 tùy khu vực, vị trí hay chất lượng, tiện ích của dự án.

Thế nhưng, với mức giá này liệu nhà ở xã hội có đang còn giữ đúng được mục tiêu ban đầu của mình là nơi an cư dành cho những người có thu nhập thấp hay không? 

Nhà ở xã hội dù đã trải qua nhiều năm sử dụng cũng không nằm ngoài cuộc đua tăng giá

Ví dụ thực tiễn hơn để bạn có thể nhận thấy được sự chênh lệch giữa mức thu nhập và giá nhà đó là:

Một cặp vợ chồng trung bình một tháng kiếm được 20 triệu đồng, các chi phí sinh hoạt chiếm 1/2 tương đương 10 triệu đồng, suy ra mỗi năm để được 120 triệu đồng. Nếu họ muốn có được một căn nhà ở xã hội giá 3.7 tỷ, rộng 75m2 thì phải để dành tích cóp trong vòng 33 năm.

Điều này chưa kể đến những chi phí phát sinh khác trong cuộc sống sinh hoạt thường ngày.

Báo cáo thị trường gần đây nhất cũng đã chỉ ra, Hà Nội hiện nay đang không có nguồn cung căn hộ mới dưới 45 triệu đồng/m2 kể từ quý II. Từ năm 2020, phân khúc căn hộ bình dân cứ mỗi năm lại giảm thêm 45%, khiến tương lai của loại hình sản phẩm này ngày càng bị thu hẹp, dự báo chỉ đóng góp khoảng 25% vào lượng nguồn cung mới. 

Trong một báo cáo khác của trung tâm nghiên cứu thị trường cũng đã chỉ ra, phân khúc căn hộ bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) đã ngừng mở bán trong 8 quý liên tiếp. Trái ngược lại thì phân khúc chung cư cao cấp ( từ 50 - 80 triệu đồng/m2) lại chiếm tới 61% nguồn cung mới ra đều đặn trên thị trường.

Nguyên nhân khiến giá nhà ở xã hội tăng cao

Nguyên nhân đầu tiên mà các chuyên gia dùng để lý giải về việc giá nhà ở xã hội leo thang đó chính là tình trạng lệch pha cung - cầu. Lượng nhà ở cao cấp tràn lan, thừa thãi trong khi mặt hàng bình quân lại vắng bóng trên thị trường suốt một thời gian dài.

Điều này hoàn toàn trái ngược với nhu cầu thực của người dân, khi đa phần hiện nay, người lao động thu nhập trung bình - thấp đều chưa có nơi để an cư lập nghiệp. Theo thống kê, có đến 60% dự án mới được mở bán trong quý II thuộc về phân khúc nhà ở cao cấp, có giá trên 50 triệu đồng/m2 và hạng sang dành cho tầng lớp doanh nhân, thu nhập cao. 

Tỷ lệ phân khúc bình dân chỉ chiếm 7% tổng tỷ trọng của toàn thị trường.

Tìm ra được nguyên nhân sẽ là yếu tố quan trọng để xây dựng hệ thống giải pháp ổn định giá căn hộ nói chung, nhà ở xã hội nói riêng

Nguyên nhân thứ hai mà các chuyên gia nhận định đó chính là do giá chung cư đã thiết lập mặt bằng giá mới. Lượng sản phẩm sơ cấp giá bán dưới 50 triệu đồng/m2 đã trở nên khan hiếm như “nước trong sa mạc”.

Thực tế, nửa đầu năm 2024, rổ hàng mới có vùng giá dao động khoảng 60 triệu - 80 triệu đồng/m2. Phân khúc này chỉ đáp ứng được nhu cầu của đối tượng có thu nhập khá, cao, hầu hết là những người đã sở hữu bất động sản, muốn mua thêm để tích lũy, đầu tư. 

Trong khi thực tế, nhu cầu nhà ở luôn hiện hữu, đặc biệt là tại những thành phố lớn như Hà Nội. Theo dự tính đến năm 2025, thủ đô cần thêm 185.200 sản phẩm bất động sản nữa, 90% trong số đó là sản phẩm căn hộ. Thế nhưng từ nay đến năm 2025, nhà ở tại Hà Nội được dự đoán sẽ thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm.

Bên cạnh đó, nghịch lý là nhu cầu càng cao, nguồn cung yếu sẽ thúc đẩy giá nhà nói chung, nhà ở xã hội nói riêng liên tục tăng giá, bất chấp nhiều yếu tố khó khăn khác. 

Nguyên nhân thứ ba là do các quy định pháp luật mới có thể khiến giá đất bị đẩy lên, kéo theo chi phí đầu vào dự án tăng. Cụ thể, mặt bằng chung để giao dịch đất phân lô bán nền hiện nay đã tăng nhiều lần so với thời điểm 5 năm trước, giá chi phí neo cao thì mức rao bán căn hộ tăng là điều đương nhiên.

Một vài ý kiến khác cho rằng, hai nguyên nhân cốt lõi khiến giá chung cư Hà Nội “đu đỉnh” nói chung, nhà ở xã hội tăng “phi mã” là do:

Một là, nguồn cung chung cư Hà Nội bị hạn chế mặc cho Chính phủ đã có những biện pháp tháo gỡ pháp lý, đóng góp khoảng 20.000 - 30.000 căn hộ mỗi năm. Thế nhưng nhu cầu của thị trường lại bỏ xa con số này, lên tới 70.000 - 80.000 căn hộ/năm. 

Hai là, nhu cầu tìm mua loại hình sản phẩm này ở thủ đô khá cao, không chỉ đến từ người dân Hà Nội mà còn có các tỉnh phía Bắc và thậm chí là người mua tại khu vực miền Trung, miền Nam. 

Theo các chuyên gia, để “làm nguội” giá nhà ở xã hội thì cần điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật động xây dựng lên 1.5 lần so với thời điểm hiện tại. Đây là giải pháp nhằm tận dụng hiệu quả sử dụng đất và mở ra cơ hội để kiến tạo nhiều căn hộ hơn. 

Đồng thời, nó cũng giúp cho các chủ đầu tư dễ dàng hơn trong việc tìm kiếm tài nguyên phát triển nhà ở xã hội, giảm chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng, kéo giá nhà đi xuống.