Liệu đến năm 2026 giá chung cư có "hạ nhiệt" hay không?
07/08/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Hiện nay, mặt bằng giá bán căn hộ chung cư tại thủ đô đã vượt mức hơn 75 triệu đồng/m2. Mức giá này được nhận định là vượt ngoài khả năng chi trả của nhóm lao động thu nhập trung bình - cao. Câu hỏi được đặt ra nhiều nhất là nếu như nguồn cung tăng trong những năm tiếp theo thì liệu giá mặt bằng chung cư có giảm hay không?Chung cư cao cấp giá “mềm” ngày càng khan hiếm?
Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung chung cư tại Hà Nội hiện nay đã giảm liên tục trong giai đoạn từ năm 2018 - 2023. Ngoài số lượng, cơ cấu, phân khúc giữa các loại hình căn hộ cũng ngày càng có tỷ lệ không cân đối.
Cụ thể, nguồn cung căn hộ mới mở bán thuộc phân khúc bình dân ngày càng suy giảm, từ mức khoảng 35% thị phần vào năm 2019 thì đến 2023 đã hoàn toàn vắng bóng trên thị trường.
Đến đầu năm nay, lượng nguồn cung căn hộ tại thủ đô có tín hiệu tăng trưởng trở lại và duy trì xu hướng tích cực cho tới thời điểm hiện tại. Trong cả năm 2024 vừa qua, Hà Nội ghi nhận lượng căn hộ mở bán đạt khoảng 30.000 sản phẩm, cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Đặc biệt, 6 tháng đầu năm 2025, thị trường thủ đô cũng ghi nhận thêm 10.000 căn hộ mới được “tung” ra thị trường.
Chung cư cao cấp "giá mềm" ngày càng vắng bóng
Nguồn cung tăng thế nhưng cơ cấu giữa các loại hình sản phẩm ngày càng có sự chênh lệch. Nếu như tại thời điểm 2024, loại hình căn hộ trung cấp với mức giá từ 25 - 50 triệu đồng/m2 đã ngày càng khan hiếm. 95% dự án được mở bán đều có giá từ 50 triệu đồng trở lên.
Từ quý 3/2024 - nay, thị trường thủ đô thậm chí không ghi nhận thêm dự án nào được mở bán với mức giá dưới 60 triệu đồng/m2. Nửa đầu năm nay, đến 60% tổng số căn hộ mở bán với giá từ 80 triệu đồng/m2.
Cá biệt, các căn hộ tại khu vực lân cận và vùng ven Hà Nội sẽ có mức giá từ 55 triệu đồng/m2 trở lên.
Dù hàng loạt dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, thế nhưng tình trạng lệch phân khúc vẫn diễn ra và khó để có thể cải thiện. Mặt khác, nhiều dự án căn hộ mới được đưa ra thị trường thậm chí có giá hơn 100 triệu đồng/m2.
Theo báo cáo của VARS, hiện nay, thị trường Hà Nội đang dẫn đầu cả nước về mức độ tăng giá bán chung cư, bình quân đạt khoảng 75.5 triệu đồng/m2. Chi phí tăng khoảng 7.7% so với quý trước và tăng mạnh 87.7% so với kỳ gốc.
Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự tăng trưởng mạnh mẽ về giá đến từ các đợt bán chào hàng tồn kho với giá điều chỉnh tăng. Giá căn hộ cao nhưng thanh khoản thứ cấp chưa được cải thiện quá nhiều.
Diễn biến đang diễn ra trên thị trường căn hộ
Qúy II/2025, Hà Nội ghi nhận 8.000 căn hộ mới được mở bán, nâng tổng số nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 14.900 căn, tăng 121% so với cùng kỳ 2024.
Mặc cho nguồn cung đã tăng đáng kể thế nhưng giá bán sơ cấp vẫn trung bình vẫn neo ở mức khá cao, khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng khoảng 40%/năm. Ngoài ra, các căn hộ có giá trị trên 4 tỷ đồng vẫn tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 67%), đối lập với các sản phẩm sơ cấp gần như vắng bóng dưới mức 2 tỷ đồng.
Chuyên gia cho biết, sở dĩ giá bán sơ cấp trung bình tăng dù nguồn cung được đánh giá là dồi dào bởi chủ yếu bởi các dự án mở bán gần đây đều nằm trong vị trí đắc địa, nhằm định vị ở phân khúc cao cấp.
Bên cạnh đó, quỹ đất tại trung tâm đang ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển cao khiến chủ đầu tư phải tập trung tối ưu hóa giá trị thương mại.
Diễn biến trái chiều về giá căn hộ tại thị trường Hà Nội
Theo chuyên gia, hiện nay thị trường ghi nhận sức mua ổn định, thanh khoản được cải thiện tốt so với cùng kỳ năm ngoái. Ngoài ra, tâm lý kỳ vọng vào khả năng gia tăng giá trị trong tương lai nhờ sự cải thiện hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cao cũng là yếu tố khiến nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận mức giá như hiện tại.
Thị trường hiện tập trung nguồn cung mới vào phân khúc hạng B, giá sản phẩm thứ cấp lại vẫn luôn ổn định và chưa có dấu hiệu giảm sâu cũng củng cố mặt bằng giá trên toàn thị trường.
Về cơ cấu khách hàng, chuyên gia cho biết, trong quý II vừa qua, nhóm khách mua để ở vẫn hiện diện nhưng sẽ chiếm tỷ lệ thấp hơn so với các nhà đầu tư. Nhu cầu ở thực có phần thu hẹp do mặt bằng căn hộ hiện tại đang ở ngưỡng cao. Các dự án mở bán đa phần đều nằm cách xa khu trung tâm hoặc các khu vực đông dân cư.
Chính vì vậy, những người mua sản phẩm chủ yếu sẽ kỳ vọng vào khả năng tăng giá trong tương lai.
Bộ phận còn lại mua với nhu cầu để ở, thường hướng đến thời điểm sản phẩm được bàn giao với khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng linh hoạt theo những diễn biến trên thị trường. Tâm lý đón đầu này khiến cho các nhà đầu tư trở thành lực lượng chủ đạo trong tổng lượng giao dịch.
Đơn vị nghiên cứu của Savills đã chỉ ra, nhà đầu tư hiện nay vẫn đang duy trì tâm lý tích cực, đặt niềm tin vào những khu vực có hạ tầng hiện hữu, vị trí đắc địa hoặc đang nằm trong chương trình quy hoạch bài bản. Yếu tố này tiếp tục đóng vai trò là động lực thúc đẩy mặt bằng giá dự án và giúp giá trị dự án đầu tư tăng theo thời gian.
Sang đến năm 2026 trở đi, các dự án thí điểm được hoàn tất thủ tục pháp lý, dự báo sẽ khiến nguồn cung mới tăng mạnh.
Giai đoạn 2026 - 2027, thị trường được tiếp nhận thêm khoảng 46.000 căn hộ từ 43 dự án khác nhau, phần lớn thuộc các khu vực ngoài trung tâm. Điều này có thể khiến mặt bằng giá chung giảm nhẹ so với trước.
Tuy nhiên, chuyên gia cũng lưu ý, các dự án đang nằm trong khu vực có quỹ đất hạn chế, nhu cầu của khách hàng cao và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn luôn ở mức giá cao hoặc tiếp tục tăng vào thời gian tới.
