Liệu giá căn hộ chung cư Hà Nội có tiếp tục “lập đỉnh” trong thời gian tới?
08/10/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Theo các chuyên gia, bất động sản Hà Nội thời gian tới sẽ có sự phân hóa rõ rệt theo từng khu vực và chất lượng dự án khác nhau. Trong tương lai, khách hàng và nhà đầu tư cần tiếp tục theo dõi và đánh giá để đưa ra những phương án đầu tư thích hợp trong bối cảnh giá nhà thường xuyên biến động như hiện tại.Nguồn cung căn hộ tăng mạnh từ 2026
Trong báo cáo của Savills Property Index, hiện nay, chỉ số nhà ở tại Hà Nội giai đoạn 2020 - 2023 luôn duy trì ở mức ổn định, mức tăng trung bình khoảng 2.4 điểm/quý. Thị trường có xu hướng đi ngang với biến động giá nhẹ.
Sang năm 2024, chỉ số nhà ở tại thủ đô đã tăng trung bình lên khoảng 14.9 điểm/quý. Đây là minh chứng mạnh mẽ cho sự phục hồi của tâm lý người mua khi họ đang dần tiếp nhận “làn sóng” mở bán từ chủ đầu tư uy tín.
Đến quý II năm nay, chỉ số nhà ở tiếp tục tăng thêm 5 điểm so với quý trước, đạt mức 19.1. Giá nhà ở tăng 4% theo quý, ghi nhận đạt khoảng 63 triệu đồng/m2.
Tình trạng khan hiếm nguồn cung đang dần “hạ nhiệt”, giá bán lại neo ở mức cao. Dự báo, giá nhà thời gian tới vẫn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng do được hậu thuẫn bởi lượng cầu bền vững, chủ yếu đến từ khách hàng trong nước.
Bên cạnh đó, những yếu tố dài hạn như di cư ròng tích cực và tốc độ đô thị hóa nhanh cũng khiến cho giá nhà khó có thể giảm.
Nguồn cung căn hộ năm 2026 được dự báo tiếp tục tăng
Mặt khác, thị trường nửa đầu năm 2025, tiếp tục ghi nhận hơn 14.000 căn hộ được mở bán mới, với 90% sản phẩm thuộc phân khúc hạng B. Mặt bằng giá sơ cấp từ 82 triệu đồng/m2.
Đối với căn hộ hạng C, giá sẽ từ 44 triệu đồng/m2 nhưng chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng lượng sản phẩm. Nếu như cách đây một kỷ, phân khúc căn hộ hạng C vẫn đang chiếm ưu thế thì những năm gần đây, loại hình sản phẩm này dường như “vắng bóng” hoàn toàn trên thị trường.
Thế nhưng, điểm đáng chú ý chính là tốc độ hấp thụ của phân khúc hạng B vẫn neo ở mức cao. Chỉ trong vòng 6 tháng đầu năm, lượng căn hộ hạng B tiêu thụ được đã chiếm 90% tổng số giao dịch.
Đây là minh chứng cụ thể cho thấy nhu cầu ở thực và đầu tư bất động sản hiện vẫn đang lớn, đối lập với nguồn cung sơ cấp và thứ cấp đang bị hạn chế trên thị trường.
Các chuyên gia nhận định, thị trường đang trong giai đoạn “chạy đà” để chờ đợi các chính sách pháp lý được hoàn thiện cũng như hệ thống hạ tầng triển khai đồng bộ, mở ra dư địa mới, phát triển dự án. Đặc biệt, khu vực ngoài trung tâm được khách hàng “để mắt” hơn cả nhờ quỹ đất sạch, rộng rãi và hệ thống giao thông mở rộng.
Bên cạnh đó, dự báo 6 tháng cuối năm nay, lượng căn hộ được chào bán tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 11.500 căn, chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng A và B. Thế nhưng, hạn chế của nguồn cung mới là các sản phẩm thiếu tính đa dạng.
Chính vì vậy, khách hàng và nhà đầu tư phải chờ đến năm 2026, khi dự án thí điểm đã được hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung sẽ tăng mạnh. Giai đoạn 2026 - 2027, Hà Nội sẽ đón nhận thêm khoảng 46.000 căn hộ từ 43 dự án, đa phần đến từ khu vực ngoài trung tâm.
Nguồn cung căn hộ “vừa túi tiền” được bổ sung
Phát triển nhà ở xã hội và căn hộ "vừa túi tiền"
Tương lai, khi Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc Hội cùng những chính sách thúc đẩy dự án nhà ở giai đoạn 2025 - 2030, thủ đô sẽ được đón nhận thêm nguồn cung mới tới từ thị trường ven đô.
Bên cạnh đó, giải pháp phát triển nhà ở xã hội và căn hộ với mức giá hợp lý đang được đẩy mạnh. Mặt bằng giá trung bình của dự án dao động khoảng trên dưới 25 triệu đồng/m2. Với loại hình phát triển căn hộ thương mại thì ngoài chi phí xây dựng, chi phí sử dụng đất đai cũng đóng góp tỷ trọng chính trong việc xác định giá bán và quyết định lợi nhuận
Vì vậy, nếu bài toán chi phí được giải quyết hợp lý, thị trường sẽ đón nhận thêm nguồn cung sản phẩm vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu an cư lớn của người dân sinh sống trong khu vực đô thị.
Tóm lại, chuyên gia khẳng định, bất động sản Hà Nội giai đoạn tới sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt theo khu vực và chất lượng dự án. Người mua và nhà đầu tư kỳ vọng những cải cách và thể chế và đầu tư hạ tầng tại khu vực ngoại thành sẽ mang đến tác động tích cực về mặt bằng giá.
Thế nhưng thực tế, đây là quá trình chuyển đổi phức tạp, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau. Vì vậy, nhà đầu tư cần tiếp tục theo dõi và đánh giá thay vì đưa ra kết luận quá sớm về xu hướng giá nhà ở hiện tại.
