Hơn 46.600 sản phẩm rục rịch đổ bộ thị trường căn hộ tại Hà Nội giai đoạn 2026-2027
11/10/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung nhà ở mới, đặc biệt là phân khúc căn hộ tại Hà Nội sẽ tăng mạnh.Thị trường căn hộ tại Hà Nội
Thị trường căn hộ tại Hà Nội đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ về cơ cấu phân khúc, theo báo cáo mới nhất từ Savills. Trong nửa đầu năm 2025, thủ đô dự kiến đón nhận hơn 14.000 căn hộ mở bán mới, tuy nhiên, sự phân hóa về giá và loại hình sản phẩm trở nên rõ rệt.
Cụ thể, phân khúc hạng B tiếp tục chiếm thế thượng phong với tỷ trọng áp đảo, lên tới trên 90% tổng nguồn cung. Giá bán trung bình sơ cấp của các căn hộ hạng B neo ở mức cao, khoảng 82 triệu đồng/m2.
Ngược lại, căn hộ hạng C, vốn được coi là phân khúc bình dân với mức giá khoảng 44 triệu đồng/m², lại gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Phân khúc này chỉ chiếm một tỷ trọng rất nhỏ trong các đợt mở bán mới.
Căn hộ phân khúc hạng B có sức hấp dẫn đặc biệt
Tuy nhiên, thị trường căn hộ lại đang chứng kiến một điểm sáng đáng kể: sức hấp thụ vượt trội của phân khúc hạng B. Thống kê trong suốt 6 tháng đầu năm cho thấy, loại hình căn hộ này chiếm gần 90% tổng lượng giao dịch thành công.
Điều này khẳng định nhu cầu thực và dòng vốn đầu tư vào căn hộ hạng B vẫn rất lớn. Tuy nhiên, nghịch lý là nguồn cung cho phân khúc này, dù trên thị trường sơ cấp (mới mở bán) hay thị trường thứ cấp (chuyển nhượng), lại đang ở mức hạn chế. Sự mất cân đối giữa nhu cầu cao và nguồn cung eo hẹp đang là yếu tố chính định hình thị trường hiện tại.
Hiện tại, thị trường bất động sản vẫn nằm trong "giai đoạn chuẩn bị". Giới đầu tư và phát triển dự án đang chờ đợi hai yếu tố then chốt: sửa đổi chính sách pháp lý và triển khai đồng bộ hạ tầng.
Đây là đòn bẩy để tạo dư địa phát triển cho các dự án mới, đặc biệt tại khu vực ngoại vi nơi còn nhiều quỹ đất và mạng lưới giao thông đang được mở rộng.
Dự báo nguồn cung căn hộ tại Hà Nội 2026 - 2027
Thị trường căn hộ tại Hà Nội được dự báo sẽ chào đón khoảng 11.500 căn hộ trong sáu tháng cuối năm 2025. Nguồn cung này sẽ chủ yếu tập trung vào phân khúc hạng A và B, tiếp tục xu hướng thiếu vắng sự đa dạng về loại hình sản phẩm.
Tuy nhiên, bức tranh nguồn cung được kỳ vọng thay đổi mạnh mẽ từ năm 2026 trở đi. Khi các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, một lượng lớn sản phẩm mới sẽ được tung ra thị trường.
Cụ thể, trong giai đoạn 2026 – 2027, Hà Nội có thể đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung khổng lồ này sẽ nằm tại các khu vực ngoài trung tâm, phù hợp với quỹ đất và định hướng phát triển hạ tầng đô thị.
Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đến từ 43 dự án
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn của Savills Hà Nội, nhận định về triển vọng dài hạn của thị trường. Theo đó, nhờ Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội và các chính sách kích thích dự án nhà ở giai đoạn 2025 – 2030, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội sẽ được bổ sung đáng kể từ các khu vực ven đô.
Đặc biệt, các giải pháp phát triển nhà ở xã hội và căn hộ giá hợp lý đang được chính quyền đẩy mạnh. Đáng chú ý, một số dự án nhà ở xã hội sắp tới được kỳ vọng có mức giá chỉ khoảng 25 triệu đồng/m2, mở ra cơ hội sở hữu nhà cho người dân có thu nhập thấp và trung bình.
Việc định giá căn hộ thương mại phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó, ngoài chi phí xây dựng, chi phí đất và kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư là những nhân tố chính quyết định giá thành và giá bán ra thị trường.
Các chuyên gia nhận định, nếu bài toán về các loại chi phí này được giải quyết một cách hợp lý và hiệu quả, thị trường sẽ có thêm cơ hội bổ sung các sản phẩm "vừa túi tiền", từ đó đáp ứng được nhu cầu nhà ở khổng lồ của cư dân đô thị.
Tổng thể thị trường bất động sản Hà Nội trong giai đoạn sắp tới sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ dựa trên vị trí khu vực và chất lượng của từng dự án.
Chuyên gia nhận định, các dự án nhà ở thí điểm, cùng với những cải cách thể chế và việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, đặc biệt tại khu vực ngoài Vành đai 3 - 3,5 được kỳ vọng sẽ tạo ra tác động tích cực, làm thay đổi mặt bằng giá.
Tuy nhiên, đây là một quá trình phức tạp, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố. Vì vậy, thay vì đưa ra kết luận sớm về xu hướng giá nhà tại thời điểm hiện tại, thị trường cần được tiếp tục theo dõi và đánh giá.
