Thị trường bất động sản 2026: Vững vàng bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững
31/12/2025 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Kỳ vọng về một thị trường bất động sản ổn định hơn đang dần hiện rõ sau giai đoạn biến động kéo dài 3 năm qua. Bước sang năm 2026, phân khúc nhà ở thực và các giá trị sử dụng cơ bản sẽ nắm giữ vị thế chủ đạo, dẫn dắt toàn bộ thị trường bước vào một chu kỳ phát triển lành mạnh và thực chất hơn.Giai đoạn 2023 - 2024: Thanh lọc và tái cơ cấu thị trường
Dưới góc nhìn của chuyên gia Trần Kim Chung, khoảng thời gian từ tháng 4/2022 đến hết năm 2023 là giai đoạn "ngủ đông" của bất động sản Việt Nam do chịu tác động kép từ tài chính và kinh tế thực.
Trong khi kênh tín dụng và trái phiếu bị tắc nghẽn, thị trường chứng khoán lao dốc thì hoạt động giao thương quốc tế cũng kém khả quan, gián tiếp làm thu hẹp phân khúc nhà ở dành cho lực lượng lao động sản xuất.
Tình trạng này đã kéo theo sự sụt giảm về sức mua, đưa nhiều đơn vị kinh doanh vào thế phải cắt giảm quy mô hoạt động hoặc giảm bớt tài sản. Song song đó, các dự án gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý cũng rơi vào trạng thái "tạm dừng".
Các doanh nghiệp phải thay đổi để thích nghi với thị trường
Dẫu vậy, theo khía cạnh tích cực, sự biến động của thị trường này lại đóng vai trò như một “bộ lọc” tự nhiên, giúp quét sạch tình trạng thổi giá, giải tỏa hàng tồn và thúc đẩy các chủ đầu tư phải cải thiện chất lượng sản phẩm để tồn tại.
Thị trường bất động sản bắt đầu “hồi sinh” từ đầu năm 2024 với tâm điểm là phân khúc chung cư trung cấp tại thủ đô khi ghi nhận mức tăng giá gần gấp đôi. Bên cạnh đó, các khu vực ngoại thành như Đông Anh, Thanh Oai cũng chứng kiến cơn sốt đất nền khi giá trị thực tế tăng vọt tới 90% so với thời điểm đầu năm trước.
Tuy nhiên, sự trở lại của thị trường địa ốc hiện nay có sự phân hóa rõ rệt. Trong khi các phân khúc khác khởi sắc, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có nhiều diễn biến ấn tượng. Giao dịch chỉ thực sự xuất hiện tại những dự án có pháp lý minh bạch và thương hiệu chủ đầu tư mạnh. Điểm sáng hiếm hoi thuộc về mảng khách sạn nhờ đòn bẩy từ các chương trình thúc đẩy du lịch.
Việc đồng loạt thực thi các bộ luật sửa đổi về Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản từ ngày 1/8/2024 đã tạo nên một bước ngoặt lớn cho bất động sản Việt Nam. Dưới góc nhìn của TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, sự thay đổi khung pháp lý này không chỉ tháo gỡ nút thắt cho các dự án đang đình trệ mà còn là "liều thuốc" trấn an tâm lý thị trường. Nhờ đó, từ năm 2024, bức tranh đầu tư đã có những chuyển biến tích cực và ổn định hơn.
Động lực phát triển của thị trường bất động sản 2026
Kết thúc năm 2025, tiến tới năm 2026, giới phân tích nhận định thị trường địa ốc sẽ không phát triển theo kịch bản "sốt nóng" mà chuyển sang trạng thái tích lũy ổn định dựa trên những nền móng vững chãi hơn.
Phát biểu tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025, chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh rằng đà tăng trưởng xuyên suốt ba thập kỷ qua của ngành này được thúc đẩy bởi "kiềng ba chân", bao gồm: cơ chế pháp lý thông thoáng, sự bứt tốc của nền kinh tế và mạng lưới hạ tầng đồng bộ. Với quy mô GDP đã vượt ngưỡng 450 tỷ USD cùng sự hình thành của các trục cao tốc, sân bay và đường sắt đô thị, thị trường đang có bệ phóng rất lớn.
Mặc dù vậy, khi những động lực tăng trưởng cũ dần đạt tới giới hạn, ngành địa ốc sẽ khép lại kỷ nguyên "lợi nhuận đột biến" để bước vào một lộ trình ổn định và dài hạn hơn.
Cơ sở hạ tầng thúc đẩy bất động sản phát triển
Theo phân tích của chuyên gia, tư duy đầu tư trong giai đoạn mới cần có sự thay đổi căn bản: các sản phẩm bất động sản phải chứng minh được giá trị khai thác thương mại và khả năng sinh lời thực tế, thay vì chỉ trông chờ vào việc thổi giá hay chênh lệch mua bán thuần túy.
Theo dự báo từ Savills, diện mạo thị trường bất động sản năm 2026 sẽ có những chuyển biến tích cực nhờ trợ lực từ chính sách pháp lý.
Việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án thương mại được kỳ vọng sẽ tạo ra "cú hích" nguồn cung với hàng chục ngàn căn hộ chất lượng cao từ các tập đoàn lớn. Một điểm nhấn khác không thể bỏ qua là sự tăng tốc của các dự án nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp và sự khởi động của lộ trình cải tạo chung cư cũ, hứa hẹn thay đổi diện mạo đô thị.
Phân khúc bất động sản dẫn dắt chu kỳ mới
Sự hoàn thiện của khung pháp lý và quy hoạch vùng đang mở ra vận hội mới, song dòng tiền lại dịch chuyển theo hướng chọn lọc. Đáng chú ý, đề án 1 triệu căn NOXH đang tạo xung lực mạnh mẽ. Với kế hoạch bàn giao trên 110.000 căn trong năm 2026 (tăng so với mức 102.000 căn năm 2025), phân khúc này không chỉ bảo đảm an cư cho người dân mà còn là phân khúc giao dịch sôi động nhất.
Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản công nghiệp cùng hệ thống hậu cần vẫn duy trì sức hút lớn nhờ sức bật từ nguồn vốn đầu tư nước ngoài và làn sóng tái định vị chuỗi cung ứng toàn cầu. Đáng chú ý, các loại hình nhà ở cho thuê tại các khu kinh tế trọng điểm hay khu công nghệ cao cũng hứa hẹn mang lại nguồn lợi nhuận bền vững cho nhà đầu tư.
Nhà ở giá rẻ đáp ứng nhu cầu an cư của người dân
Theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thị trường đang thiếu các cơ chế hỗ trợ cho phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền cũng như các gói giải pháp dành riêng cho người trẻ mua nhà lần đầu.
Ông đề xuất cần mở rộng diện thụ hưởng các chính sách tín dụng lãi suất thấp, qua đó không chỉ tạo điều kiện cho người dân an cư mà còn giúp điều chỉnh cấu trúc thị trường, thu hẹp khoảng cách giữa mục đích đầu tư và nhu cầu ở thực.
PGS.TS Trần Kim Chung dự báo giai đoạn 2025–2030 sẽ đi theo kịch bản tăng trưởng ổn định, tránh được các cú sốc cực đoan. Theo đó, năm 2026 sẽ xóa bỏ hoàn toàn các cơn "sốt ảo" để bước vào chu kỳ ưu tiên giá trị thực.
Các dòng sản phẩm như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp và những dự án có pháp lý minh bạch sẽ trở thành những trụ cột chủ đạo, dẫn dắt thị trường phát triển bền vững.
