Nguồn cung bất động sản bứt phá, giá vẫn ở mức cao kỷ lục
10/01/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thị trường căn hộ năm 2025 chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ với hơn 80.000 sản phẩm mới, đạt mức cung gấp đôi so với năm 2024. Đáng chú ý, phân khúc cao cấp có giá trên 100 triệu đồng/m2 đang chiếm lĩnh thị trường khi chiếm tới 1/4 tổng nguồn cung. Với khoảng 20.000 căn hộ thuộc nhóm này, số lượng sản phẩm giá cao đã tăng vọt gần 10 lần so với cùng kỳ năm ngoái.Nguồn cung bất động sản bùng nổ
Tại buổi công bố số liệu bất động sản năm 2025, Phó Viện trưởng VARS IRE – bà Phạm Thị Miền đánh giá cao sự khởi sắc của thị trường khi lượng sản phẩm mới đang dần quay lại ngưỡng trước đại dịch.
Theo bà Miền, dòng chảy cung hàng không chỉ cải thiện rõ rệt về số lượng mà còn thúc đẩy các giao dịch trở nên náo nhiệt trong suốt nhiều tháng qua.
Thị trường nhà ở năm 2025 xác lập kỷ lục mới với hơn 128.000 sản phẩm được đưa ra chào bán, đánh dấu mức cung cao nhất trong vòng 6 năm trở lại đây và tăng trưởng mạnh 88% so với năm 2024.
Đặc biệt, riêng quý cuối năm, các dự án đã đóng góp hơn 42.000 đơn vị sản phẩm, ghi nhận mức tăng lần lượt là 24% so với quý III và 48% so với cùng kỳ năm ngoái. Dù lượng hàng tồn kho vẫn cao, nhưng thực tế phần lớn là các dự án đang trong quá trình xây dựng và nhà ở hình thành trong tương lai, hứa hẹn sẽ là nguồn lực dồi dào cho thị trường trong những năm tới.
Nguồn cung bất động sản bùng nổ với nhiều giao dịch
Lệch pha cung - cầu và diễn biến thanh khoản của bất động sản
Mặt khác, cơ cấu sản phẩm trên thị trường bất động sản hiện nay vẫn đảm bảo được sự hài hòa cần thiết. Trong khi các tỉnh thành phía Nam ghi nhận những tín hiệu tích cực từ việc gia tăng nguồn cung nhà ở thương mại vừa túi tiền, thì tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM (cũ), khoảng cách giữa các phân khúc lại bị kéo giãn.
Tại đây, nguồn cung căn hộ thương mại giá cao (trên 80 triệu đồng/m2) vẫn chiếm ưu thế tuyệt đối, khiến nỗ lực tăng tốc nhà ở xã hội không kịp để cân bằng lại nhu cầu thực của người dân.
Số liệu thị trường năm 2025 cho thấy quy mô căn hộ mới đạt hơn 80.000 căn, đạt tỷ lệ tăng trưởng 100% so với năm trước đó. Tuy nhiên, sự lệch pha về phân khúc ngày càng trầm trọng khi nhóm căn hộ có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên đã vọt lên con số 20.000 sản phẩm (gấp 10 lần năm 2024).
Chênh lệch cơ cấu nguồn cung bất động sản
Tại hai đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP. HCM, có đến 85% nguồn cung mới được niêm yết trên mức 80 triệu đồng/m2. Điều này phản ánh xu hướng dịch chuyển cực đoan của thị trường khi tỷ trọng sản phẩm xa xỉ tăng phi mã, đẩy nhà ở bình dân vào tình trạng khan hiếm.
Bên cạnh đó, thị trường nhà ở cũng ghi nhận sự phân hóa rõ rệt theo địa giới:
Miền Bắc dẫn đầu (48%), miền Nam tăng tốc mạnh mẽ (37%) và miền Trung duy trì ổn định (15%).
Sự cải thiện về nguồn cung đến từ việc triển khai đồng loạt các dự án sau thời gian trầm lắng, đặc biệt là tại phía Nam. Về phía các đơn vị phát triển, “cán cân” năng lực vẫn nghiêng về phía các chủ đầu tư tên tuổi. Chẳng hạn như, dù thị trường quý 4 bắt đầu xuất hiện sự cạnh tranh đa dạng hơn, Vingroup vẫn là cái tên đóng góp sản lượng lớn nhất, giữ vai trò dẫn dắt dòng chảy cung ứng suốt cả năm.
Phân tích về sức mua của thị trường, ông Lê Đình Chung (Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu VARS) nhận định năm 2025 là một năm đầy sôi động với gần 88.000 thương vụ thành công, đẩy tỷ lệ hấp thụ trung bình lên mức 68%.
Suốt 9 tháng đầu năm, bất chấp rào cản về giá, dòng tiền vẫn đổ mạnh vào bất động sản do nhu cầu an cư và tích sản tăng cao. Dẫu vậy, cục diện bắt đầu thay đổi vào quý IV khi thanh khoản có dấu hiệu chững lại. Nguyên nhân đến từ việc nguồn cung bùng nổ quá nhanh kết hợp với tâm lý phòng thủ của khách hàng khi chi phí vốn và lãi suất tiết kiệm bắt đầu có xu hướng đi lên.
Phân tích về cơ cấu khách hàng, ông Chung chỉ ra rằng lực cầu đầu tư đang chiếm ưu thế tuyệt đối so với nhu cầu ở thực.
Cụ thể, nhóm người mua nhà thứ hai trở lên đóng góp tới 75% tổng lượng giao dịch, trong đó 1/10 là các thương vụ có sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.
Ngoài làn sóng đầu tư, thị trường còn ghi nhận một điểm sáng từ thế hệ người mua trẻ. Nhóm đối tượng lần đầu mua nhà này đang gia tăng thị phần đáng kể, nhờ tận dụng tốt các chính sách kích cầu và cơ chế thanh toán linh hoạt mà các chủ đầu tư đang triển khai rộng rãi.
Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ giá mới với sự tăng trưởng đồng bộ tại hầu hết các địa bàn. Phân khúc đất nền và nhà thấp tầng ghi nhận mức tăng giá dao động trong khoảng 5-10%.
Điểm mới trong năm qua là sự thay đổi chiến lược của các nhà phát triển dự án: vừa giãn tiến độ thanh toán để hỗ trợ dòng tiền cho khách hàng, vừa ưu tiên kiến tạo cộng đồng thực thụ bằng cách tặng quà đặc biệt cho người dọn vào ở sớm.
Riêng đối với đất nền, sự khan hiếm kéo dài đã trở thành đòn bẩy khiến giá chào bán mới bùng nổ, ghi nhận mức tăng kỷ lục lên đến 20% so với trước đó.
