Nguyên nhân khiến giá nhà neo ở ngưỡng cao
26/01/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Theo nhận định của Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính, bức tranh triển vọng của bất động sản năm 2026 được xây dựng trên nền tảng vững chắc của năm 2025. Ông Đính cho rằng, việc GDP đạt mức tăng trưởng đột phá trên 8% trong bối cảnh toàn cầu bất ổn là minh chứng cho sự phục hồi thần tốc của Việt Nam. Với việc về đích sớm tại hơn 20 chỉ tiêu kinh tế quan trọng, năm 2025 không chỉ là năm bản lề mà còn là bệ phóng đưa thị trường chính thức thoát ly khỏi vùng suy thoái để bước vào chu kỳ mới.Tín dụng ngân hàng đóng vai trò then chốt
TS. Cấn Văn Lực, đại diện Hội đồng Tư vấn chính sách cho Thủ tướng, dự báo rằng “bức tranh” vốn địa ốc 2025 sẽ xoay quanh 4 trục chính: Tín dụng - Vốn nội - FDI - Trái phiếu. Trong khuôn khổ Hội thảo “Dòng tiền bất động sản 2026 đi đâu?”, ông chỉ rõ đây là những mắt xích quyết định khả năng hồi phục của thị trường.
Ngoài ra, các cơ chế tài chính và cải cách luật đất đai chính là những biến số quan trọng, trực tiếp tác động đến hiệu quả huy động và sử dụng các nguồn lực tài chính nói trên.
Vốn vay ngân hàng vẫn là động lực chính nuôi dưỡng thị trường. Bước sang năm 2025, dự báo tăng trưởng tín dụng toàn ngành sẽ duy trì ở mức 19 - 20%. Riêng với thị trường, tổng dư nợ được kỳ vọng chạm mốc 4.5 triệu tỷ đồng, bứt phá khoảng 22% so với thời điểm cuối năm 2024.
Tín dụng ngân hàng là nguồn vốn chủ yếu để phát triển bất động sản
Đáng chú ý, dòng vốn này đang có sự dịch chuyển về cấu trúc: phân khúc cho vay phát triển dự án chiếm tỷ trọng 44%, trong khi phần lớn nguồn lực (56%) vẫn tập trung vào nhóm khách hàng vay mua nhà với mục đích cư trú thực tế.
Song song với các nguồn vốn ngoại, nội lực từ cộng đồng doanh nghiệp trong nước đang cho thấy những bước hồi phục ngoạn mục. Trong năm 2025, làn sóng các đơn vị địa ốc đăng ký mới cũng như sự tái xuất của các doanh nghiệp tạm ngưng hoạt động đã tạo nên cục diện đầy khởi sắc.
Tổng số vốn điều lệ rót vào thị trường tăng trưởng vượt bậc, không chỉ minh chứng cho khả năng tích lũy tài chính đang dần hồi phục mà còn khẳng định niềm tin mãnh liệt của giới đầu tư tư nhân vào chu kỳ phát triển tiếp theo.
Mặt khác, kênh trái phiếu địa ốc đang dần “ấm nóng” trở lại, mở ra nguồn lực trung và dài hạn quan trọng giúp doanh nghiệp triển khai dự án, phản ánh sự trở lại của niềm tin nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, nhiều gói hỗ trợ tài chính và chính sách đất đai mới như: giảm thuế, ưu đãi lãi suất cho nhà ở xã hội và tối ưu hóa tiền sử dụng đất đang trực tiếp tháo gỡ áp lực chi phí, tạo “đòn bẩy” mạnh mẽ cho dòng tiền và tiến độ xây dựng.
Nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng cao
Chuyên gia cho rằng, có 6 nhóm nguyên nhân chính khiến giá nhà đất tăng cao, bao gồm:
Một là, các điểm nghẽn về pháp lý và sự thiếu đồng bộ trong khâu triển khai vẫn là bài toán chưa có lời giải triệt để. Sự chậm trễ trong việc ứng dụng và vận hành bộ luật mới về đất đai, nhà ở đang khiến tiến độ phê duyệt dự án rơi vào trạng thái cầm chừng. Hệ quả là nguồn cung mới không thể bung ra thị trường, vô tình tạo nên sức ép đẩy mặt bằng giá nhà đất tiếp tục leo thang.
Hai là, yếu tố đầu vào đồng loạt thiết lập mặt bằng giá mới. Từ chi phí bồi thường, giải tỏa mặt bằng cho đến tiền sử dụng đất đều tăng mạnh; cùng với đó là áp lực từ lãi vay, nghĩa vụ thanh toán trái phiếu và giá nguyên vật liệu xây dựng phi mã. Trong bối cảnh tổng chi phí đầu tư bị đẩy lên cao, các chủ đầu tư gần như không còn dư địa để giảm giá bán, buộc phải nâng giá để bảo toàn lợi nhuận và duy trì tính thanh khoản cho dòng tiền.
Ba là, sự chênh lệch cung - cầu. Tình trạng khan hiếm dự án mới kết hợp cùng nhu cầu đô thị hóa mạnh mẽ đang đẩy giá bất động sản vào chu kỳ tăng mới. Nguồn cung hiện tại không những ít mà còn thiếu cân đối, khi hơn 2/3 sản phẩm trên thị trường thuộc phân khúc cao cấp, đẩy mức giá trung bình vượt xa khả năng chi trả của đa số khách hàng có nhu cầu ở thực. Sự vắng bóng của các sản phẩm bình dân và nhà ở xã hội đang tạo nên một khoảng trống lớn, khiến áp lực về nhà ở tại các đô thị đông dân ngày càng lớn hơn.
Nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao - Ảnh minh họa
Bốn là, sức nóng của các quy hoạch chiến lược và hạ tầng đồng bộ đang tạo nên những “cú hích” mạnh mẽ cho giá trị bất động sản khu vực. Tại những tọa độ tâm điểm như các khu vực sắp đấu giá đất hay phát triển hạ tầng mới, dòng tiền đầu tư đổ về nhộn nhịp, minh chứng cho sự kỳ vọng lớn của thị trường. Hiện tượng giá tăng nhanh theo tâm lý đón đầu không chỉ phản ánh niềm tin của nhà đầu tư mà còn cho thấy tiềm năng bứt phá mạnh mẽ của những quỹ đất có vị trí đắc địa, hứa hẹn một chu kỳ tăng trưởng giá trị vượt bậc trong tương lai.
Năm là, hiện tượng đầu cơ vẫn còn xuất hiện trên thị trường. Dữ liệu từ cuộc thăm dò thị trường của Batdongsan.com.vn vào năm 2024 chỉ ra rằng, có tới 86% chủ sở hữu bất động sản mới tham gia thị trường trong vòng chưa đầy một năm. Chính tâm lý kiên định giữ giá để bảo toàn vốn này đã tạo ra một lực cản lớn, khiến nhịp điều chỉnh giá của toàn thị trường diễn ra một cách từ tốn và chậm rãi hơn dự kiến.
Sáu là, thị trường đang kỳ vọng vào những bước đi đột phá hơn từ chính sách thuế để tạo dựng sự cân bằng dài hạn. Việc nâng tầm các quy định về thuế chuyển nhượng và cho thuê sẽ giúp “nắn” dòng tiền vào các mục tiêu đầu tư an toàn, giảm bớt áp lực tăng giá nóng. Đây chính là giải pháp nền tảng để thiết lập một mặt bằng giá lành mạnh, mở ra cơ hội sở hữu bất động sản bền vững cho cộng đồng.
