Kịch bản nào cho giá chung cư trong năm 2026?
29/01/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Nhận định từ giới chuyên gia cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư đang tiến tới một bước ngoặt mới khi bước sang năm 2026. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng của năm 2025, biểu đồ giá chung cư đang dần thiết lập một quỹ đạo ổn định hơn. Sự điều chỉnh này được kỳ vọng sẽ tạo ra một môi trường giao dịch bền vững, giúp người mua thực dễ dàng tiếp cận sản phẩm.Giá chung cư hiện nay
Theo nhận định từ đại diện OneHousing, ông Trần Quang Trung, biểu đồ giá chung cư cũ tại Hà Nội sẽ duy trì xu hướng đi ngang trong năm 2026 do đã tiệm cận vùng đỉnh về giá trị. Sau một năm bùng nổ với mức tăng 7%, đẩy giá trung bình trên thị trường thứ cấp đạt ngưỡng 90 triệu đồng/m2, thị trường đang tự điều tiết để tìm điểm cân bằng mới.
Đặc biệt, với kịch bản nguồn cung sơ cấp và bàn giao căn hộ đạt tới 35.000 - 40.000 sản phẩm trong năm nay, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn, từ đó chấm dứt tình trạng tăng giá nóng ở phân khúc mua đi bán lại.
Mặt khác, từ quý IV/2025, dấu hiệu sụt giảm thanh khoản đã xuất hiện. Cụ thể, dữ liệu của One Housing đã chỉ ra, thị trường Hà Nội và vùng ven hiện nay ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chung cư chuyển nhượng, giảm tới 22% so với cùng kỳ.
Phân khúc chung cư - vốn được coi là loại hình dẫn dắt thị trường thời gian qua đang dần đảo chiều.
BHS Group nhận định giá chung cư khó có thể bứt phá thêm trong ngắn hạn do đã đạt ngưỡng bão hòa vào cuối năm 2025. Sự xuất hiện của các “siêu dự án” sắp bung hàng sẽ là yếu tố chính khiến giá bán giữ nhịp ổn định.
Giá căn hộ được nhận định là khó bứt phá trong ngắn hạn
Bên cạnh đó, triển vọng nguồn cung giai đoạn 2026 - 2027 được đánh giá là cực kỳ lạc quan, khi các nhà phát triển bất động sản đang đẩy nhanh tiến độ để đưa ra thị trường một lượng lớn sản phẩm căn hộ đa dạng.
Nguồn cùng chủ yếu đến từ các khu vực vệ tinh nhờ việc sở hữu quỹ đất rộng, giá cả hợp lý trong khi giá bất động sản nội đô đang neo ở mức quá cao.
Tuy nhiên, theo chuyên gia, quy luật cung - cầu sẽ sớm kéo lại đà tăng giá nhà khi mức chi trả của người mua đạt tới giới hạn cuối cùng. Thực tế tại TP.HCM cho thấy, sau khi lập đỉnh vào giai đoạn 2017 - 2019, thị trường đã bắt đầu giai đoạn ổn định giá từ năm 2022 do mặt bằng giá quá cao. Việc các dự án neo ở mức 100 - 200 triệu đồng/m2 đã tạo ra một rào cản tài chính quá lớn đối với cộng đồng, khiến giá chung cư không thể tiếp tục leo thang như trước.
Hà Nội đang bước vào giai đoạn tăng trưởng theo đúng vết chân của TP.HCM với chu kỳ dự kiến khoảng 5 năm để định hình mặt bằng giá. Trong bối cảnh đó, CBRE khuyến nghị giải pháp cốt lõi là tập trung mở rộng quỹ hàng để cung vượt cầu, buộc giá cả phải tự cân bằng theo sức mua thực tế.
Dưới góc độ chính sách, chuyên gia khẳng định rằng nền kinh tế năm 2026 dù tăng trưởng mạnh nhưng sẽ không kéo theo những cơn “sốt ảo” bất động sản. Thị trường đang hướng tới sự phát triển bền vững hơn, nơi giá trị tài sản được kiểm soát tốt và không còn dư địa cho những đợt tăng giá nóng thiếu căn cứ.
Cùng với đó, áp lực cung vượt cầu trong ngắn hạn sẽ đưa thị trường về trạng thái thực chất hơn. Dù vậy, bất động sản chưa bao giờ mất đi giá trị của một kênh đầu tư chiến lược. Với nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, đây vẫn là nơi trú ngụ an toàn của dòng vốn, hứa hẹn mang lại lợi nhuận bền vững thông qua việc khai thác giá trị tương lai của tài sản.
Kịch bản giá chung cư năm 2026
Nhìn vào triển vọng năm 2026, Dat Xanh Services dự báo thị trường bất động sản nhà ở sẽ thoát ly khỏi trạng thái thăm dò của năm 2025 để bước vào chu kỳ hồi sinh thực chất với quỹ hàng dồi dào hơn.
Để đánh giá chính xác sức bật của thị trường, cần quan sát sát sao ba trụ cột: diễn biến kinh tế chung, dòng chảy chính sách và chi phí sử dụng vốn. Chính sự tương tác giữa các yếu tố này sẽ định hình nên ba kịch bản khả thi cho thị trường trong giai đoạn tới.
Diễn biến giá chung cư trong năm 2026
Một là, nền kinh tế vĩ mô khởi sắc đi kèm chính sách tiền tệ nới lỏng và lãi suất thấp, thị trường sẽ chứng kiến một sự bùng nổ toàn diện. Lúc này, nguồn hàng có thể tăng mạnh từ 40 - 50%, kéo theo giá chung cư nhích lên khoảng 10 - 15%. Trong điều kiện lãi suất vay vốn giữ ở ngưỡng 9 - 11%, sức mua sẽ được kích cầu mạnh mẽ với tỷ lệ hấp thụ dự kiến đạt từ 50 - 60%.
Hai là, kịch bản thực tế nhất, phản ánh quá trình chuyển đổi của thị trường. Theo đó, nguồn cung mới dự báo tăng trưởng khoảng 30 - 40% và giá chung cư điều chỉnh nhẹ ở mức 5 - 10%. Với lãi suất thả nổi duy trì quanh mốc 10 - 12%, khả năng thanh khoản của thị trường sẽ ổn định ở mức 40 - 50%.
Ba là, trong trường hợp chi phí vốn leo thang và chính sách tiền tệ bị siết chặt, thị trường sẽ chuyển sang trạng thái phòng thủ. Khi đó, nguồn cung chỉ có thể tăng từ 20 - 30% và giá chung cư gần như đi ngang (tăng 2 - 5%). Lãi suất vay cao (12 - 14%) sẽ là rào cản lớn khiến tỷ lệ hấp thụ co hẹp xuống còn 25 - 35%.
