Bất động sản hưởng lợi từ mô hình TOD
28/01/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Mô hình TOD đang trở thành bệ phóng gia tăng giá trị mạnh mẽ cho ngành địa ốc, đặc biệt là các dự án nằm trong bán kính vàng gần các tuyến Metro. Thực tế chứng minh, những bất động sản sở hữu lợi thế 'cận lộ' không chỉ ghi nhận lực cầu áp đảo mà còn thiết lập mặt bằng giá vượt trội. Chính sự ưu việt trong kết nối giao thông cùng hệ thống tiện ích tích hợp đã tạo nên một 'lá chắn' vững chắc giúp tài sản giữ giá và bảo trợ tính thanh khoản lâu dài cho nhà đầu tư.Các dự án bất động sản liền kề ga metro ghi nhận tăng giá
Trong suốt hơn một thập kỷ qua, việc triển khai hệ thống metro tại các siêu đô thị Việt Nam đã mở đường cho một kỷ nguyên phát triển mới của ngành bất động sản. Từ Hà Nội đến TP.HCM, dòng vốn đầu tư liên tục đổ dồn vào các quỹ đất kế cận các ga metro, hình thành nên những chuỗi dự án đa tiện ích.
Thực tế này minh chứng rằng cứ nơi nào có đường sắt đô thị đi qua, nơi đó sẽ trở thành tâm điểm của sự sôi động và tăng trưởng giá trị.
Theo nhận định từ bà Phan Thị Ánh Đào - Trưởng phòng cấp cao thuộc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của JLL Việt Nam - thị trường căn hộ nằm dọc các hành lang màu điện tại Hà Nội và TP.HCM đang duy trì một lộ trình tăng giá ấn tượng.
Dữ liệu thực tế cho thấy, việc sở hữu vị trí chiến lợi thế kề cận hệ thống tàu điện đã tạo ra động lực bứt phá mạnh mẽ cho giá trị tài sản, hình thành một xu thế đi lên nhất quán tại cả hai thị trường trọng điểm.
Bất động sản tăng giá nhờ gần kề ga metro
Nghiên cứu từ JLL Việt Nam chỉ ra một phân khúc đặc thù đang trỗi dậy: các dự án trong phạm vi 10 phút đi bộ tới ga tàu điện hiện nắm giữ khoảng 14 - 16% thị phần bất động sản thương mại và từ 4 - 9% quỹ nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM.
Tỷ lệ này là minh chứng rõ nét cho sự chuyển dịch của dòng vốn, khi mô hình phát triển gắn liền với mạng lưới giao thông công cộng bắt đầu chiếm vị thế trọng yếu trong cơ cấu cung ứng của hai đầu cầu kinh tế lớn nhất Việt Nam.
Bất động sản cận Metro đang thiết lập một kỷ lục mới về giá sau khi đi vào khai thác thực tế. Cụ thể, mỗi mét vuông tại đây gia tăng từ 200 - 250 USD sau một năm, tương ứng với tỷ lệ tăng trưởng 8% - mức tăng gấp đôi so với mặt bằng chung 4% của thị trường TP.HCM năm 2025.
Sự áp đảo về con số này cho thấy dòng tiền đang ưu tiên các dự án có khả năng kết nối hạ tầng hiện đại. Mô hình TOD không chỉ là một xu hướng, mà còn là bảo chứng cho giá trị tài sản vượt trội so với các mô hình đầu tư thông thường.
Thị trường Hà Nội thậm chí còn ghi nhận những số liệu bứt phá ngoạn mục hơn. Dữ liệu từ JLL cho thấy, các dự án cận kề hệ thống đường sắt đô thị đã thiết lập mức tăng giá kỷ lục 19%, vượt xa biên độ 12% của mặt bằng chung trong năm 2022.
Chỉ số tăng trưởng 19% này là một minh chứng đắt giá cho sức đề kháng tuyệt vời của phân khúc bất động sản hạ tầng, ngay cả khi toàn thị trường đang phải gồng mình vượt qua những giai đoạn biến động và thử thách cam go.
Chính sách và định hướng phát triển bất động sản
Theo nhận định từ chuyên gia JLL, việc vận hành hệ thống metro trong những năm qua đã giúp giới đầu tư định nghĩa lại giá trị của mô hình đô thị gắn liền giao thông. Tại đầu cầu kinh tế phía Nam, mô hình TOD đã thành công trong việc nới rộng không gian đô thị sang khu Đông, tạo nên sự sầm uất dọc theo các trục đường hướng tới Vành đai 3.
Tuy nhiên, một sự tương phản rõ rệt đang diễn ra tại phía Tây: khu vực nằm trong cung đường Vành đai 2 và 3 vẫn chưa thể bứt phá, cho thấy sự phụ thuộc chặt chẽ của giá trị địa ốc vào các dự án hạ tầng trọng điểm.
Xu hướng phát triển thị trường Bất động sản theo mô hình TOD
Khởi đầu chu kỳ mới từ năm 2025, mô hình TOD đã được nâng tầm thành chiến lược quốc gia nhằm “giải nén” sự quá tải dân cư tại các lõi trung tâm. Chính sách này kỳ vọng sẽ kích hoạt sự hình thành của các đại đô thị vệ tinh dọc theo các trục vành đai huyết mạch, thiết lập một cấu trúc đô thị hài hòa và đa tâm hơn.
Xu hướng này cộng hưởng mạnh mẽ với làn sóng xây dựng các khu đô thị tích hợp đa năng - nơi các nhà phát triển chủ động kiến tạo hệ sinh thái tiện ích, dịch vụ và giải trí all-in-one. Đây được xem là giải pháp hoàn hảo để xóa nhòa khoảng cách địa lý, đặc biệt là tại những vùng đất tiềm năng đang chờ bứt phá như phía Tây TP.HCM.
Về tầm nhìn dài hạn, bà Lê Thị Huyền Trang nhận định các dự án TOD trọng điểm sẽ dịch chuyển mạnh mẽ về khu vực ngoại vi - nơi sở hữu quỹ đất dồi dào để xây dựng các đại đô thị nén đa dạng phân khúc.
Thách thức lớn nhất đối với các nhà phát triển bất động sản lúc này không chỉ là xây nhà, mà là bài toán thiết lập hệ sinh thái tiện ích đủ sức lôi kéo dòng người từ các trạm trung chuyển đổ về, từ đó hình thành nên những khu dân cư sống động và giàu bản sắc.
Sự thành bại của mô hình này, theo các chuyên gia từ JLL, nằm ở khả năng cộng hưởng giữa hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Việc tìm được điểm cân bằng giữa đầu tư công trình giao thông và nuôi dưỡng cộng đồng sẽ là yếu tố quyết định thắng lợi, đồng thời thiết lập một chuẩn mực mới cho lộ trình đô thị hóa tại Việt Nam, đưa thị trường thoát khỏi tư duy phát triển phân lô đơn thuần.
Bất động sản hưởng lợi từ mô hình TOD
28/01/2026
