Bất động sản 2026: Dự báo nguồn cung tăng gấp 3 và kịch bản mới cho nhà đầu tư
27/01/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thị trường bất động sản đang đứng trước làn sóng cung ứng khổng lồ sau khi nút thắt pháp lý cho hơn 1.000 dự án được tháo gỡ triệt để. Giai đoạn 2025 - 2026 sẽ chứng kiến sự đổ bộ của hàng loạt nguồn hàng mới, buộc các doanh nghiệp phải thay đổi tư duy cuộc chơi. Không còn chỗ cho sự độc quyền hay làm giá, đây là thời điểm của sự cạnh tranh khốc liệt, nơi chất lượng công trình và hiệu suất sinh lời thực tế sẽ là thước đo sống còn để định vị thương hiệu.Nguồn cung bất động sản trong năm 2026
Phát biểu tại tọa đàm thảo luận về kịch bản địa ốc tương lai, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS) – dự báo một chu kỳ phát triển đầy triển vọng. Theo vị chuyên gia này, thị trường chuẩn bị bước vào giai đoạn vận động cực kỳ náo nhiệt, được thúc đẩy bởi làn sóng bùng nổ của các nguồn hàng mới sau thời gian dài chờ đợi.
Nhờ những nỗ lực giải quyết triệt để các rào cản hành chính, hơn 1.000 dự án bất động sản đã chính thức được khơi thông để quay trở lại đường đua.
Dù lộ trình bung hàng sẽ có độ trễ nhất định, nhưng các dự báo định lượng cho thấy nguồn cung giai đoạn 2025 – 2026 sẽ ghi nhận mức tăng trưởng kỷ lục, gấp 2 đến 3 lần so với giai đoạn trước. Ước tính, thị trường sẽ đón nhận “cơn mưa” sản phẩm mới với quy mô lên tới khoảng 300.000 căn, tạo ra một diện mạo hoàn toàn khác biệt cho ngành địa ốc.
Mặt khác, chuyên gia cũng cảnh báo về một kịch bản cạnh tranh gay gắt khi cung và cầu lệch nhịp.

Nguồn cung bất động sản tăng mạnh
Dù dòng tiền từ đầu tư công và sự khởi sắc của nền kinh tế đang kích cầu mạnh mẽ, nhưng mức độ hấp thụ của thị trường được dự báo sẽ không thể theo kịp làn sóng đổ bộ của hàng trăm nghìn sản phẩm mới. Hệ quả tất yếu là các chủ dự án phải bước vào một quá trình tự sàng lọc và cân đối lại nội lực.
Ông Nguyễn Văn Đính khẳng định, chất lượng sẽ là “chìa khóa” duy nhất để dự án trụ vững trên thị trường. Thời của những dự án manh mún đã qua, nhường chỗ cho các đại đô thị quy mô từ hàng trăm đến cả nghìn héc-ta - nơi sở hữu hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và quy hoạch bài bản hơn hẳn.
Về bài toán giá cả, chuyên gia nhận định, dù chi phí phát triển leo thang ngăn cản đà giảm giá sâu, nhưng áp lực từ lượng hàng khổng lồ buộc các chủ đầu tư phải tính toán mức giá cạnh tranh nhất để giành thị phần. Kết quả là dòng vốn sẽ trở nên “kén chọn” hơn, chỉ tập trung vào những sản phẩm đáp ứng tốt cả hai tiêu chí: chất lượng sống vượt trội và tiềm năng kinh doanh bền vững.
3 phân khúc bất động sản “mũi nhọn” của thị trường
Dưới góc nhìn tài chính, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia - cho biết, định hướng tăng trưởng tín dụng năm 2026 sẽ duy trì quanh mức 15% cho toàn hệ thống, bao gồm cả lĩnh vực bất động sản.
Ông lưu ý rằng, dựa trên tổng dư nợ hiện nay đã ở mức rất cao, thì tỷ lệ 15% này thực chất đại diện cho một nguồn vốn khổng lồ chuẩn bị “bơm” vào nền kinh tế, tạo ra dư địa tài chính vô cùng dồi dào cho thị trường.
Để nắm bắt vận hội từ chu kỳ phát triển mới, TS. Cấn Văn Lực đưa ra lời khuyên cho giới đầu tư về 3 phân khúc mũi nhọn, bám sát các ưu tiên chiến lược của Chính phủ.
Đầu tiên là nhà ở bình dân và nhà ở xã hội, nhóm sản phẩm sở hữu lợi thế về pháp lý và sức cầu luôn ở mức đỉnh. Thứ hai là bất động sản công nghiệp kết hợp logistics, phân khúc trực tiếp hưởng lợi từ chuỗi cung ứng toàn cầu. Cuối cùng là bất động sản tích hợp hạ tầng giao thông (mô hình TOD), nơi giá trị tài sản sẽ tăng trưởng đột phá nhờ sự kết nối của hệ thống giao thông công cộng hiện đại.

Nhà ở xã hội là một trong những phân khúc bất động sản tiềm năng
Theo bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, thị trường bất động sản đang hội tụ đủ hai yếu tố then chốt để bứt phá: nền tảng pháp lý vững chắc và nguồn cung dồi dào. Khung khổ quản lý mới không chỉ giúp tháo gỡ các rào cản cũ mà còn tạo đà cho các dòng sản phẩm mới nhanh chóng ra mắt, sẵn sàng cung ứng cho thị trường trong giai đoạn tới.
Bước sang giai đoạn 2025 - 2026, hệ thống dữ liệu bất động sản sẽ được chuẩn hóa và công khai rộng rãi, xóa bỏ tình trạng bất đối xứng thông tin. Đây là thời điểm vàng để người mua thanh lọc dự án dựa trên số liệu thực tế, giúp các kế hoạch đầu tư bám sát năng lực tài chính cá nhân.
Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ đưa ra lời khuyên: “Chìa khóa thành công nằm ở sự am hiểu nội lực. Thay vì bị cuốn theo những cơn sốt ảo từ tâm lý đám đông, nhà đầu tư nên ưu tiên chiến lược phân bổ vốn đa dạng và chọn lọc những sản phẩm thực sự tương thích với khẩu vị rủi ro của mình”.