Bất động sản ngoại thành Hà Nội "thiết lập" mặt bằng giá mới sát kỳ nghỉ Tết
02/02/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thị trường bất động sản ngoại thành Hà Nội đang chứng kiến một đợt biến động giá mạnh mẽ. Đáng chú ý nhất là phân khúc nhà mặt phố, khi giá trị chuyển nhượng đã bứt phá thêm khoảng 20 - 30% so với cùng thời điểm năm trước, thiết lập một mặt bằng giá hoàn toàn mới.Giá bất động sản ngoại thành Hà Nội dịp sát Tết
Tại xã Mê Linh, đất mặt đường kinh doanh hiện có giá rao bán phổ biến từ 70 - 110 triệu đồng/m2, trong đó những khu vực tiềm năng nhất có thể lên đến 150 - 200 triệu đồng/m2. Các giao dịch thực tế cho thấy sự đắt đỏ này: đơn cử một lô đất 70m2 mặt quốc lộ có giá 10 tỷ đồng (tương đương khoảng 142 triệu đồng/m2), hay một lô khác có diện tích 80m2 cũng được chào bán 12.5 tỷ đồng, tức khoảng 156 triệu đồng cho mỗi mét vuông. Những con số này phản ánh xu hướng tăng giá mạnh mẽ của bất động sản ngoại thành Hà Nội.
Theo ghi nhận từ môi giới nhà đất khu vực Mê Linh, nhu cầu tìm mua bất động sản tại đây bắt đầu nóng trở lại từ hai tháng nay. Môi giới nhận định: "Giá đất mặt lộ hiện đạt mức 150 triệu đồng/m2, còn đất ngõ ô tô di chuyển thuận tiện cũng nằm trong khoảng 50 - 70 triệu đồng/m2. Tuy giá trị tài sản đã tăng đáng kể, nhưng tâm lý chung của các chủ đất vẫn là giữ lại để chờ đợi những cột mốc giá cao hơn, chưa vội vàng bán ra ở thời điểm này.
Ngoài phân khúc nhà đất thổ cư, các phân khúc khác như biệt thự, nhà phố tại Mê Linh cũng tăng giá trong mức phổ biến từ 30% - 50% so với cùng kỳ năm ngoái.
Giá bất động sản ngoại thành Hà Nội tăng cao
Cụ thể, tại dự án Long Việt Riverside, giá bán biệt thự, liền kề tại đây đang dao động trong khoảng 80 - 120 triệu đồng/m2. Mức giá phổ biến nhất trong khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng hơn 60%. Hay như dự án HUD Mê Linh Central với giá bán biệt thự, liền kề dao động trong khoảng từ 60 - 85 triệu đồng/m2. Mức giá trung bình phổ biến tăng 25% so với 2024, đạt ngưỡng 77 triệu đồng/m2.
Tương tự khu vực Mê Linh, giá đất nền tại Đông Anh cũ cũng ghi nhận khá cao, ghi nhận khoảng giá từ 60 - 260 triệu đồng/m2. Khảo sát cho thấy, đất mặt đường Võ Nguyên Giáp hay khu vực sát Vinhomes Cổ Loa đang được chào giá khoảng 207 triệu đồng/m2. Thậm chí, các thửa đất gần cầu Đông Trù và cầu Tứ Liên còn chạm ngưỡng cao hơn, từ 235 triệu đến hơn 260 triệu đồng/m2, tương đương tổng giá trị khoảng 18.8 – 20.8 tỷ đồng/lô.
Trong khi đó, tại khu vực Hoài Đức, một lô đất 55m2 trên trục đường 32 đang được chào bán với giá kỷ lục 285 triệu đồng/m2 (khoảng 15.7 tỷ đồng). Cùng lúc đó, khu vực Hòa Lạc (Thạch Thất, Phú Cát) cũng bùng nổ làn sóng săn đất nền giá 3 - 4 tỷ đồng/lô nhờ tâm lý "đón đầu quy hoạch".
Động lực chính thúc đẩy “sức nóng”này là sự kiện khởi công tuyến Metro số 5 cuối năm 2025 và Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm vừa được phê duyệt. Dòng vốn từ nội đô đang đổ mạnh về vùng ven, khiến giá chào bán tại Hòa Lạc tăng 10 - 20% dù hạ tầng thực tế chưa thay đổi nhiều.
Giới môi giới nhận định, với kế hoạch đầu tư 5 đại đô thị mới trị giá 4 triệu tỷ đồng, xu hướng dịch chuyển dân cư sẽ còn đẩy giá đất ngoại thành tiếp tục leo thang trong tương lai.
Cẩn trọng khi đầu tư bất động sản ngoại thành Hà Nội theo quy hoạch
Thực tế cho thấy, quy hoạch lớn luôn kéo theo những đợt tăng giá đất vùng ven, nhưng chuyên gia lưu ý nhà đầu tư cần sự tỉnh táo cần thiết. Việc chạy theo tâm lý số đông mà thiếu sự đánh giá chuyên sâu có thể dẫn đến những hệ lụy tài chính khó lường.
Theo ông Phạm Đức Toản (EZ Property), làn sóng "thổi giá" đất theo quy hoạch tại các huyện ven đô Hà Nội ẩn chứa nhiều rủi ro về pháp lý và giá trị thực. Nhà đầu tư rất dễ chịu thiệt nếu không tỉnh táo phân biệt được trạng thái pháp lý của các dự án quy hoạch.
Chẳng hạn tại Mê Linh, chuyên gia khuyến nghị chỉ nên xuống tiền nếu có nguồn vốn tự có dồi dào và sẵn sàng chờ đợi từ 5 - 7 năm. Trong bối cảnh hiện nay, việc đầu cơ ngắn hạn hay vay vốn ngân hàng để "đón đầu" quy hoạch tại đây thường khó có thể dự đoán trước.
Tỉnh táo khi đầu tư bất động sản ngoại thành Hà Nội
Bên cạnh đó, do đặc thù là tuyến đường liên tỉnh, chủ yếu chạy trên cao và băng qua các vùng đất canh tác, Vành đai 4 có tính chất tương đồng với một đường cao tốc hơn là trục nội đô sầm uất.
Ông nhấn mạnh rằng, nếu thiếu đi các tổ hợp đô thị thực thụ được xây dựng dọc tuyến, thì những thông tin về tiến độ thi công cũng khó tạo ra những đợt tăng giá đột biến. Thêm vào đó, việc triển khai một dự án hạ tầng quy mô như vậy luôn đòi hỏi lộ trình dài hơi, không thể hoàn thiện trong ngày một ngày hai.
Đứng dưới góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Anh Quê (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) lưu ý rằng chủ trương giãn dân nội đô vẫn thiếu các thông số kỹ thuật và địa điểm thực thi cụ thể.
Với lộ trình thực hiện trải dài từ 2026 đến 2045, đây rõ ràng là một câu chuyện của tương lai xa, không phải là cơ hội để “lướt sóng” ngắn hạn. Ông khuyến cáo nhà đầu tư nên giữ sự tỉnh táo, tránh việc chạy theo tâm lý số đông khi các thông tin quy hoạch chi tiết vẫn chưa thực sự lộ diện.Cơ hội luôn có, nhưng tuyệt đối không xuống tiền khi chưa nắm giữ thông tin quy hoạch chính thống.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính (Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam) nhận định các đợt bùng nổ giá theo tin hạ tầng thời gian qua phần lớn là chiêu trò đẩy giá của nhóm lợi ích.
Chuyên gia cũng khẳng định, những khu vực bị "thổi giá" sẽ sớm hạ nhiệt do thị trường đang thanh lọc mạnh mẽ để quay về giá trị thực.
