Nhận định các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 2026
24/02/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Sự chuyển mình của thị trường bất động sản trong năm 2025 được dẫn dắt bởi tiến trình hoàn thiện pháp lý và đà bùng nổ hạ tầng, giúp hàng loạt dự án đình trệ chính thức tái khởi động. Đây là những xung lực tích cực đưa thị trường bước vào chu kỳ mới. Dù vậy, để sự phát triển thực sự bền vững, ngành bất động sản cần sớm giải quyết các vấn đề còn tồn đọng khác. Chỉ khi các điểm nghẽn về pháp lý được xử lý triệt để, doanh nghiệp mới có thể bứt phá mạnh mẽ.Nguồn cung tăng nhưng giá vẫn neo cao
Dữ liệu mới nhất từ Bộ Xây dựng cho thấy quy mô khổng lồ của thị trường địa ốc Việt Nam với tổng cộng 3.297 dự án nhà ở thương mại, đất nền và nhà ở xã hội. Hệ thống cung ứng khoảng 5.9 triệu sản phẩm, quy tụ dòng vốn đầu tư lên đến 7.42 triệu tỷ đồng.
Đáng chú ý, phân khúc nhà ở xã hội hiện đang bám sát lộ trình chiến lược với 698 dự án (tương đương 657.441 căn hộ).
Trong đó, 193 dự án đã hoàn thành, 200 dự án đang khẩn trương thi công và 305 dự án đã có chủ trương đầu tư, hoàn thành được 62% kế hoạch “1 triệu căn hộ” vào năm 2030. Ở mảng bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng, 218 dự án với tổng vốn 1.86 triệu tỷ đồng đang được triển khai, cung cấp hơn 10.800 căn hộ nghỉ dưỡng.
Riêng phân khúc văn phòng và dịch vụ thương mại cũng ghi nhận sự hiện diện của 223 dự án với tổng mức đầu tư 544.3 nghìn tỷ đồng, thể hiện sự sôi động của hạ tầng kinh tế.
Mặt khác, làn sóng “hồi sinh” các dự án bị đình trệ đang trở thành động lực then chốt giúp khai thông các nguồn lực bị tắc nghẽn, tạo đà bứt phá cho thị trường địa ốc. Theo báo cáo tại hội nghị triển khai các nghị quyết tháo gỡ khó khăn về đất đai và dự án vào cuối năm 2025, những nỗ lực thực thi Kết luận 77 của Bộ Chính trị và Nghị quyết 170 của Quốc hội đã mang lại kết quả đột phá.
Giá bất động sản neo ở mức cao mặc cho nguồn cung tăng
Cụ thể, cơ quan chức năng đã định hình được lộ trình xử lý cho tổng cộng 5.203 dự án đang vướng mắc. Tính đến nay, hơn 3.200 dự án và khu đất với quy mô vốn khổng lồ lên tới 1.67 triệu tỷ đồng cùng quỹ đất 70.000 ha đã chính thức được khơi thông, đưa vào vận hành để tạo ra giá trị kinh tế thực.
Hệ thống quản lý của Ban Chỉ đạo giải quyết dự án tồn đọng vừa ghi nhận một nguồn lực khổng lồ đang bị "đóng băng" với 2.991 dự án gặp rào cản pháp lý kéo dài. Tổng quy mô của các dự án này lên đến hơn 153.000 ha, quy tụ dòng vốn đầu tư xấp xỉ 2.46 triệu tỷ đồng.
Trong nỗ lực khơi thông, khoảng 2.500 dự án đã được định hướng xử lý theo Kết luận 77 và Nghị quyết 170 mà không cần thanh tra thêm, trong khi 491 dự án còn lại sẽ tiếp tục được rà soát kỹ lưỡng.
Sự hồi sinh của các dự án cũ kết hợp cùng làn sóng phê duyệt mới đã tạo nên cú hích mạnh mẽ cho thị trường, đưa nguồn cung nhà ở năm 2025 tăng vọt 88% so với năm trước, tiệm cận mức kỷ lục của năm 2018.
Đồng thời, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), niềm tin của giới đầu tư đang dần quay trở lại khi tỷ lệ tiêu thụ tại các dự án mới chạm mốc 70%. Tuy nhiên, bức tranh thị trường vẫn chưa thực sự bền vững khi dòng tiền đầu cơ vẫn chiếm ưu thế tuyệt đối so với nhu cầu an cư thực tế.
Bên cạnh đó, nghịch lý lớn nhất hiện nay nằm ở sự lệch pha trầm trọng trong cơ cấu sản phẩm. Ông Nguyễn Mạnh Quỳnh, Phó Tổng thư ký VARS, nhận định rằng nguồn cung mới tại các đô thị lớn hầu hết đều thuộc phân khúc hạng sang, phục vụ mục đích tích trữ tài sản thay vì ở thực.
Ngay cả tại các vùng ven vốn được kỳ vọng về mức giá bình dân, chi phí sở hữu nhà vẫn vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân, chỉ mang tính chất "thấp hơn một cách tương đối" so với lõi trung tâm.
Sự mất cân đối cung - cầu đã đẩy giá căn hộ chung cư tăng phi mã, thiết lập những mặt bằng giá chưa từng có và bỏ xa tốc độ tăng trưởng thu nhập thực tế. Tính đến cuối quý 3/2025, so với năm 2019, giá bán tại Hà Nội đã tăng gần gấp đôi (96.2%), trong khi Đà Nẵng và TP.HCM lần lượt tăng 72.6% và 56.9%. Cá biệt tại Hà Nội, đã có những thời điểm giá nhà nhảy vọt cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng ngắn ngủi.
Bước sang nửa cuối năm 2025, thị trường chính thức xác lập ngưỡng giá trung bình mới cho căn hộ mở bán tại Hà Nội là 95 triệu đồng/m2 và TP.HCM là 91 triệu đồng/m2, với đa số sản phẩm thực tế đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.
Không dừng lại ở chung cư, các phân khúc từ đất nền đến biệt thự, nhà liền kề cũng ghi nhận mức tăng giá đồng loạt tới 30% trong năm, khiến giấc mơ sở hữu nhà của người dân ngày càng trở nên thách thức.
Đánh giá cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân
Sự tăng trưởng mạnh mẽ của giá trị bất động sản đang mở ra cơ hội to lớn để tối ưu hóa nguồn lực xã hội và thúc đẩy sự thịnh vượng cho những nhà đầu tư có tầm nhìn. Việc tài sản không ngừng gia tăng giá trị không chỉ khẳng định vị thế của những người biết nắm bắt thời cơ mà còn tạo ra một nền tảng tài chính vững chắc, giúp dòng vốn được tích lũy và tái đầu tư vào các hoạt động kinh tế khác. Đây là động lực quan trọng để thị trường không ngừng phát triển và xác lập những tiêu chuẩn sống cao cấp hơn.
Trong bối cảnh đó, thị trường đang đứng trước một "vận hội" lớn để tái cấu trúc theo hướng nhân văn và bền vững hơn. Thay vì nhìn nhận sự chênh lệch giá trị là một rào cản, đây chính là tín hiệu thúc đẩy các cơ quan quản lý và các chủ đầu tư cùng bắt tay kiến tạo những dòng sản phẩm đa dạng, phù hợp với nhu cầu an cư của mọi tầng lớp nhân dân.
Việc tập trung phát triển các giải pháp tài chính linh hoạt và mô hình nhà ở vừa túi tiền sẽ là "chìa khóa" để thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, giúp những người nỗ lực làm việc sớm chạm tới giấc mơ sở hữu tổ ấm riêng.
Tập trung xây dựng những sản phẩm nhà ở "vừa túi tiền"
Nhìn về tương lai, khi các chính sách điều tiết phát huy tác dụng nhằm đưa giá nhà về mức hợp lý so với thu nhập, thị trường sẽ bước vào một chu kỳ phát triển lành mạnh. Sự điều chỉnh này không chỉ giúp bảo vệ thành quả của các nhà đầu tư mà còn mở rộng cánh cửa tiếp cận nhà ở cho đại bộ phận người dân. Một thị trường bất động sản cân bằng, nơi giá trị tài sản tăng trưởng song hành với sự gia tăng thu nhập thực tế, sẽ là nền tảng vững chắc nhất để xây dựng một xã hội thịnh vượng, ổn định và tràn đầy cơ hội cho tất cả mọi người.
Tại kỳ họp thứ 4 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở, các đại biểu đã thẳng thắn chỉ ra những mảng tối đang bủa vây thị trường bất động sản, đặc biệt là tại các tâm điểm đô thị hóa. Sự trỗi dậy của các hành vi đầu cơ, trục lợi thông qua việc “thổi giá” và tạo ra những cơn sốt đất ảo khi có thông tin quy hoạch hay hạ tầng mới đã gây ra những cú sốc giá trị, làm biến dạng thị trường và đẩy cơ hội an cư của người dân ra xa tầm với.
Đáng quan ngại hơn, hệ thống công cụ điều tiết hiện nay từ thuế, tín dụng đến chính sách giá đất vẫn chưa thực sự đồng bộ và đủ sức răn đe để bắt kịp những biến tướng phức tạp của thực tế. Hệ quả tất yếu là một bộ phận lớn dân cư, từ trí thức trẻ đến công nhân lao động, đang bị ra khỏi cuộc đua sở hữu nhà ở.
Vì vậy, việc nâng cao tính khả thi của chính sách và đồng bộ hóa pháp luật đất đai là những kiến nghị cấp thiết để khơi thông thị trường. Người dân cho rằng cần sớm ban hành các ưu đãi cụ thể nhằm thúc đẩy nguồn cung nhà ở thương mại vừa túi tiền, đồng thời quyết liệt rút ngắn thời gian triển khai nhà ở xã hội. Đặc biệt, việc áp dụng các biện pháp quản lý nhà nước một cách chủ động và khoa học sẽ là “chìa khóa” để điều tiết mặt bằng giá, đưa thị trường bất động sản quay trở lại quỹ đạo phát triển bền vững.
