Bộ Xây dựng dự báo: Thị trường bất động sản tiếp tục sàng lọc mạnh
13/04/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Theo đánh giá từ Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn "thanh lọc" đầy khốc liệt. Trong khi nguồn cung có dấu hiệu bùng nổ thì lượng giao dịch thực tế lại đi xuống, tạo nên áp lực khiến các doanh nghiệp phải tự thay đổi để tồn tại.Nguồn cung khởi sắc nhưng mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao
Theo báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng vào chiều 9/4, thị trường địa ốc đang chứng kiến sự nghịch lý: nguồn cung được cải thiện nhưng lượng giao dịch chứng lại do mặt bằng giá neo ở mức quá cao.
Về quy mô xây dựng, cả nước hiện có xấp xỉ 1.200 dự án đang thi công, bao gồm hơn 209.000 căn chung cư, 251.000 nhà riêng lẻ cùng gần 104.800 lô đất nền.
Điểm sáng của thị trường nằm ở nguồn cung nhà ở thương mại khi số lượng dự án hoàn tất tăng 21% và các dự án đủ điều kiện mở bán tăng 25% so với cùng kỳ, tạo thêm nhiều lựa chọn cho người mua dù áp lực giá vẫn còn lớn.
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh tâm lý đầy tích cực với sự cải thiện rõ rệt về nguồn hàng. Dù lượng giao dịch ở các phân khúc: chung cư, nhà riêng lẻ và đất nền có sự điều chỉnh nhẹ, nhưng đây lại được xem là "khoảng lặng" cần thiết để người mua thực có thêm thời gian lựa chọn sản phẩm ưng ý trong môi trường cạnh tranh.

Nguồn cung khởi sắc, giá bất động sản vẫn neo cao "ngất ngưởng"
Theo dữ liệu mới nhất từ Bộ Xây dựng, trong quý I, toàn thị trường đã ghi nhận hơn 115.650 giao dịch thành công. Mặc dù con số này thấp hơn so với giai đoạn bùng nổ của quý trước (giảm khoảng 24%) và cùng kỳ năm ngoái (giảm 14%), nhưng nó phản ánh sự ổn định và thận trọng của các nhà đầu tư trung hạn thay vì chạy theo các cơn sốt đất ảo.
Đáng chú ý, phân khúc đất nền vẫn giữ vững vai trò là kênh trú ẩn tài sản ưu tiên với gần 90.000 giao dịch thành công. Mặc dù có mức giảm nhẹ hơn 10% so với cùng kỳ, nhưng khối lượng giao dịch này vẫn chiếm tỷ trọng lớn, cho thấy niềm tin bền vững của người dân vào giá trị của quỹ đất.
Riêng đối với loại hình chung cư và nhà ở riêng lẻ, việc ghi nhận hơn 25.600 giao dịch trong bối cảnh giá cả đang thiết lập mặt bằng mới chính là minh chứng cho sức hấp dẫn không thể phủ nhận của phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.
Lý giải về diễn biến xu hướng này, bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định: Dù nguồn cung đã bớt căng thẳng nhưng giá bán lại thiết lập mặt bằng mới quá cao. Việc giá nhà neo ở mức "ngất ngưởng" đã vượt quá khả năng tài chính của đại đa số người dân.
Thống kê tại các đô thị lớn cho thấy, trong quý vừa qua, giá bất động sản tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Đồng Nai vẫn tiếp tục duy trì đà tăng nhẹ từ 1 - 2%.
Theo nhận định từ đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, trong thời gian tới, dòng tiền của nhà đầu tư sẽ đổ dồn vào các sản phẩm có giá trị thực. Cụ thể, phân khúc nhà ở bình dân, vừa túi tiền tại các thành phố lớn và đất nền tại những khu vực có hạ tầng giao thông hoàn thiện, mật độ dân cư cao sẽ là tâm điểm của thị trường.
Xu hướng “thanh lọc” của thị trường bất động sản
Bà Hằng khẳng định thị trường bất động sản đang trong giai đoạn "thay máu" quyết liệt. Quá trình sàng lọc tự nhiên này sẽ trực tiếp loại bỏ những doanh nghiệp có năng lực kém hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Ngược lại, đây là cơ hội vàng để phục hồi và bứt phá cho những đơn vị đáp ứng được các tiêu chí:
- Sở hữu quỹ đất sạch, không vướng mắc tranh chấp.
- Hồ sơ pháp lý minh bạch, đầy đủ.
- Quy trình triển khai dự án chuyên nghiệp, bài bản.
Để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, cơ quan quản lý sẽ tăng cường công tác thanh tra, giám sát. Mục tiêu trọng tâm là kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, lũng đoạn giá, từ đó giảm thiểu các cú sốc hoặc biến động giá bất thường, bảo vệ quyền lợi cho người mua thực.
Nhiều chuyên gia kinh tế đồng loạt dự báo về một cuộc đua "sinh tồn" khốc liệt trên thị trường nhà đất. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, các chủ đầu tư không còn cách nào khác ngoài việc phải tăng cường năng lực cạnh tranh để giành giật thị phần vốn đang thu hẹp.

Hướng tới thị trường minh bạch thông tin, "thanh lọc" giá trị ảo
Bên cạnh đó, việc chỉ số lạm phát cơ bản tăng hơn 3.6% so với cùng kỳ đã tạo nên áp lực kép:
- Đối với chủ đầu tư: Chi phí vật liệu và xây dựng leo thang đẩy giá thành đầu vào lên cao.
- Đối với thị trường: Sức mua suy giảm mạnh khiến việc đẩy hàng tồn kho trở nên gian nan.
Sự đảo chiều của dòng vốn cùng chính sách thắt chặt tín dụng đã tác động trực tiếp đến mọi mắt xích trong hệ sinh thái bất động sản, từ chủ đầu tư đến nhà đầu tư cá nhân.
Để tháo gỡ nút thắt, Bộ Xây dựng đang đẩy mạnh các chiến lược trọng tâm:
- Phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp: Ưu tiên các chính sách hỗ trợ phân khúc bình dân.
- Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội: Quyết tâm hoàn thành mục tiêu để giải tỏa cơn khát nhà ở cho người lao động.
Theo bà Hoàng Thu Hằng, việc cải thiện nguồn cung nhà ở giá thấp được kỳ vọng sẽ giúp bình ổn mặt bằng giá, ngăn chặn tình trạng leo thang về giá và mở ra cơ hội sở hữu nhà cho số đông người dân.
Mặt khác, Bộ Xây dựng đang gấp rút hoàn thiện dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Dự kiến, các văn bản quy phạm pháp luật này sẽ được trình lên Ủy ban Thường vụ Quốc hội vào kỳ họp tháng 9 tới, hứa hẹn tạo ra hành lang pháp lý minh bạch hơn cho thị trường.