Dự báo thị trường bất động sản sắp tới: Giá căn hộ cao tầng tiếp tục leo thang
11/04/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026 cho thấy sức nóng của phân khúc chung cư tại Hà Nội chưa có dấu hiệu dừng lại với đà tăng trưởng ổn định. Ngược lại, nhu cầu và giá trị giao dịch của các loại hình nhà riêng, đất nền hay nhà liền kề đang bước vào giai đoạn điều chỉnh.Bức tranh cung - cầu và biến động giá bất động sản quý I/2026
Báo cáo quý I/2026 từ JLL Việt Nam chỉ ra sự phân hóa sâu sắc của địa ốc Hà Nội khi nguồn cung mới gồm 5.300 căn hộ và 164 căn nhà thấp tầng chủ yếu đổ dồn về các khu vực ngoài vành đai 3 nhờ đà bứt phá của hạ tầng.
Tuy nhiên, thị trường đang rơi vào tình trạng lệch pha nghiêm trọng khi phân khúc cao cấp chiếm ưu thế, đẩy nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và người mua nhà lần đầu vào thế khó do thiếu hụt sản phẩm bình dân.
Mặt bằng giá chung cư sơ cấp tiếp tục neo cao
Hệ quả là mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao; trong đó, căn hộ chung cư tăng vọt 25.3% so với cùng kỳ năm trước, chạm ngưỡng trung bình 94.4 triệu đồng/m². Ngược lại, phân khúc nhà liền thổ ghi nhận sự điều chỉnh khi mức giá trung bình giảm 9.1% theo năm, duy trì ở mức khoảng 254.4 triệu đồng/m².
Mặt khác, thị trường chuyển nhượng tại Hà Nội trong quý vừa qua ghi nhận đà tăng trưởng giá ổn định, trong đó dòng tiền ưu tiên chảy vào các dự án đã bàn giao, sở hữu vị trí đắc yếu hoặc nằm trong các đại đô thị hiện đại tại khu vực phía Đông và phía Tây. Về quy mô giao dịch, toàn thị trường tiêu thụ được 5.186 căn hộ cùng 261 sản phẩm nhà thấp tầng.
Mặc dù nhịp độ mua bán chậm lại so với cao điểm năm 2025, song mức thanh khoản hiện tại vẫn được đánh giá là tích cực. Sự ổn định này có đóng góp không nhỏ từ việc hoàn tất các hợp đồng chuyển tiếp từ những đợt mở bán trước đó vào số liệu chung của quý này.
Xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư bất động sản
Theo phân tích từ JLL, thị trường đang đối mặt với thử thách kép khi lãi suất vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại đã thiết lập mặt bằng mới, phổ biến từ 9 - 11%/năm cho kỳ hạn ưu đãi 6 - 12 tháng đầu.
Bên cạnh đó, giá thành xây dựng cũng không nằm ngoài vòng xoáy lạm phát với mức tăng khoảng 5,7% ở các nhóm vật liệu thiết yếu như sắt thép, xi măng và gạch.
Trước bối cảnh biên lợi nhuận bị thu hẹp, nhiều chủ đầu tư đã phải đưa ra những quyết định mang tính chiến lược: hoặc điều chỉnh tăng giá bán để bù đắp chi phí, hoặc tạm hoãn triển khai các dự án có hiệu quả kinh tế thấp.
Lý giải về đà tăng trưởng bền bỉ của giá chung cư, anh Lê Huy - một chuyên gia môi giới lâu năm tại khu vực Hà Nội - nhận định rằng cốt lõi vấn đề nằm ở sự lệch pha cung cầu kéo dài. Trong khi chi phí vốn và chi phí triển khai dự án liên tục leo thang, thì lượng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực lại vô cùng khan hiếm.
"Mặt bằng giá căn hộ hiện nay được hình thành từ chi phí đầu tư rất cao trong giai đoạn trước, do đó dư địa để giảm giá gần như không có. Thậm chí, những dự án sở hữu pháp lý minh bạch và tiến độ thi công đảm bảo vẫn giữ được nhịp tăng giá nhẹ," anh Huy chia sẻ.
Dự báo xu hướng dịch chuyển của dòng tiền đầu tư bất động sản
Dù áp lực lãi suất có dấu hiệu gia tăng, sức cầu từ nhóm khách hàng mua để ở vẫn đóng vai trò trụ cột trên thị trường. Đặc biệt tại các dự án có mức giá hợp lý, lượng giao dịch vẫn duy trì ở mức ổn định.
Anh Huy cho rằng, chừng nào bài toán về nguồn cung phân khúc bình dân và trung cấp chưa có lời giải, thì giá bán sẽ rất khó giảm. Sự khan hiếm sản phẩm phù hợp với túi tiền chính là "lá chắn" giữ cho mặt bằng giá không bị sụt giảm bất chấp các biến động về tài chính.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills Hà Nội, nhận định rằng dù thị trường đang có những tín hiệu phục hồi tích cực, nhưng sản phẩm trung cấp vẫn chiếm tỷ trọng áp đảo. Tuy nhiên, việc đẩy mạnh mạng lưới giao thông kết nối được kỳ vọng sẽ là "chìa khóa" mở ra cơ hội phát triển cho các dòng nhà ở bình dân, phù hợp với đại chúng trong giai đoạn tới.
Dự báo trong suốt năm 2026, thủ đô sẽ có thêm khoảng 18.454 căn hộ gia nhập thị trường, với tâm điểm vẫn là phân khúc trung và cao cấp. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô hạn hẹp, các tỉnh giáp ranh như Hưng Yên và Bắc Ninh đang nổi lên như những "vệ tinh" giải tỏa áp lực nhà ở cho Hà Nội nhờ lợi thế hạ tầng đồng bộ và không gian phát triển dồi dào.
Trái ngược với sự sôi động của căn hộ, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn ghi nhận những nhịp điều chỉnh rõ nét ở các loại hình khác:
- Tại Hà Nội: Giá chào bán đất nền trong quý đầu năm 2026 đã ghi nhận mức giảm nhẹ khoảng 4% so với thời điểm cuối năm 2025.
- Tại TP.HCM: Phân khúc nhà riêng lẻ cũng chứng kiến xu hướng giảm giá với biên độ khoảng 2%.
Thực tế này cho thấy một sự dịch chuyển quan trọng trong tâm lý nhà đầu tư. Khi chi phí tài chính tăng cao và tính thanh khoản không còn bùng nổ, dòng vốn đầu cơ đang có dấu hiệu rút lui khỏi các sản phẩm có độ rủi ro lớn.
Thay vào đó, thị trường đang dần tự thanh lọc, hướng tới những giá trị thực chất và bền vững hơn thay vì chạy theo các cơn sốt đất ảo như trước đây.
