Động lực tái định hình thị trường bất động sản thủ đô
12/02/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Theo báo cáo từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, Hà Nội đang đứng trước cuộc đại dịch chuyển dân cư chưa từng có nhằm hiện thực hóa tầm nhìn quy hoạch thủ đô 100 năm. Đây không chỉ là nỗ lực giảm tải áp lực hạ tầng mà còn là bước đi chiến lược để tái cấu trúc diện mạo đô thị thủ đô trong tương lai.Giảm tải áp lực cho khu vực nội đô
Theo tính toán, Hà Nội sẽ thực hiện cuộc dịch chuyển dân cư lịch sử với quy mô lên tới hơn 860.000 người trong vòng hai thập kỷ tới (2026-2045). Các chuyên gia tại VARS IRE nhận định, con số khổng lồ này là minh chứng rõ nét cho ý chí quyết liệt của bộ máy lãnh đạo trong việc giải quyết triệt để những hệ quả nhất định tại các đô thị bấy lâu nay.
Các chính sách được đưa ra nhằm nỗ lực tháo gỡ tình trạng quá tải, giảm áp lực cho hệ thống hạ tầng đang gồng mình quá sức, đồng thời tái tạo quỹ đất cho không gian chung và nâng cấp hệ sinh thái sống cho cư dân nội thành.
Dù vậy, những bài học từ thực tế cũng chỉ ra rằng chiến lược giãn dân sẽ rơi vào tình trạng hình thức nếu việc chuyển chỗ ở không song hành với việc chuyển đổi sinh kế. Động lực để cư dân rời bỏ lõi đô thị không chỉ nằm ở địa điểm an cư mới, mà phụ thuộc hoàn toàn vào hệ sinh thái dịch vụ xung quanh.
Giảm tải áp lực dân cư cho khu vực nội đô
Chỉ khi nơi ở mới hứa hẹn một nền tảng bền vững với cơ hội nghề nghiệp rộng mở, mạng lưới y tế - giáo dục chất lượng cao cùng một môi trường sống ưu việt hơn, người dân mới thực sự sẵn lòng di chuyển.
Chính vì thế, bên cạnh việc hoàn thiện mạng lưới giao thông kết nối, Hà Nội phải quyết liệt triển khai kế hoạch di dời các hạt nhân đô thị như trụ sở hành chính, tòa nhà văn phòng, cơ sở giáo dục, y tế và viện nghiên cứu sang các vùng phụ cận.
Chiến lược này mang ý nghĩa sống còn trong việc kiến tạo và thúc đẩy kinh tế tại các đô thị vệ tinh. Khi cơ hội việc làm và các dịch vụ công chất lượng hiện diện tại điểm đến, người dân sẽ tự nguyện dịch chuyển không gian sống để đảm bảo sinh kế mà vẫn có tiềm năng phát triển, thay vì thực hiện các cuộc di cư cưỡng ép.
Bất động sản khu vực trung tâm tiếp tục phân hóa
Nhận định từ Viện Nghiên cứu cho thấy, bức tranh bất động sản lõi trung tâm Hà Nội đang bước vào giai đoạn phân tách mạnh mẽ về giá trị và đẳng cấp. Phân khúc căn hộ hạng sang và siêu sang được dự báo sẽ thiết lập những cột mốc giá mới và giữ vững nhịp độ tăng trưởng bền vững trong tương lai.
Dòng sản phẩm này không dành cho số đông mà hướng trực diện đến giới thượng lưu, đội ngũ chuyên gia quốc tế và lực lượng lao động trí tuệ cao - những nhân tố nòng cốt thúc đẩy tiến trình toàn cầu hóa và nâng tầm vị thế của Thủ đô trên bản đồ khu vực.
Bất động sản nội đô có sự phân hóa rõ rệt
Quy hoạch mới xác định rõ: đất vàng trung tâm sau khi được “làm sạch” sẽ được dành riêng cho những công trình tạo giá trị gia tăng vượt trội như trung tâm tài chính và văn phòng cao cấp. Đây là điều kiện lý tưởng để hình thành các dự án căn hộ siêu đắt đỏ, phục vụ nhu cầu sở hữu của giới thượng lưu tại chính trung tâm kinh tế.
Trái lại, phân khúc chung cư cũ tại nội thành được dự báo sẽ mất dần lợi thế cạnh tranh một khi hạ tầng vùng ven hoàn thiện và các cơ hội việc làm dịch chuyển ra ngoài.
Khi đó, vùng ven Hà Nội sẽ đóng vai trò là khu vực dân cư khổng lồ, nơi xuất hiện những khu đô thị vệ tinh quy mô, mang đến nguồn cung nhà ở chất lượng và môi trường sống thoáng đạt hơn cho số đông người dân.
Các chuyên gia tại VARS IRE cho rằng, việc đa dạng hóa nguồn cung nhà ở tại khu vực ngoại ô, bao gồm cả những phân khúc xa xỉ nhất, chính là chìa khóa để gia tăng quyền lựa chọn cho cộng đồng.
Khi vùng ven hội tụ đầy đủ mọi loại hình sản phẩm, người dân sẽ có thêm nhiều lộ trình an cư linh hoạt, góp phần thúc đẩy sự dịch chuyển dân cư một cách chủ động và hiệu quả.
Dù nguồn cung đang mở rộng nhanh chóng, nhưng viễn cảnh giá căn hộ ngoại vi sụt giảm mạnh là khó xảy ra do áp lực từ chi phí đầu vào như quỹ đất, nhân công và lãi suất vẫn đang leo thang.
Thêm vào đó, tiêu chuẩn sống tại các khu vực này đang được nâng cấp rõ rệt với sự thống trị của mô hình đại đô thị tích hợp hạ tầng hiện đại. Với mức giá trung bình neo ở ngưỡng 50 triệu đồng/m2 (không tính nhà ở xã hội), thị trường vẫn được bảo soát tốt nhờ lực cầu thực tế từ làn sóng giãn dân.
Trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc quyết liệt, các nhà đầu tư nên chuyển dịch sang chiến lược bền vững, ưu tiên mục tiêu trung và dài hạn thay vì lướt sóng. Tại vùng ven, những người có nguồn vốn ổn định nên ưu tiên nắm giữ các tài sản bám sát trục hạ tầng giao thông và khu dân cư hiện hữu.
Đồng thời, cần đặc biệt tỉnh táo trước những khu vực đã tăng trưởng quá nóng để tránh rủi ro từ các kỳ vọng ảo trong ngắn hạn.
Mặt khác, bất động sản hạng sang nội đô duy trì vị thế dẫn dắt nhờ tỷ lệ hấp thụ cao và giá tăng ổn định theo mô hình của TP.HCM. Trong khi đó, các vùng ven có thế mạnh về công nghiệp và thu hút vốn FDI cũng là những lựa chọn chiến lược để tích lũy tài sản bền vững trong trung và dài hạn.
