Bất động sản 2026: Khởi đầu chu kỳ thịnh vượng bền vững và đề cao giá trị thực
25/02/2026 - Nguyễn Ngọc Hoàng Linh
Thị trường bất động sản đang thiết lập những cột mốc đầu tiên cho một chu kỳ phát triển mới kể từ năm 2026 sau khi vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, khi các rào cản nguồn cung được tháo gỡ, thị trường sẽ tự điều chỉnh để vận hành khoa học hơn. Những biến động bất thường về giá sẽ được kiểm soát, tạo dư địa cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở bình dân phát triển, đảm bảo mọi nỗ lực của doanh nghiệp đều hướng về phía khách hàng có nhu cầu ở thực.Nền tảng cho chu kỳ bất động sản mới
Hiện nay, Việt Nam đang đón nhận một chu kỳ bất động sản lành mạnh khi cán cân cung - cầu dần tìm thấy điểm giao thoa lý tưởng. Với 128.000 sản phẩm mới tung ra thị trường - mức cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025, nguồn cung hiện đã tiệm cận mức đỉnh lịch sử.
Sự thay đổi cốt lõi nằm ở tư duy phát triển: thị trường đang loại bỏ dần các yếu tố đầu cơ để tập trung vào giá trị thực. Năng lực tài chính và nhu cầu cư trú thực sự đã trở thành những thước đo then chốt, giúp thị trường vận hành một cách minh bạch và bền vững hơn.
Bên cạnh đó, khi mặt bằng giá địa ốc tại các đô thị trọng điểm đã bứt tốc quá xa so với thu nhập trung bình, cộng hưởng cùng gánh nặng từ chi phí vay vốn, thị trường đang tự thực hiện một cuộc sàng lọc đối tượng tham gia đầy gắt gao. Giấc mơ an cư giờ đây chỉ dành cho những người sở hữu nền tảng tài chính kiên cố và lộ trình tích lũy bền bỉ.
Mặt khác, kỷ nguyên của “lướt sóng” bất động sản đã lùi xa; các nhà đầu tư hiện đại buộc phải thay đổi tư duy, lấy giá trị sử dụng thực, dòng tiền khai thác và tính thanh khoản làm “kim chỉ nam”. Những cá nhân quá lạm dụng đòn bẩy tài chính hoặc thiếu tầm nhìn dài hạn sẽ khó lòng trụ vững trong bối cảnh cuộc chơi đang ngày càng trở nên chuyên nghiệp và khắc nghiệt hơn.
Sau giai đoạn đầy biến động, năm 2025 chính thức được ghi nhận là cột mốc phục hồi của thị trường bất động sản. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, song hành cùng đà bứt phá của kinh tế vĩ mô, ngành địa ốc đã vượt qua giai đoạn trầm lắng, dần tháo gỡ các nút thắt tồn đọng để xây dựng bệ phóng cho một chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2026.

Bất động sản đón chờ chu kỳ tăng trưởng mới trong năm 2026
Dù hàng loạt quyết sách về pháp lý, quy hoạch và tín dụng đã được ban hành, nhưng do đặc thù về độ trễ, các tác động này vẫn cần thời gian để thẩm thấu. Giới chuyên gia dự báo, phải bước sang năm 2026, khi các quy định mới thực sự đi vào đời sống, diện mạo thị trường mới có những chuyển biến rõ rệt.
Điểm sáng lớn nhất trong giai đoạn tới chính là sự hồi sinh của các dự án từng vướng mắc pháp lý, giúp nguồn cung trên thị trường được khơi thông mạnh mẽ. Việc đa dạng hóa sản phẩm không chỉ giúp hạ nhiệt mặt bằng giá mà còn mở ra cơ hội an cư thực tế cho nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, thay vì những sản phẩm xa xỉ vượt quá năng lực tài chính.
Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh: "Năm 2026, thị trường sẽ vận hành theo một quỹ đạo minh bạch và lành mạnh hơn. Thay vì chạy theo những cơn 'sốt đất' ảo hay tâm lý đầu cơ, mọi giao dịch sẽ phản ánh đúng giá trị thực dựa trên tốc độ đô thị hóa, gia tăng dân số và sự phát triển nội tại của nền kinh tế.
Phân khúc nhà ở xã hội lên ngôi
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản ghi nhận một sự thay đổi mang tính bước ngoặt về cấu trúc nhu cầu khách hàng.
Lãnh đạo Bộ Xây dựng nhấn mạnh rằng, thay vì các sản phẩm xa xỉ, dòng nhà ở vừa túi tiền và chung cư phân khúc trung cấp sẽ trở thành tâm điểm mới của thị trường tại các thành phố lớn. Nhóm tài sản này được đánh giá cao nhờ giá trị sử dụng thật, khả năng chuyển đổi thành tiền mặt nhanh chóng và sức chống chịu tốt trước những biến động tiêu cực của nền kinh tế.
Nhà ở xã hội (NOXH) được xác định là "mắt xích" cốt lõi để cân bằng thị trường. Để hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn hộ đến năm 2030, Bộ Xây dựng đang quyết liệt đôn đốc các địa phương và doanh nghiệp tăng tốc triển khai dự án, đồng thời đẩy mạnh giải ngân các gói tín dụng ưu đãi nhằm hỗ trợ người trẻ và người lao động sớm chạm tới giấc mơ an cư.

Nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp
Đồng thời, nhằm khơi thông nguồn cung, các địa phương có trách nhiệm đảm bảo quỹ đất sạch, đặc biệt là tỷ lệ đất NOXH bắt buộc trong các dự án thương mại. Song song đó, việc tối giản quy trình hành chính và rút ngắn thời gian cấp phép được coi là giải pháp then chốt để các dự án nhanh chóng về đích.
Làn sóng khởi công và mở bán NOXH rầm rộ trong năm 2025 đã tạo tiền đề vững chắc cho kế hoạch 2026-2030. Theo chỉ tiêu Chính phủ giao, các "đầu tàu" kinh tế sẽ dẫn đầu về số lượng hoàn thành, cụ thể: TP. HCM: 194.297 căn; Bắc Ninh: 135.002 căn; Hà Nội: 88.666 căn.
Sự quyết liệt trong chính sách và nguồn cung dồi dào hứa hẹn sẽ đưa phân khúc này trở thành điểm tựa an sinh xã hội vững chắc nhất trong những năm tới.
Trong khi đó, phân khúc đất nền đang trải qua một cuộc "thanh lọc" diện rộng, nơi dòng tiền chỉ còn tìm đến những khu vực sở hữu hạ tầng hoàn thiện và cộng đồng dân cư hiện hữu. Những cơn sốt ảo dựa trên tin đồn quy hoạch hay kỳ vọng tăng giá vô căn cứ sẽ không còn đất diễn, đánh dấu sự kết thúc của kỷ nguyên đầu cơ chớp nhoáng.
Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, việc triển khai đồng bộ các nhóm giải pháp sẽ đưa thị trường địa ốc từ năm 2026 bước vào chu kỳ phát triển bền vững, lấy an sinh xã hội và nhu cầu ở thực làm trọng tâm.
Về xu hướng giá, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định thị trường sẽ khó có kịch bản giảm sâu nhưng cũng không còn tình trạng tăng nóng. Giá trị bất động sản được bảo chứng bởi tốc độ đô thị hóa, hạ tầng mở rộng và tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất mới làm tăng chi phí đầu vào của dự án sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới cao hơn.
Với bối cảnh đó, tâm lý khách hàng sẽ trở nên khắt khe và chọn lọc hơn bao giờ hết. Những dự án “thổi giá”, pháp lý không rõ ràng hoặc thiếu tính kết nối sẽ đối mặt với rủi ro mất thanh khoản cục bộ, ngay cả khi chỉ số giá chung của toàn thị trường vẫn giữ đà đi lên.